Ristrutturazione o nuova costruzione? Decisiva la continuità con l'edificio originario

In una recente sentenza, il Consiglio di Stato chiarisce il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Il criterio decisivo è la preesistenza del manufatto e la possibilità di ricondurre l’intervento al recupero e alla trasformazione dell’organismo edilizio precedente. La continuità può sussistere anche in caso di demolizione o crollo, purché sia possibile accertare la consistenza originaria dell’edificio. La qualificazione incide sul regime urbanistico applicabile e sul titolo edilizio necessario.

La ristrutturazione del contendere

Il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, a volte, è molto labile, ma è importante capire le differenze e inquadrare sin da subito il corretto intervento per avere contezza di 'quello che si può fare' e per le regole, soprattutto urbanistiche, con le quali si dovrà convivere.

La controversia al centro della sentenza 5744/2026 del Consiglio di Stato riguarda un intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato, con realizzazione di due corpi edilizi e incremento della volumetria.

Era stato contestato che un intervento così diverso dall'edificio originario potesse ancora essere qualificato come ristrutturazione edilizia anziché come nuova costruzione. Il Consiglio di Stato ha confermato la qualificazione come ristrutturazione.

Il criterio distintivo è la continuità con il fabbricato esistente

Secondo i giudici, la differenza tra le due categorie non dipende semplicemente dalla maggiore o minore somiglianza tra vecchio e nuovo edificio. L’attuale nozione di ristrutturazione comprende infatti anche interventi di demolizione e ricostruzione che comportano modifiche di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

Ciò che conta è soprattutto la preesistenza del manufatto e la possibilità di collegare il nuovo organismo edilizio a quello precedente. La ristrutturazione deve quindi operare sul patrimonio già esistente e perseguire il recupero del singolo immobile, assicurando una continuità con l’edificio originario.

Anche un edificio demolito può essere ristrutturato

La continuità non viene meno automaticamente quando l’edificio è stato demolito o è crollato. Anche in questi casi la ricostruzione può rientrare nella ristrutturazione edilizia, purché sia possibile accertare la precedente consistenza del fabbricato. Diventa quindi essenziale poter documentare in modo attendibile l’esistenza e le caratteristiche dell’organismo edilizio preesistente.

Al riguardo, infatti, ad avviso del Collegio – a differenza di quanto rilevato dal verificatore la cui valutazione è, sul punto, meramente apodittica – risulta, in primo luogo, dirimente la nuova formulazione dell’art. 3, comma 1, lett. d, del d.P.R. n. 380 del 2001, introdotta dalla l. n. 120 del 2020, secondo cui “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagome, prospetti, sedime e caratteristiche planovolumetriche e tipologiche, con l’innovazione necessaria per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”.

Inoltre, sul punto, occorre dare continuità alla giurisprudenza del Consiglio di Stato, secondo cui “L'elemento che distingue la ristrutturazione edilizia dalla nuova costruzione è la preesistenza del manufatto e la possibilità di pervenire ad un organismo in tutto o in parte diverso da ciò che già esiste, elementi che sussistono anche in relazione agli edifici crollati o demoliti prima dell'entrata in vigore della norma, purché, come precisa la norma, sia possibile accertarne la preesistente consistenza. L'essenza della nozione di ristrutturazione edilizia è che l'intervento deve operare sull'edificio preesistente al fine di dare continuità all'immobile pregresso, crollato o demolito, e, non può, dunque, mai prescindere dall'obiettivo di recupero del singolo immobile che ne costituisce oggetto” (Cons. Stato, sez. IV, 3 aprile 2025, n. 2857).

La nuova costruzione ricorre invece quando manca questo collegamento con un fabbricato precedente e l’opera assume il carattere di un’autonoma trasformazione edilizia e urbanistica del territorio.

Perché la distinzione è importante

La qualificazione non ha un valore soltanto formale. Stabilire se si tratta di ristrutturazione o nuova costruzione incide sulle regole urbanistiche applicabili e sulla possibilità di beneficiare delle discipline previste per il recupero del patrimonio edilizio esistente.

Palazzo Spada ricorda inoltre che per immobili vincolati, centri storici e zone omogenee A possono operare condizioni più restrittive per considerare una demolizione e ricostruzione come ristrutturazione.

Quale titolo edilizio occorre?

Sul piano dei titoli abilitativi, la nuova costruzione è ordinariamente subordinata al permesso di costruire.

Anche le ristrutturazioni edilizie più rilevanti (cd. ristrutturazioni pesanti), indicate dall’art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. 380/2001, richiedono il permesso di costruire, ferma la possibilità, nei casi previsti, di ricorrere alla SCIA alternativa. Le ristrutturazioni che non rientrano in tali ipotesi sono invece inquadrate come 'leggere' e normalmente soggette a SCIA.

Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, l’intervento di demolizione, ricostruzione e ampliamento era stato infatti assentito mediante permesso di costruire.

FAQ TECNICHE: Ristrutturazione edilizia vs nuova costruzione | Ingenio

Quando un intervento di demolizione e ricostruzione può essere qualificato come ristrutturazione edilizia?
È necessario che esista un collegamento con un edificio preesistente e che l’intervento sia riconducibile al suo recupero e trasformazione. La ristrutturazione può comprendere anche modifiche a sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, nei limiti previsti dall’art. 3 del DPR 380/2001.

Un edificio crollato o demolito può essere ricostruito come ristrutturazione edilizia?
Sì, anche in caso di crollo o demolizione è possibile parlare di ristrutturazione, ma occorre poter dimostrare la consistenza originaria del fabbricato. La documentazione deve quindi consentire di accertare in modo attendibile l’esistenza e le caratteristiche dell’edificio precedente.

Qual è l'elemento che distingue principalmente la ristrutturazione dalla nuova costruzione?
Il criterio centrale è la preesistenza del manufatto e la possibilità di collegare il nuovo organismo edilizio a quello precedente. Se manca questo rapporto di continuità e l’intervento realizza un’autonoma trasformazione del territorio, si ricade nella nuova costruzione.

Un aumento di volumetria esclude automaticamente la ristrutturazione edilizia?
No. L’incremento volumetrico non determina da solo la qualificazione come nuova costruzione. Occorre valutare l’intervento nel suo complesso e verificare se permane il collegamento con l’edificio preesistente, tenendo conto anche delle specifiche limitazioni urbanistiche applicabili.

Quale titolo edilizio serve per una ristrutturazione o una nuova costruzione?
La nuova costruzione richiede ordinariamente il permesso di costruire. Anche le ristrutturazioni edilizie “pesanti” ex art. 10, comma 1, lett. c), del DPR 380/2001 sono soggette a permesso, mentre quelle non rientranti in tale categoria sono normalmente realizzabili con SCIA.

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