Ristrutturazione edilizia e nuova costruzione in zona vincolata: i limiti del cambio di sedime
In zone sottoposte a vincolo paesaggistico, anche un intervento di demolizione e ricostruzione che cambi solo il sedime (la posizione) dell'edificio non può essere qualificato come ristrutturazione edilizia, ma diventa "nuova costruzione", in virtù delle modifiche recate dal DL 76/2020 (Semplificazioni).
Cosa succede, a livello urbanistico, se si demolisce e ricostruisce un edificio in zona vincolata, 'spostandolo' cioè modificandogli leggermente la posizione? Si può rientrare nel concetto di ristrutturazione edilizia o non si scappa dalla nuova costruzione?
Risponde, fornendo dettagli interessanti, il Tar Lazio nella sentenza 14360 con la quale è stato respinto il ricorso di una società immobiliare che voleva demolire e ricostruire una villa, spostandola di 60 metri all'interno della proprietà vincolata, e alla quale era stata negata l'autorizzazione paesaggistica ex art.146 del d.lgs. 42/2004.
La Corte ha chiarito che in zone sottoposte a vincoli paesaggistici, un intervento che comporti il cambio di sedime non può essere qualificato come "ristrutturazione edilizia" ma costituisce "nuova costruzione", vietata dalle Norme Tecniche Attuative del Piano Territoriale Paesaggistico Regionale del Lazio.
La villa storica del contendere
La società immobiliare ricorrente era proprietaria di un terreno su cui insistevano alcune ville storiche.
L'area è dichiarata "di notevole interesse pubblico" e interna alla Riserva Naturale di Monte Mario.
Il progetto prevedeva la demolizione, ricostruzione e delocalizzazione di una delle ville in un'area distante circa 60 metri, mantenendo sagoma e volume.
L'evoluzione normativa dell'art. 3 del D.P.R. 380/2001
Disciplina ante D.L. 76/2020: la ristrutturazione edilizia in zone vincolate era ammessa "soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente".
Disciplina post D.L. 76/2020 (convertito in L. 120/2020): la norma è diventata più restrittiva, richiedendo che siano mantenuti "sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente" senza incrementi di volumetria.
La distinzione fondamentale: ristrutturazione vs nuova costruzione
Ristrutturazione edilizia: interventi di demolizione e ricostruzione che mantengono tutti i parametri dell'edificio preesistente (sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche).
Nuova costruzione: ogni intervento che modifichi anche solo uno dei parametri sopra indicati, compreso il sedime (area di insediamento dell'edificio).
Nel caso in esame, la modifica del sedime (spostamento di 60 metri) ha fatto qualificare l'intervento come "nuova costruzione".
Le conseguenze del vincolo paesaggistico
Le Norme Tecniche Attuative del PTPR del Lazio, all'art. 22, vietano nell'area del "Paesaggio Naturale" la nuova edificazione, compresi "gli interventi di demolizione e ricostruzione non rientranti nell'art.3 lettera d del DPR n. 380/2001".
La presenza di vincolo paesaggistico comporta quindi:
- il divieto assoluto di nuova costruzione;
- l'ammissibilità limitata della sola ristrutturazione con mantenimento di tutti i parametri originari;
- la necessità di autorizzazione paesaggistica ex art. 146 del D.Lgs. 42/2004.
Il principio del "tempus regit actum"
La Corte ha chiarito che si applica la normativa vigente al momento del rilascio del provvedimento, non quella dell'inizio del procedimento. L'amministrazione deve valutare le modificazioni normative intervenute e applicare lo "ius superveniens".
Nel caso, la normativa più restrittiva introdotta nel 2020 era già in vigore quando la Regione ha emanato il diniego nel 2022.
Il vincolo forestale come ulteriore elemento ostativo
Oltre al vincolo paesaggistico, l'area risultava sottoposta a vincolo forestale. La Corte ha precisato che ai sensi dell'art. 142, comma 1, lett. g) del Codice dei Beni Culturali, sono beni paesaggistici "i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco".
L'impoverimento della vegetazione non costituisce motivo di decadimento della tutela, poiché il vincolo si basa su "criteri quantitativi" e non qualitativi.
Demo-ricostruzione con cambio di sedime in zona vincolata: è nuova costruzione
In definitiva, la sentenza ricorda che in zona sottoposta a vincolo, anche un intervento di demolizione e ricostruzione che cambi solo il sedime (la posizione) dell'edificio non può essere qualificato come ristrutturazione edilizia, ma diventa "nuova costruzione".
L'evoluzione normativa del 2020 ha reso ancora più stringenti i requisiti per la ristrutturazione in zone vincolate.
LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO
Edilizia
Esplora il mondo dell'edilizia, il settore dedicato alla progettazione, costruzione, ristrutturazione e manutenzione di edifici e infrastrutture. Scopri come la normativa italiana, come il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e le Normative Tecniche per le Costruzioni (NTC), regolano le pratiche edilizie per garantire sicurezza e qualità. Approfondisci il significato etimologico del termine "edilizia" e come le leggi locali e regionali influenzano la costruzione e gestione degli immobili.
Ristrutturazione
Tutti gli articoli pubblicati su INGENIO dedicati alla Ristrutturazione Edilizia
T.U. Edilizia
Il D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell'edilizia) definisce le regole fondamentali da seguire in ambito edilizio, disciplinando l’intero ciclo del processo edilizio: i titoli abilitativi (CILA, SCIA, permesso di costruire), i procedimenti amministrativi, i regimi sanzionatori, gli adempimenti tecnico-progettuali, gli standard di sicurezza e agibilità degli edifici.
Urbanistica
Con questo Topic "Urbanistica" raccogliamo tutte le news e gli approfondimenti che sono collegati a questo termine, sia come disciplina, che come aggettivo. Progettazione e programmazione urbanistica, gestione dello sviluppo delle città e dei territori e normativa inerente al tema.
Condividi su: Facebook LinkedIn Twitter WhatsApp