Rigenerazione urbana a Milano: come certificazioni LEED ed ESG stanno trasformando il mercato immobiliare

Attraverso un'intervista a Fabrizio Capaccioli, Presidente di GBC Italia, analizziamo l’evoluzione della rigenerazione urbana a Milano, oggi sempre più basata su dati misurabili, certificazioni LEED e criteri ESG. Il passaggio chiave è dalla sostenibilità dichiarata a quella verificata, integrata nei processi decisionali e nella finanza. Le certificazioni diventano infrastrutture tecniche che riducono il rischio e aumentano la trasparenza per investitori e progettisti. Il modello milanese si conferma attrattivo, ma pone nuove sfide su inclusione sociale, accessibilità dell’abitare e qualità dello spazio urbano, evidenziando la necessità di un equilibrio tra prestazioni ambientali, impatti sociali e governance.

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Mercato immobiliare e rigenerazione urbana: il ruolo di Milano nello scenario internazionale

Andrea Dari: Caro Fabrizio, partiamo dal recente MIPIM di Cannes, che resta uno dei principali osservatori internazionali sul real estate e sulle trasformazioni urbane. Che immagine di Milano hai colto in quel contesto? E oggi, agli occhi degli investitori internazionali, quale modello urbano rappresenta davvero la città?

Fabrizio Capaccioli

Milano continua a rappresentare, nel contesto internazionale, uno dei pochi casi italiani riconosciuti come piattaforma urbana credibile per gli investimenti. Al MIPIM ho colto un’immagine di città matura, che ha consolidato il suo ruolo, capace di dialogare con i principali mercati europei. Oggi Milano, lungi dall’essere una città perfetta, è senza dubbio un luogo attrattivo, un archetipo di integrazione tra finanza, rigenerazione urbana e sostenibilità.

Tuttavia, ci tengo a chiarire un punto: non esiste un “modello Milano” come formula replicabile, ma piuttosto un ecosistema che ha saputo allineare visione pubblica, amministrativa - seppur con fisiologici alti e bassi - capitali e strumenti di misurazione della qualità. Agli occhi degli investitori, Milano rappresenta un laboratorio dove la sostenibilità non è più un elemento accessorio, ma una componente strutturale del valore immobiliare.

Detto questo, credo che oggi il passaggio più importante sia proprio quello di ampliare lo sguardo. Le grandi città, come Milano, sono fondamentali come laboratori avanzati, ma non possono essere l’unico riferimento. La vera sfida è portare qualità, sostenibilità e accesso alle opportunità anche oltre i centri urbani più dinamici. Parlo delle periferie, dei territori intermedi, dei piccoli borghi, dei luoghi in cui vive una parte significativa del Paese e che non possono essere esclusi dai processi di trasformazione. Qui il tema non è replicare il modello delle grandi città, ma costruire condizioni di qualità della vita, accessibilità ai servizi, connessioni infrastrutturali e opportunità economiche, senza snaturare l’identità e quella dimensione profondamente umana, che rappresenta uno dei valori più forti del nostro territorio.

Il vero salto di qualità, anche a livello Paese, sarà misurato dalla nostra capacità di rendere la sostenibilità una infrastruttura diffusa, non concentrata. Solo così potremo parlare davvero di sviluppo equilibrato e duraturo.

Investimenti e governance: come le criticità accelerano la qualità dei processi

Andrea Dari: Restando al MIPIM, ti chiedo un punto delicato. Le recenti vicende di natura legale e amministrativa che hanno coinvolto Milano hanno inciso sulla sua reputazione internazionale? Hai percepito cautela, fiducia, attesa o un ridimensionamento dell’entusiasmo verso il modello milanese?

Fabrizio Capaccioli

Le vicende giudiziarie introducono sempre un elemento di attenzione, soprattutto in contesti internazionali dove stabilità, certezza del diritto e prevedibilità dei processi rappresentano fattori decisivi per gli investimenti.

Detto questo, non ho percepito un ridimensionamento strutturale dell’interesse verso Milano. La città continua ad essere riconosciuta come uno dei mercati più solidi e attrattivi in Italia, con valori immobiliari che restano significativamente superiori alla media nazionale e una capacità consolidata di attrarre capitali, competenze e operatori internazionali.

