In assenza di titolo edilizio è possibile ricorrere all’art. 34-bis per le tolleranze costruttive?

Tolleranze edilizie e abusi: guida pratica all’art. 34-bis d.P.R 380/2001

Nell’edilizia spesso si parla di “difformità edilizia”, ma che cosa significa esattamente?

Le difformità edilizie sono differenze tra quanto viene effettivamente costruito e quanto autorizzato dalle autorità competenti. Differenze che, se rilevanti, possono configurarsi come abusi edilizi e avere conseguenze anche penali.

Più in generale, le difformità si verificano quando i lavori di costruzione vengono eseguiti in modo diverso rispetto al progetto dichiarato al Comune (e da esso validato) o, addirittura, per quegli interventi che vengono eseguiti senza le necessarie autorizzazioni.

In tale contesto entra in gioco la nozione di “tolleranza costruttiva”, concepita per evitare che irregolarità marginali, prive di impatto reale sul carico urbanistico o sulla sicurezza dell’edificio, possano tradursi automaticamente in sanzioni sproporzionate, talvolta con conseguenze penali.

Per tolleranze costruttive o edilizie si intendono difformità di lieve entità che non costituiscono una violazione della normativa. Infatti l’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001 (aggiornato alla Legge 105/2024 (Salva Casa) stabilisce al comma 1 che “Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.

È importante distinguere tolleranze costruttive e tolleranze esecutive:

• le tolleranze costruttive sono così minori da non essere considerate violazioni edilizie;
• le tolleranze esecutive, che rientrano nelle tolleranze costruttive generali, comprendono piccole irregolarità come lievi variazioni geometriche, modifiche alle finiture o spostamenti di impianti e opere interne realizzate durante i lavori.

Questa distinzione diventa centrale non solo sul piano sanzionatorio, ma anche rispetto alla possibilità di sanatoria e di regolarizzazione postuma, soprattutto quando si considera la sicurezza strutturale e antisismica.

Con la sentenza della Corte di Cassazione n. 18459/2025, vengono chiariti i confini applicativi dell’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001, evidenziando quando le tolleranze costruttive possono essere legittimamente invocate.

Difformità edilizie minime e rilevanza penale: la Cassazione chiarisce i limiti dell'art. 34-bis

Nel caso esaminato, il ricorrente è stato condannato per reati edilizi dopo la realizzazione di una copertura in lamiera, di una sopraelevazione di falda di tetto e di una pavimentazione in calcestruzzo su un manufatto preesistente.

Nel ricorso per Cassazione, la difesa ha sostenuto che tali opere rientrassero nelle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis, trattandosi di difformità minime rispetto a un precedente titolo edilizio.

La Suprema Corte dichiara inammissibile il ricorso, precisando vari punti.

Le tolleranze presuppongono un titolo edilizio valido mentre “(…) le difformità "tollerabili" citate dalla difesa richiamando l'art. 34 bis DPR 380/01 riguardano interventi che siano realizzati in difformità dal titolo abilitativo, ma nel corso della sua vigenza (...) e non rispetto ad un titolo assai risalente nel tempo e quindi ormai cessato nella sua operatività.”
Ciò significa che l’art. 34-bis riguarda esclusivamente interventi eseguiti in difformità dal titolo abilitativo durante la sua vigenza, risulta quindi non applicabile quando il titolo è molto risalente nel tempo e ha cessato la propria efficacia.

Le opere risultavano realizzate su un manufatto già privo di permesso di costruire e di conseguenza in tali ipotesi non è configurabile alcuna “parziale difformità” e ogni intervento successivo assume autonoma rilevanza penale.

Inoltre, i giudici precisano che “le tolleranze altresì di cui ai commi 1 bis e 2 bis dell'art. 34 bis citato riguardano gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, cui non attengono quelli in questione. Puramente assertiva e dunque indimostrata è la tesi peraltro della mera realizzazione di tali interventi minimi, a fronte di opere ben più rilevanti, come appresso indicate.”
Riassumendo, le tolleranze di cui ai commi 1-bis e 2-bis dell’art. 34-bis presuppongono la realizzazione degli interventi in presenza di un titolo edilizio valido ed efficace. Esse non sono invocabili rispetto a titoli ormai cessati (ciò significa ad esempio che le opere realizzate successivamente all’ultimazione dei lavori o alla scadenza del titolo non rientrano in questa casistica) o a manufatti privi di legittimazione edilizia. Inoltre il decreto fa riferimento ad opere in difformità realizzate prima della sua entrata in vigore (24 maggio 2024) e non ad interventi successivi. A tal proposito nel caso della sentenza non viene fornita alcuna prova che le opere contestate rientrassero in tali limiti.

Le tolleranze costruttive sono uno strumento applicabile solo in presenza di un titolo edilizio valido e per difformità effettivamente marginali. Ogni tentativo di estendere l’art. 34-bis a interventi sostanziali o ad opere riconducibili a un titolo ormai ampiamente scaduto, ovvero a manufatti abusivi, è destinato a essere respinto.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: Salva Casa, art. 34-bis DPR 380/2001, tolleranze edilizie, tolleranze costruttive, difformità costruttive, permesso di costruire.