Ristrutturazione importante di primo o secondo livello? La checklist per classificare correttamente l’intervento

Cappotto termico su buona parte delle facciate, sostituzione di alcuni serramenti e installazione di una nuova pompa di calore: siamo di fronte a una ristrutturazione importante di primo livello o secondo livello?

La risposta non è immediata. La classificazione energetica dell’intervento dipende da verifiche distinte: la porzione di involucro disperdente interessata dai lavori e il tipo di intervento eseguito sull’impianto termico.

Spolier: il superamento del 50% della superficie disperdente lorda non è sufficiente, da solo, per determinare il primo livello! E ancora, la semplice sostituzione di una caldaia o di un altro generatore non coincide necessariamente con la ristrutturazione dell’impianto termico richiesta dalla norma.

Ristrutturazione importante energetica e ristrutturazione edilizia non sono la stessa cosa

La classificazione energetica dell’intervento non coincide con la qualificazione urbanistico-edilizia prevista dal Dpr 380/2001.

Un intervento può essere qualificato, dal punto di vista edilizio, come manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia e, contemporaneamente, ricadere in una delle categorie energetiche individuate dal decreto sui requisiti minimi.

Per un maggior approfondimento leggi l’articolo
Guida agli interventi edilizi ed energetici: dal Dpr 380/2001 al nuovo DM requisiti minimi

Ai fini energetici è necessario analizzare:

• l’estensione dell’intervento sull’involucro disperdente;
• il rapporto tra la superficie interessata e quella disperdente complessiva;
• il coinvolgimento dell’impianto termico;
• il servizio energetico interessato;
• il fatto che l’impianto sia o meno asservito all’intero edificio.

Il quadro normativo aggiornato

Il riferimento principale in materia di ristrutturazioni importanti è il Dlgs 192/2005. Il Dm 26 giugno 2015 ha articolato le ristrutturazioni importanti in primo e secondo livello; il Dm 28 ottobre 2025, pubblicato nella Gazzetta ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025, ha sostituito integralmente gli allegati 1 e 2 ed è applicabile dal 3 giugno 2026.

I riferimenti essenziali sono:

• Dlgs 19 agosto 2005, n. 192;
• Dm 26 giugno 2015;
• Dm 28 ottobre 2025;
• Indicazioni agli operatori MASE del 12 giugno 2026, predisposte con il supporto tecnico di ENEA e CTI;
• eventuali disposizioni regionali più specifiche o restrittive.

Prima di calcolare le percentuali: qual è l’edificio da considerare?

Uno degli errori più frequenti consiste nel procedere direttamente al calcolo del 25% o del 50%, senza aver prima individuato il corretto perimetro dell’edificio.

Quando un edificio è costituito da più unità immobiliari, la percentuale di intervento deve essere calcolata sull’involucro dell’intero edificio, inteso come unione delle unità immobiliari che lo compongono. Il progettista non deve quindi assumere automaticamente come riferimento la sola superficie disperdente dell’appartamento o della porzione direttamente interessata dai lavori.

Come anche precisato dal decreto requisiti minimi (Dm 28 ottobre 2025 - aggiornamento del decreto 26 giugno 2015, recante “Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici”), ai sensi dell’articolo 2, comma 1, lettera l-vicies quater) del decreto legislativo 192/2005, si definisce ristrutturazione importante

l'intervento che interessa gli elementi e i componenti integrati costituenti l’involucro edilizio che delimitano un volume a temperatura controllata dall’ambiente esterno e da ambienti non climatizzati, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

Qualora l’edificio sia composto da più unità immobiliari, la superficie su cui calcolare la percentuale di incidenza di intervento è quella dell’involucro dell’intero edificio, costituito dall’unione di tutte le unità immobiliari che lo compongono.

Che cosa si intende per superficie disperdente lorda?

La superficie disperdente lorda comprende gli elementi dell’involucro che delimitano il volume climatizzato verso l’ambiente esterno, il terreno, spazi aperti o ambienti non climatizzati.

Possono rientrare nel calcolo:

• pareti verticali opache e componenti trasparenti;
• coperture che delimitano direttamente volumi climatizzati;
• solai contro terra o su spazi aperti;
• solai verso cantine, autorimesse o sottotetti non climatizzati;
• altri elementi che separano il volume climatizzato da ambienti non climatizzati.

Come si calcola l’incidenza dell’intervento?

L’incidenza si calcola applicando la formula operativa:

Incidenza dell’intervento = superficie disperdente interessata / superficie disperdente lorda complessiva × 100.

Numeratore e denominatore devono essere determinati con criteri geometrici coerenti.

Non è corretto utilizzare una superficie netta al numeratore e una superficie lorda al denominatore.

Esempio numerico

Superficie disperdente lorda complessiva: 2.000 m². Superficie interessata: 760 m².

Incidenza: 38%. L’intervento supera il 25%, ma non il 50%: la prima classificazione è quella di ristrutturazione importante di secondo livello.

Quando l’intervento diventa una ristrutturazione importante?

La prima soglia da verificare è il 25%. La ristrutturazione importante si configura quando l’intervento interessa più del 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

Quando si configura una ristrutturazione di primo livello?

La ristrutturazione importante è di primo livello quando ricorrono contemporaneamente due condizioni:

• l’intervento interessa più del 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;
• l’intervento comprende la ristrutturazione dell’impianto termico per la climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.

Le due condizioni sono cumulative. Nel primo livello le verifiche assumono carattere complessivo e riguardano l’intero edificio, in relazione ai servizi energetici interessati.

Quando si configura una ristrutturazione di secondo livello?

La ristrutturazione importante è di secondo livello quando interessa più del 25% della superficie disperdente lorda e non ricorrono congiuntamente le condizioni richieste per il primo livello.

Possono quindi ricadere nel secondo livello:

• gli interventi superiori al 25% e non superiori al 50%;
• gli interventi superiori al 50% senza ristrutturazione dell’impianto termico;
• gli interventi superiori al 50% accompagnati dalla sola sostituzione di un componente impiantistico;
• gli interventi nei quali l’impianto non è asservito all’intero edificio;
• gli interventi nei quali non ricorre la modifica sostanziale richiesta dalla definizione normativa.

Primo e secondo livello a confronto

Che cosa significa ristrutturazione dell’impianto termico?

Il Dm 28 ottobre 2025 definisce la ristrutturazione dell’impianto termico come un insieme di opere che comporta una modifica sostanziale del sistema di produzione e dei sistemi di distribuzione e/o emissione. Le indicazioni MASE del 12 giugno 2026 ne precisano l’applicazione.

Possono assumere rilievo:

• per la generazione, il cambio della tipologia di generatore, l’aggiunta di un generatore di tipologia differente o l’introduzione di un servizio energetico prima assente;
• per l’emissione, il cambio della tipologia dei terminali, come radiatori, pannelli radianti o ventilconvettori, oppure del fluido termovettore;
• per la distribuzione, il cambio dei materiali, del tracciato o del livello di isolamento della rete, anche quando l’intervento riguarda parti importanti e non l’intera rete;
• la sostituzione di una caldaia tradizionale a gas con una caldaia a condensazione a gas non costituisce, da sola, un cambio di tipologia, poiché rimangono invariati il vettore energetico e la tecnologia di combustione;
• negli impianti locali privi di distribuzione, la modifica sostanziale della produzione può comunque assumere rilievo ai fini della ristrutturazione dell’impianto termico.

Il chiarimento operativo del MASE

Le indicazioni MASE chiariscono che, affinché l’intervento si configuri come ristrutturazione dell’impianto termico, è necessario modificare sostanzialmente tutti i sistemi effettivamente presenti.

La valutazione deve quindi riguardare la configurazione impiantistica reale, non una generica percentuale di potenza sostituita o l’entità economica dei lavori.

Il passaggio da caldaia a pompa di calore, accompagnato dalla sostituzione dei terminali e da una modifica sostanziale della distribuzione, può configurare una ristrutturazione dell’impianto.

La sola sostituzione del generatore, invece, resta normalmente un intervento parziale e non si configura come ristrutturazione dell’impianto.

PER APPROFONDIRE LEGGI ANCHE
Requisiti Minimi degli edifici: i chiarimenti MASE su prestazione energetica, impianti e passaggio all’EPBD IV

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FAQ TECNICHE - Ristrutturazione importante: primo o secondo livello?

1. Qual è il decreto requisiti minimi oggi vigente?

Il riferimento resta il d.m. 26 giugno 2015, come modificato dal d.m. 28 ottobre 2025. Quest’ultimo è stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025 ed è applicabile dal 3 giugno 2026.

2. In un condominio con più unità immobiliari quale superficie disperdente si considera?

Per verificare il superamento delle soglie del 25% e del 50% si assume la superficie disperdente lorda complessiva dell’intero edificio, costituito dall’unione di tutte le unità immobiliari che lo compongono. Non si utilizza quindi il solo involucro della singola unità interessata dai lavori, salvo che essa costituisca autonomamente un edificio.

3. Se l’intervento interessa più del 50% dell’involucro è sempre di primo livello?

No. Il primo livello richiede due condizioni cumulative: incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva e contestuale ristrutturazione dell’impianto termico per la climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio. Se manca la seconda condizione, l’intervento resta una ristrutturazione importante di secondo livello.

4. La sola sostituzione della caldaia o del generatore costituisce ristrutturazione dell’impianto termico?

No, non automaticamente. Le indicazioni MASE richiedono una modifica sostanziale di tutti i sistemi effettivamente presenti. Per la generazione assume rilievo il cambio della tipologia di generatore, l’aggiunta di un generatore differente o di un servizio prima assente; devono inoltre essere valutate le modifiche della distribuzione e/o dell’emissione, quando tali sistemi sono presenti.

5. Che cosa indica l’EOdC e coincide sempre con l’edificio da assumere per le soglie?

EOdC significa «edificio oggetto di calcolo» e individua il perimetro energetico modellato nel software, eventualmente articolato in più zone termiche. È un concetto operativo di calcolo e non può modificare il perimetro prescritto dalla norma: negli edifici composti da più unità immobiliari, le soglie del 25% e del 50% restano riferite all’involucro dell’intero edificio.