Piuttosto, ho colto una maggiore selettività. Gli investitori oggi sono più attenti alla qualità dei processi, alla trasparenza amministrativa e alla solidità delle operazioni. In questo senso, episodi di criticità non scoraggiano gli investimenti, ma accelerano una transizione già in atto verso un mercato più maturo, meno basato su fattori dichiarativi - che pure in una fase iniziale sono stati importanti per attivare dinamiche di sviluppo - e sempre più fondato su dati, governance e gestione del rischio. Questo passaggio è, a mio avviso, un segnale positivo. Significa che il mercato sta evolvendo verso standard più elevati, in cui la qualità dei processi diventa parte integrante del valore.

Naturalmente, questo non esclude la necessità di affrontare e risolvere le criticità emerse. Perché la vera sfida non è solo mantenere attrattività, ma consolidarla nel tempo. E questo richiede un rafforzamento della chiarezza normativa, della coerenza amministrativa e della trasparenza decisionale.

Questo tema si lega direttamente al ruolo della misurazione e della verifica. Più i processi sono supportati da criteri oggettivi, standard condivisi e strumenti di valutazione indipendenti, più si riduce l’incertezza e si rafforza la fiducia degli investitori e dei cittadini.

Milano, oggi, ha tutte le condizioni per trasformare questa fase in un passaggio evolutivo. Può dimostrare che è possibile coniugare attrattività e rigore, sviluppo e trasparenza, velocità e qualità. Perché, alla fine, la competitività di una città non si misura solo nella capacità di attrarre investimenti, ma nella capacità di garantire che questi investimenti si sviluppino all’interno di un quadro chiaro, stabile e credibile nel lungo periodo.

Criteri ESG e trasformazione urbana: dalla sostenibilità dichiarata a quella misurabile

Andrea Dari: L’avvento di Trump e, più in generale, il mutato scenario geopolitico sembrano aver indebolito, almeno in parte, la spinta narrativa globale sui temi climatici. In una città come Milano, dove negli ultimi anni si è vista una forte convergenza tra capitali ESG e grandi progetti di rigenerazione, questa dinamica sta cambiando? E soprattutto: sta ancora migliorando la qualità urbana oppure rischia di rispondere più alle logiche della finanza che ai bisogni reali della città?

Fabrizio Capaccioli

Non siamo di fronte a un arretramento della sostenibilità, ma a un suo cambio di linguaggio. La stagione narrativa dell’ESG sta lasciando spazio a una stagione più tecnica, basata su metriche, verifiche e accountability.

In una città come Milano, questo significa che i capitali non stanno abbandonando la sostenibilità, ma stanno diventando più esigenti. Oggi non basta dichiarare obiettivi ambientali, bisogna dimostrare performance misurabili, tracciabili e certificate. Questo passaggio è molto rilevante perché sposta il baricentro dalla comunicazione alla sostanza, dalla promessa al dato. Il rischio, semmai, non è che prevalga la finanza sulla città, ma che si perda l’equilibrio tra dimensione economica e dimensione sociale. La qualità urbana migliora quando la sostenibilità è letta come infrastruttura del vivere quotidiano, non come leva di valorizzazione finanziaria. Se questo equilibrio viene meno, il rischio è una città più efficiente, ma meno inclusiva e giusta. Ed è proprio qui che diventa centrale il ruolo di un soggetto come GBC Italia. Oggi il tema non è difendere l’ESG come etichetta, ma rafforzare gli strumenti che lo rendono credibile e utile. Questo significa lavorare su tre direttrici molto concrete.

La prima è la qualità del dato. Senza dati affidabili, comparabili e verificati, la sostenibilità resta opinabile. I protocolli di certificazione servono esattamente a questo, a costruire un linguaggio comune tra progettisti, investitori, istituzioni e cittadini, riducendo l’incertezza e il rischio di greenwashing.

La seconda è l’integrazione tra sostenibilità ambientale e valore sociale. Non basta misurare energia e carbonio. Dobbiamo misurare anche accessibilità, qualità dello spazio pubblico, salute, inclusione. La rigenerazione urbana funziona davvero quando tiene insieme queste dimensioni, non quando ne privilegia una a scapito delle altre.

