Salva Casa: il progetto di sanatoria paesaggistica va valutato da comune e Soprintendenza

Il Decreto Salva Casa ha aperto le porte a una nuova sanatoria semplificata, normata dall'art.36-bis del Testo Unico Edilizia, che consente di salvaguardare quelle parti conformi di un'opera parzialmente abusiva (cioè in difformità da SCIA o permesso, ma anche priva di SCIA o in variazione essenziale dal titolo abilitativo), facendo sì che oggi anche in zona vincolata si possano eseguire, con 'regolarizzazione' ex post, anche opere con aumento di volume.

Oggi, quindi, l'articolo 36-bis del DPR 380/2001 consente la sanatoria paesaggistica anche per opere con aumento di volume, purché si tratti di difformità parziali e le opere risultino compatibili con i vincoli. La Soprintendenza deve valutare nel merito la compatibilità paesaggistica, senza preclusioni assolute basate sul solo incremento volumetrico.

Il caso: parziali difformità degli immobili del complesso alberghiero

La novità, di rilievo e altamente impattante, è affrontata dal Tar Catania nella recente sentenza 166/2026, che tratta il caso di una società della gestione, acquisto e vendita di strutture destinate ad attività ricettizie e alberghiere che ha acquistato, in coerenza al proprio oggetto sociale, un complesso alberghiero.

Dopo l’acquisto, la società ha accertato la presenza di alcune difformità tra lo stato di fatto e lo stato assentito dai titoli abilitativi relativi agli immobili costituenti il predetto complesso alberghiero.

Intendendo provvedere alla completa regolarizzazione edilizia e paesaggistica della struttura, la società, previa commissione di apposita consulenza tecnica, ha presentato al Comune una istanza volta all’accertamento di conformità, ai sensi del combinato disposto dell’art. 36 bis del D.P.R. 380/2001 e dell’art. 16 della L.R. Sicilia n. 27/2024, di un articolato progetto di ripristino, prevedente la demolizione dei manufatti non sanabili e la richiesta di accertamento di conformità (in alcuni casi previ interventi di mitigazione) delle opere sanabili in base alla citata normativa.

Dopo un 'rimbalzo' di documenti, però, la Soprintendenza ha concluso la propria istruttoria adottando il provvedimento negativo oggetto della presente impugnazione, per mezzo del quale ha rigettato l’istanza della ricorrente sulla base della circostanza che “… gli abusi consistono nella realizzazione di parziali difformità nella struttura alberghiera, tali difformità consistono in ampliamenti, modifiche dei prospetti e cambio di destinazione d’uso, pertanto parte dei citati abusi, non sono conformi con i criteri dettati Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio di cui al D. Lgs. 42/2004 sopra citato”.

La rivoluzone del Salva Casa: sanatoria paesaggistica 'allargata' con l'art.36-bis del TU Edilizia

Secondo la società ricorrente, il provvedimento non avrebbe tenuto conto, disapplicandole, delle novità normative introdotte dal DL Salva Casa, che ha modificato il T.U. Edilizia, mediante l’introduzione dell’art. 36-bis D.P.R. 380/2001, il quale ora consentirebbe la cd. “sanatoria con opere” anche degli abusi realizzati in area paesaggisticamente vincolata che abbiano determinato la creazione di superfici e volumi utili, o l’aumento di quelli legittimamente realizzati.

La Soprintendenza, invece, pretendendo la previa demolizione delle opere abusive realizzate, quali volumi aggiuntivi non sanabili ai sensi dell’art. 167 del D. Lgs. 42/2004, avrebbe applicato la normativa previgente.

Il TAR accoglie il ricorso, in quanto la motivazione della Soprintendenza non è - appunto - coerente con quanto disposto dall’art. 36-bis del T.U. Edilizia, con cui va oggi coordinato l’art. 167 del Codice del paesaggio, che escludeva, in passato, la possibilità di accertare la compatibilità paesaggistica per gli interventi realizzati in assenza o in difformità dall’autorizzazione che avessero determinato la creazione o l’aumento di superfici o volumi utili.

Il divieto assoluto di sanatoria paesaggistica per gli abusi edilizi con determinazione di nuovi volumi è quindi decaduto.

Infatti, l'art. 36 bis, quarto comma, del D.P.R. 380/2001, come introdotto dal DL 69/2024 (recepito nella regione siciliana dalla L.R. 27/2024), prevede, alle condizioni di cui al primo comma, la possibilità di sanare gli interventi abusivamente realizzati “anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati”, purché si tratti di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività e purché l’autorità paesaggistica, nell’esercizio del potere ad essa attribuito, ritenga le opere compatibili con i valori paesaggistici.

Sanatoria condizionata: come funziona? Basta rimuovere le opere non sanabili

L'ultimo passaggio della sentenza che ci interessa è abbastanza illuminante: il TAR evidenzia che "non può considerarsi conforme a legge, pertanto, la richiesta di preventivo ripristino dello stato dei luoghi, con eliminazione di tutti i volumi realizzati abusivamente, contenuta nell’avviso dell’8 agosto 2025, anch’esso fatto oggetto di impugnazione, posto che una tale preliminare attività non è più necessaria alla luce delle nuove disposizioni, che consentono di condizionare il rilascio del permesso in sanatoria alla rimozione delle sole opere che non possono essere sanate, in tal modo implicitamente ammettendo che il permesso possa essere rilasciato senza dover preventivamente rimuovere anche gli abusi sanabili".

Inoltre, sempre in virtù delle novità introdotte dal Salva Casa, operativamente parlando, in sede di esame delle richieste di permesso, lo sportello unico per l'edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

A tal fine, lo sportello unico per l'edilizia individua tra gli interventi citati le misure da prescrivere, le quali costituiscono condizioni per la formazione del titolo.

Quindi, per sanatoria 'condizionata' si intende la possibilità di ottenere la sanatoria, alle regole prescritte dal Testo Unico Edilizia 'riformulato' dal Salva Casa, alla realizzazione di precisi interventi edilizi indicati dallo sportello unico per l'edilizia del comune.

Nel 'nostro caso', si tratta - tra l'altro - della demolizione degli interventi non sanabili.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO