Ruderi ricostruiti ante 1967: ok a foto e mappe catastali per la legittimità senza permesso

Una recente sentenza del TAR Napoli chiarisce quali prove siano idonee a dimostrare la legittimità edilizia di fabbricati demoliti o crollati risalenti a prima del 1° settembre 1967, epoca in cui, fuori dai centri urbani, non era sempre richiesta la licenza edilizia. In assenza di titoli abilitativi, la preesistenza può essere dimostrata tramite fotografie storiche, aerofotogrammetrie e mappe catastali, purché idonee a ricostruire con sufficiente certezza la consistenza originaria dell’edificio. L'onere della prova grava integralmente sul privato, mentre resta decisiva la verifica di eventuali regolamenti comunali vigenti all'epoca.

Si fa presto a dire 'ante 1967': in edilizia, sappiamo bene cosa rappresenti la data spartiacque che, di fatto, traccia una linea tra quello che si poteva fare 'prima' del 1° settembre di quell'anno e gli obblighi totali che sono arrivati 'dopo' la stessa data.

Di fatto, in virtù di quanto disposto dalla Legge Ponte (765/1967), le opere realizzate prima del 1° settembre 1967 non necessitavano della licenza edilizia se edificate fuori dai centri urbani, sempre che i comuni non disponessero di un regolamento comunale che obbligava comunque a richiedere una concessione. Da quella data in poi, invece, per tutti gli interventi edilizi, dentro e fuori dai centri urbani, si è reso necessario il permesso di costruire.

La domanda, anche nel caso della sentenza 1383/2026 del Tar Napoli, è però sempre la stessa: quali sono le prove per dimostrare la legittimità di un'opera edilizia ante 1967 senza permesso? Chi le deve fornire?

Il caso: permesso di costruire da annullare?

Il TAR deve dirimere una querelle tra alcuni privati, riguardo alla concessione - secondo i ricorrenti illegittima - di un permesso di costruire rilasciato per un “intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente finalizzato alla riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica dell'edificio ... mediante demolizione e ricostruzione ai sensi dell'art. 5, comma 1, della L.R. n. 19/09”.

Secondo i ricorrenti, che chiedono l'annullamento del titolo, non sarebbe stato prodotto alcun titolo legittimante l’edificio principale, in quanto l’atto notarile si limita a recepire la dichiarazione di preesistenza dell’edificio all’anno 1967, laddove dalla perizia di parte prodotta in atti risulta che alcune porzioni del fabbricato sarebbero totalmente assenti: i documenti esaminati confermerebbero l’esistenza dei subalterni 1,2,5,6 posti al piano rialzato della porzione di fabbricato, ma non dell’esistenza delle porzioni del fabbricato che s’inoltrano nel cortile costeggiando il confine sinistro (ala sinistra del piano rialzato) e il confine destro (ala destra del piano rialzato).

Come dimostrare la risalenza dell'edificio a prima del 1967?

Uno dei punti centrali della sentenza è rappresentato dal fatto che il manufatto del contendere non risulta presente nella planimetria catastale anteriore al 1942, presentata dal contro-interessato.

La sua datazione, pertanto, non è possibile; la parte sostiene essere anteriore al 1967 ma in realtà non vi alcuna prova di tale risalenza, che - astrattamente - consentirebbe al manufatto di essere privo di licenza edilizia (come tutto il resto del compendio, che però è provato sia stato costruito prima del 1967).

Abusi edilizi ante '67: occhio ai regolamenti comunali!

L'automatismo del 'ante 67' fuori dai centri urbani, non serve il permesso non è comunque sempre garantito, visto che ci sono moltissime zone d'Italia in cui, sin dagli anni '30, il comune richiedeva apposite licenze edilizie, in tutte le zone (periferiche e urbane). In questo caso, non ci si poteva esimere dalla richiesta del permesso e quindi oggi, se si va a presentare istanza di sanatoria per questi tipi di illeciti, non si avrà mai una risposta positiva da parte della giurisprudenza amministrativa.

Le prove per la legittimità senza permesso delle vecchie opere

Il TAR ci ricorda che per giurisprudenza costante, la dimostrazione della preesistente consistenza, di edifici demoliti o crollati che sono stati edificati ante 1967, quando non era richiesto rilascio di un titolo edilizio e dunque in assenza di documentazione atta a dimostrare con precisione le caratteristiche dimensionali dell'edificio, può essere fornita anche attraverso la produzione di documentazione fotografica, aerofotogrammetrie e mappe catastali che consentano di delineare, con un sufficiente grado di sicurezza, gli elementi essenziali dell'edificio distrutto.

Onere della prova: ricade sul privato

E' in ogni caso il privato che ha l'onere di dimostrare l'esistenza pregressa di un immobile al tempo dell'edificazione libera.

Egli è tenuto a provare la data di realizzazione dell'intervento edilizio non solo per poter ottenere una sanatoria, ma anche, in generale, al fine di escludere la necessità del previo rilascio di un titolo abilitativo nel caso di opere realizzate prima dell'istituzione del regime amministrativo che richiede l'autorizzazione edilizia.

Solo il privato, infatti, è in grado di fornire prove incontrovertibili, quali atti, documenti o altri elementi probatori, in grado di confermare in modo inequivocabile la data di costruzione dell'edificio.

D'altro canto, l'amministrazione non è in grado, in generale, di verificare materialmente la situazione del proprio territorio negli anni precedenti al 1967.

Nel caso concreto ciò non è avvenuto, né il contro-interessato né il Comune sono riusciti anche solo a fornire argomentazioni adeguate e il riferimento alla “pertinenzialità” del manufatto (di cui non è specificato nemmeno a cosa serva e del quale non è stata fornita documentazione fotografica, non potendosi escludere che abbia una destinazione residenziale, ovviamente abusiva) nonché alla “ scarsa incidenza” è del tutto inconferente.

Edifici demoliti o crollati ante 1967: FAQ

Che cosa significa “ante 1967” in edilizia?
Indica opere realizzate prima del 1° settembre 1967, data spartiacque introdotta dalla Legge Ponte, dopo la quale il titolo edilizio è divenuto obbligatorio ovunque.

Un edificio ante 1967 è sempre legittimo senza permesso?
No. L’esenzione vale solo se all’epoca non erano richieste licenze edilizie dal regolamento comunale vigente, anche fuori dai centri urbani.

Quali prove sono ammesse per dimostrare la preesistenza di un rudere?
Sono ammissibili fotografie storiche, aerofotogrammetrie e mappe catastali idonee a ricostruire gli elementi essenziali dell’edificio demolito o crollato.

La mancanza di planimetrie catastali anteriori è decisiva?
Non automaticamente, ma l’assenza di documentazione certa rende più difficile dimostrare la datazione e la consistenza originaria del manufatto.

Su chi ricade l’onere della prova della legittimità edilizia?
Ricade esclusivamente sul privato, che deve fornire elementi probatori chiari e inequivocabili sulla data e sulle caratteristiche dell’edificio. Solo se le prove sono chiare e convicenti, l'onere si può ribaltare sul comune.

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