La terza è il collegamento tra finanza e impatto reale. Oggi la finanza sostenibile ha bisogno di strumenti operativi che traducano criteri europei, come la Tassonomia, in scelte progettuali e asset verificabili. In questo senso, il ruolo delle certificazioni è sempre più quello di infrastruttura tecnica che rende gli investimenti leggibili, finanziabili e coerenti con gli obiettivi di lungo periodo.

Se guardiamo a Milano, la sfida dei prossimi anni sarà proprio quella di passare da una stagione in cui la sostenibilità ha accompagnato la crescita, a una fase in cui la sostenibilità diventa il criterio che orienta le decisioni. Come GBC Italia, il nostro compito è contribuire a questo passaggio, facendo in modo che la qualità ambientale, sociale e di gestione non sia un elemento negoziabile o accessorio, ma una condizione strutturale dello sviluppo urbano. Perché, alla fine, la vera differenza non la farà la quantità di capitali investiti, ma la qualità degli impatti che questi capitali saranno in grado di generare sulla vita delle persone.

Certificazioni LEED: da standard volontario a requisito di accesso al mercato

Andrea Dari: Progetti come Porta Nuova, Scalo Porta Romana e Milano Sesto sono sempre più associati a sistemi di certificazione come LEED. Nel contesto milanese queste certificazioni sono ancora un elemento volontario di qualificazione oppure stanno diventando, di fatto, una soglia di accesso al mercato per i grandi interventi?

Fabrizio Capaccioli

Nel contesto milanese, le certificazioni non sono più un elemento distintivo opzionale. Stanno progressivamente diventando una soglia di accesso al mercato, soprattutto per i grandi progetti.

Questo avviene per una ragione molto semplice: le certificazioni forniscono dati, comparabilità e credibilità. Sono strumenti che riducono l’incertezza per investitori, banche e utilizzatori finali, rendendo le prestazioni degli edifici leggibili e verificabili lungo tutto il loro ciclo di vita.

Oggi un grande intervento che non integra sistemi di certificazione riconosciuti rischia di essere meno leggibile, meno finanziabile e meno competitivo. Non perché lo imponga una norma, ma perché lo richiede il mercato. La sostenibilità, in questo senso, è diventata una componente strutturale del valore immobiliare e non più un elemento reputazionale. Ma c’è un passaggio ulteriore che ritengo fondamentale. Le certificazioni stanno evolvendo da strumenti di valutazione a vere e proprie infrastrutture decisionali. Non servono soltanto a “misurare” un edificio a posteriori, ma sempre più a orientare le scelte progettuali fin dalle fasi iniziali, integrando temi come decarbonizzazione, resilienza climatica, qualità ambientale interna, uso efficiente delle risorse e impatto sul contesto urbano.

Dal punto di vista di GBC Italia , questo significa lavorare per rafforzare il ruolo delle certificazioni come linguaggio comune tra tutti gli attori della filiera. Un linguaggio che consente di collegare progettazione, costruzione, gestione e finanza, riducendo il rischio e aumentando la trasparenza. Inoltre, le certificazioni rappresentano oggi uno degli strumenti più efficaci per dialogare con il quadro regolatorio europeo, a partire dalla Tassonomia. Consentono di tradurre requisiti complessi in criteri operativi e verificabili, facilitando l’accesso ai capitali e rendendo gli investimenti più solidi nel lungo periodo.

In Italia oggi contiamo 2.309 progetti LEED, tra edifici registrati e certificati. Di questi, 1.008 sono già certificati, mentre 1.301 sono attualmente in corso di sviluppo. Ma il dato forse più significativo riguarda la superficie complessiva coinvolta. Parliamo di oltre 31,6 milioni di metri quadrati di edifici sostenibili realizzati o in fase di realizzazione nel nostro Paese. Per comprendere davvero la portata di questo numero abbiamo provato a tradurlo in un’immagine più intuitiva.

Se applicassimo i parametri del protocollo LEED per i quartieri, la superficie coinvolta nei progetti certificati in Italia sarebbe equivalente alla costruzione di un’intera città sostenibile da circa 450.000 – 500.000 abitanti. In altre parole, in questi anni non abbiamo semplicemente certificato singoli edifici. Abbiamo contribuito a costruire, pezzo dopo pezzo, l’equivalente di una grande città sostenibile. Una città fatta di scuole, uffici, quartieri residenziali, spazi pubblici e luoghi di lavoro. Una città che consuma meno energia, utilizza meno acqua, riduce le emissioni e migliora il benessere delle persone. E questo è il modo più concreto per comprendere il valore della sostenibilità. Non come teoria, ma come trasformazione reale delle città. Perché il punto non è avere singole eccellenze, ma costruire contesti urbani coerenti, in cui la sostenibilità sia una condizione diffusa e non un’eccezione.

Milano come benchmark: condizioni abilitanti e limiti di replicabilità

Andrea Dari: Per anni Milano è stata letta come il laboratorio italiano più avanzato della rigenerazione urbana. È ancora così? E quali sono, secondo te, le condizioni specifiche — normative, amministrative, finanziarie e culturali — che hanno reso possibile questo modello, ma che al tempo stesso ne rendono difficile la replicabilità in altre città italiane?

Fabrizio Capaccioli

Sì, Milano resta un benchmark, ma con una precisazione importante: è un benchmark difficile da replicare. Per anni è stata letta come il laboratorio italiano più avanzato della rigenerazione urbana, e in larga parte lo è ancora. Milano ha dimostrato che è possibile attivare processi di trasformazione complessi, attrarre capitali internazionali e integrare progressivamente la sostenibilità come leva di sviluppo.

Tuttavia, le condizioni che hanno reso possibile questo modello sono molto specifiche e difficilmente trasferibili in modo automatico. Parliamo di una forte concentrazione di capitali, di una filiera tecnica e progettuale altamente qualificata e di una cultura del progetto che ha saputo evolvere nel tempo. A questo si aggiunge un elemento sempre più determinante: l’integrazione con la finanza, che ha reso Milano un mercato leggibile e attrattivo anche a livello internazionale.

In molte altre città italiane queste condizioni non sono ancora allineate. Spesso manca una massa critica di investimenti, una continuità amministrativa, strumenti operativi adeguati o una piena integrazione tra pubblico e privato. Per questo il punto non è replicare Milano, ma adattarne i princìpi. E qui entra in gioco un tema su cui, come GBC Italia, insistiamo molto vale a dire la capacità di costruire modelli basati sulla misurazione, sulla qualità del dato e su standard condivisi. La sostenibilità può diventare un fattore abilitante anche in contesti diversi, a condizione che venga tradotta in strumenti concreti. Penso ai protocolli di certificazione, ai criteri prestazionali nei bandi pubblici, all’integrazione con i CAM edilizia e al dialogo con la finanza sostenibile.

Infine, c’è un tema culturale. La rigenerazione urbana non è solo un fatto tecnico o immobiliare, ma un progetto di trasformazione sociale ed economica. Funziona quando è in grado di leggere i bisogni reali dei territori e di costruire risposte coerenti.

Milano resta quindi un punto di riferimento, ma la vera sfida per il Paese è trasformare questa esperienza in una piattaforma più ampia, capace di attivare processi di qualità anche nelle città medie, nelle periferie e nei territori meno centrali. Solo così la sostenibilità potrà diventare una leva di sviluppo diffuso e non un fenomeno concentrato.

Sulla trasformazione degli Ex scali ferroviari di Milano: che cosa cambia davvero

Andrea Dari: La trasformazione degli ex scali ferroviari rappresenta uno dei più rilevanti processi di rigenerazione urbana oggi in corso in Europa. Dal punto di vista di GBC Italia, che cosa distingue questa stagione rispetto alle precedenti fasi di sviluppo urbano di Milano? Siamo di fronte a un vero cambio di paradigma oppure a un’evoluzione, più sofisticata, di logiche già note?

Fabrizio Capaccioli

La trasformazione degli ex scali ferroviari rappresenta uno dei più rilevanti processi di rigenerazione urbana oggi in corso in Europa. Segna senza dubbio un passaggio importante, ma non parlerei di una rottura totale con il passato. Piuttosto, siamo di fronte a un’evoluzione più consapevole, più strutturata e, soprattutto, più matura. Ciò che cambia davvero è innanzitutto la scala e la complessità. Non si tratta più di singoli interventi o di operazioni puntuali, ma di veri e propri pezzi di città che vengono ripensati in modo integrato. Parliamo di progetti che mettono insieme mobilità, spazio pubblico, mix funzionale, servizi, residenzialità e dimensione ambientale, con un livello di interdipendenza molto più elevato rispetto al passato.

Ma il cambiamento più significativo riguarda il metodo. Oggi questi interventi nascono in un contesto progettuale in cui la sostenibilità, spesso, non è più un’opzione, ma una condizione di partenza. Dal punto di vista di GBC Italia, la vera discontinuità è rappresentata dall’introduzione sistematica della misurazione. Questi progetti vengono concepiti fin dall’inizio per essere valutati lungo tutto il loro ciclo di vita. Ciò significa integrare indicatori ambientali, energetici, sociali ed economici già nelle fasi di pianificazione e progettazione, superando una logica ex-post. Ed è proprio questo che rappresenta un cambio di paradigma, vale a dire passare da una sostenibilità dichiarata a una sostenibilità dimostrata.

C’è poi un altro elemento che distingue questa stagione. Mi riferisco al crescente allineamento tra pianificazione urbana, strumenti di certificazione e finanza. Gli ex scali ferroviari sono progetti che dialogano direttamente con investitori istituzionali, con criteri europei come la Tassonomia e con una domanda di mercato sempre più orientata alla qualità e alla trasparenza. Questo comporta anche una maggiore responsabilità. Intervenire su aree così estese significa incidere in modo strutturale sull’equilibrio urbano, sociale ed economico della città. Per questo è fondamentale che questi progetti non si limitino a essere eccellenze progettuali, ma diventino modelli replicabili di rigenerazione sostenibile. In questo senso, gli ex scali ferroviari non sono solo un progetto urbano. Sono un banco di prova. Un’opportunità per dimostrare che è possibile governare trasformazioni complesse con un approccio basato su dati, qualità e visione di lungo periodo. E, se ben gestiti, possono rappresentare davvero un passaggio evolutivo verso una nuova generazione di città.

Olimpiadi Milano-Cortina: la legacy come criterio di qualità urbana

Andrea Dari: Il Villaggio Olimpico e, più in generale, lo sviluppo di Scalo Porta Romana sono diventati uno dei simboli della Milano che si presenta al mondo. A tuo giudizio, il lascito delle Olimpiadi Milano-Cortina potrà tradursi in un valore urbano stabile e diffuso oppure esiste il rischio che, alla fine, prevalga soprattutto una logica di valorizzazione immobiliare?

Fabrizio Capaccioli

Le Olimpiadi rappresentano sempre un acceleratore straordinario, ma il vero tema non è l’evento in sé, ma la legacy. Grandi eventi come questo concentrano risorse, tempi decisionali e attenzione internazionale. Possono quindi diventare un’opportunità unica per realizzare interventi che, in condizioni ordinarie, richiederebbero molti più anni. Ma proprio per questo pongono una responsabilità ancora maggiore, vale a dire la costruzione di valore che duri nel tempo. Il rischio che prevalga una logica di valorizzazione immobiliare esiste sempre, soprattutto in contesti ad alta attrattività come Milano. Tuttavia, è un rischio che può e deve essere governato. La differenza la fa la capacità di progettare sin dall’inizio il “dopo”.

Se il Villaggio Olimpico e lo sviluppo di Scalo Porta Romana sapranno rispondere a bisogni reali — abitare accessibile, servizi, connessioni, spazi pubblici — allora il lascito sarà stabile e diffuso. In caso contrario, resterà un’operazione efficace nel breve periodo, ma meno incisiva nel lungo. Dal punto di vista di un’associazione come la nostra, la legacy si misura in modo molto concreto. Si misura nella capacità di questi interventi di garantire prestazioni ambientali elevate lungo tutto il ciclo di vita, di ridurre i consumi e le emissioni, di assicurare qualità dell’aria e comfort, ma anche di generare valore sociale e accessibilità.

C’è, poi, un altro aspetto fondamentale. Il successo delle Olimpiadi non si misura solo nella qualità del singolo intervento, ma nella capacità di attivare connessioni tra quartieri, tra infrastrutture, tra funzioni urbane. Un’eredità utile ed efficace è quella che migliora la città nel suo insieme, non solo i suoi simboli. In questo senso, Milano ha un’opportunità molto importante, dimostrando che un grande evento può essere non solo una vetrina internazionale, perché, alla fine, la vera eredità delle Olimpiadi non è ciò che si costruisce per l’evento, ma ciò che resta per le persone che quella città la vivranno ogni giorno negli anni successivi.

Rigenerazione e accessibilità dell’abitare

Andrea Dari: Uno dei punti più sensibili riguarda il tema dell’abitare accessibile, soprattutto guardando al post-Olimpiadi e alle nuove residenze. Come si può evitare che una rigenerazione urbana ambientalmente avanzata produca però, sul piano sociale, una città più selettiva, più costosa e meno accessibile?

Fabrizio Capaccioli

Questa è la questione centrale. Una rigenerazione ambientalmente avanzata che produce esclusione sociale è, semplicemente, una non rigenerazione o quantomeno è una rigenerazione incompleta. Negli ultimi anni abbiamo fatto passi importanti sul piano della qualità ambientale degli edifici, ma il rischio che si sta delineando è quello di una sostenibilità “selettiva”, accessibile solo a una parte della popolazione. Questo non è sostenibile, né dal punto di vista sociale né, nel lungo periodo, da quello economico.

Per evitare questo rischio servono politiche integrate e una visione più ampia. Non basta progettare edifici sostenibili, è necessario lavorare su modelli di accesso all’abitare, sul mix sociale, su strumenti finanziari e normativi che accompagnino il mercato e rendano possibile una diffusione reale della qualità. Questo significa, ad esempio, integrare edilizia libera, convenzionata e sociale all’interno degli stessi processi di rigenerazione, evitando la creazione di comparti urbani separati. Significa, inoltre, rafforzare il ruolo del pubblico nel definire indirizzi chiari e nel creare condizioni di equilibrio tra interesse privato e interesse collettivo.

Dal punto di vista di GBC Italia, il contributo è molto concreto. Oggi lavoriamo anche culturalmente oltre che tecnicamente, per far evolvere i protocolli e gli strumenti di certificazione, affinché includano sempre più dimensioni legate alla salute, al benessere e alla qualità sociale dell’abitare, oltre a quelle ambientali. La sostenibilità non può essere ridotta a energia e carbonio, deve includere anche accessibilità, qualità dello spazio, relazione con il contesto urbano.

Allo stesso tempo, stiamo contribuendo al dialogo con istituzioni e mercato per rendere questi criteri sempre più integrati nei processi decisionali, anche attraverso strumenti come i CAM edilizia e il collegamento con la finanza sostenibile.

La sostenibilità deve, in definitiva, diventare una condizione diffusa, non un elemento di selezione. È su questo punto che credo sia necessario uno scatto di maturità. La rigenerazione urbana non può limitarsi a produrre valore immobiliare, deve produrre valore sociale. E questo significa garantire che la qualità dell’abitare - in termini ambientali, economici e di benessere - diventi progressivamente accessibile a un numero sempre più ampio di persone. In Associazione e con la nostra community, siamo fortemente impegnati in questa direzione, perché riteniamo che la vera misura della sostenibilità non sia quanto è avanzata tecnologicamente, ma quanto è capace di essere inclusiva.

Verde urbano: da elemento progettuale a infrastruttura ecologica e sociale

Andrea Dari: Milano punta molto, nei nuovi masterplan, su parchi, spazi aperti, connessioni pedonali e infrastrutture verdi. Ma come si misura la qualità reale di questi dispositivi urbani? E come si evita che il verde resti un elemento di racconto o di marketing territoriale, senza diventare una vera infrastruttura ecologica e sociale per chi vive la città ogni giorno?

Fabrizio Capaccioli

Il verde urbano non può essere ridotto a elemento di racconto. Deve essere misurato come infrastruttura. Negli ultimi anni abbiamo assistito a una crescente attenzione verso parchi, spazi aperti e connessioni pedonali, ed è un segnale positivo. Tuttavia, il rischio è che il verde venga utilizzato come elemento di valorizzazione narrativa dei progetti, più che come componente strutturale della qualità urbana. Per evitare questo, è necessario cambiare approccio. Il verde deve essere progettato, gestito e valutato con lo stesso livello di rigore che applichiamo agli edifici o alle infrastrutture. Questo significa misurarne gli impatti reali: riduzione delle isole di calore, capacità di gestione delle acque meteoriche, miglioramento della qualità dell’aria, incremento della biodiversità, ma anche fruibilità sociale, sicurezza, accessibilità e capacità di generare relazione.

C’è poi un tema fondamentale che spesso viene sottovalutato che riguarda la continuità e la manutenzione. Un’infrastruttura verde funziona se è parte di un sistema, se è connessa ad altri spazi, se è accessibile e soprattutto se viene mantenuta nel tempo. Senza gestione, anche il miglior progetto perde rapidamente valore.

Dal punto di vista di GBC Italia, questo è un ambito su cui stiamo lavorando con crescente attenzione. I protocolli di sostenibilità stanno evolvendo proprio per integrare sempre di più la dimensione dello spazio aperto e del contesto urbano, superando una visione centrata esclusivamente sull’edificio. La qualità dello spazio pubblico si misura nel tempo, nell’uso quotidiano da parte delle persone. Non basta progettare un parco: bisogna capire se viene vissuto, se è inclusivo, se risponde ai bisogni di diverse fasce di popolazione, se contribuisce realmente al benessere urbano.

Inoltre, il verde deve essere letto come parte di una strategia più ampia di resilienza urbana. In un contesto di cambiamento climatico, le infrastrutture verdi diventano dispositivi fondamentali per adattare le città, ridurre i rischi e migliorare la qualità della vita. Se il verde resta un elemento scenografico, non produce valore. Se diventa infrastruttura ecologica e sociale, cambia davvero la città. Ed è proprio questo il passaggio che oggi dobbiamo compiere, portando il verde dal piano del racconto al piano della misurazione, della gestione e della responsabilità.

Milano 2050: quale proposta per la città di domani

Andrea Dari: Chiudiamo con una domanda di visione. Se dovessi indicare una proposta concreta per l’evoluzione di Milano da qui al 2050, quale sarebbe la priorità? Più sostenibilità ambientale, più inclusione sociale, una nuova governance urbana, oppure un diverso equilibrio tra queste dimensioni?

Fabrizio Capaccioli

La priorità non è scegliere tra sostenibilità ambientale, inclusione sociale o governance. È costruire un equilibrio strutturale tra queste dimensioni. Per troppo tempo questi temi sono stati affrontati in modo separato, come se fossero ambiti distinti. In realtà, la qualità di una città si misura proprio nella capacità di integrarli in un unico sistema decisionale. Una città sostenibile ma non inclusiva non è sostenibile. Una città efficiente, ma senza governance non è resiliente. Se dovessi indicare una proposta concreta, direi questo: rendere la sostenibilità una infrastruttura permanente delle decisioni urbane. Questo significa fare un salto di scala e di metodo. Significa integrare in modo stabile dati, standard, criteri finanziari, qualità progettuale e visione pubblica all’interno dei processi decisionali. Significa che ogni intervento - pubblico o privato - deve essere valutato non solo per il suo ritorno economico immediato, ma per il suo impatto ambientale, sociale e urbano nel lungo periodo.

Dal punto di vista operativo, questo implica alcune scelte molto chiare. Rafforzare l’uso di strumenti di misurazione e certificazione per rendere le decisioni trasparenti e verificabili. Integrare pienamente i criteri della finanza sostenibile nei processi di sviluppo urbano. Lavorare sulla rigenerazione del patrimonio esistente, che rappresenta la vera sfida dei prossimi decenni. E, soprattutto, costruire una governance capace di tenere insieme visione strategica e capacità attuativa.

Come GBC Italia, crediamo che questo passaggio sia già iniziato, ma debba essere consolidato e reso sistemico. Il nostro ruolo è proprio quello di contribuire a creare un linguaggio comune tra istituzioni, mercato e società, affinché la sostenibilità non sia un elemento accessorio, ma una condizione strutturale dello sviluppo.

La vera sfida per Milano non è continuare a crescere. È continuare a farlo senza perdere accessibilità, coesione sociale e qualità della vita. È evitare che la crescita produca nuove disuguaglianze o nuove fragilità. Perché, in ultima analisi, una città è davvero sostenibile solo quando è capace di essere anche giusta. E Milano, da qui al 2050, ha tutte le condizioni per dimostrare che questa sintesi è possibile - a patto di trasformare la sostenibilità da obiettivo dichiarato a criterio permanente di governo della città.