Salva Casa, quale altezza per l'agibilità del monolocale? La dichiarazione del progettista è decisiva

Il Salva Casa consente, a determinate condizioni, di derogare ai limiti ordinari di altezza e superficie degli alloggi, ma non basta raggiungere il nuovo minimo dimensionale per ottenere l'agibilità. Il TAR Lazio, in una recente sentenza, evidenzia il ruolo decisivo del progettista asseveratore, chiamato a documentare puntualmente requisiti di adattabilità, condizioni igienico-sanitarie e rapporti aero-illuminanti. Nel caso esaminato, il monolocale di 24,70 mq non ha superato il vaglio perché elaborati e relazione non esplicitavano calcoli, riferimenti normativi e condizioni richieste.

La cabina armadio del contendere

La realizzazione di una cabina armadio di mq 8,70 netti e dell'ampliamento con la chiusura di una loggia di mq 5,20, che danno origine origine ad monolocale con una superficie netta di mq 24.70 > mq 20,00 necessari, per un monolocale, con la L. 105 del 24/07/2024, Salva Casa, può considerarsi a prescindere un intervento legittimo con le nuvove regole del DL 69/2024?

La questione posta all'interesse del Tar Lazio nella sentenza 14338/2026 è singolare ma interessante: di fatto, si sottolinea come sia fondamentale non solo il rispetto dei nuovi limiti, ma l'accertamento - con indicazioni precise sul progetto - da parte del progettista. In mancanza, non c'è abitabilità e quindi un intervento si ritiene abusivo.

La nuova agibilità allargata del Salva Casa

Il Decreto Salva Casa ha effettivamente allargato, ampliandone la portata, il concetto di agibilità degli edifici, consentendo l'abitabilità degli appartamenti anche in caso di altezze e superfici minori rispetto al passato.

Ci sono però alcune regole specifiche e alcune condizioni 'sine qua non' per ottenere le deroghe alle norme sulle altezze del Testo Unico Edilizia che il progettista/asseveratore deve conoscere e rispettare, visto che è proprio il professionista tecnico a dover acccertare la sopracitata agibilità allargata.

Altezze e superfici minime di riferimento: come funziona oggi

Il tecnico progettista abilitato deve asseverare, ai fini dell'ottenimento del certificato di agibilità, la conformità in questi casi:

• locali con un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
• alloggio a singola stanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati.

C'è da aggiungere che, considerando la delicatezza del tema anche - e soprattutto - in materia igienica, il Salva Casa richiede il requisito dell'adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto al decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236/1989, necessario per il rilascio dell'asseverazione del tecnico progettista.

Oltre al rispetto di tale requisito, bisogna soddisfare almeno una di queste condizioni:

• i locali si trovano in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• è contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Senza queste condizioni l'altezza minima resta a 2.70 metri e le superfici minime, per una e due persone, rispettivamente a 28 e 38 metri quadrati.

Il caso: cabina armadio e loggia chiusa nel progetto di ristrutturazione

Per un appartamento al secondo piano di un edificio, sul quale era stato effettuato un cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale, la titolare aveva presentato dapprima una SCIA ai sensi dell'art. 37 del d.P.R. n. 380/2001, per la regolarizzazione di un intervento abusivo consistente nella chiusura della loggia di pertinenza dell’unità immobiliare, realizzata attraverso il montaggio di vetrate. Tale segnalazione era stata tuttavia rigettata dall’amministrazione comunale con provvedimento emesso nell’ottobre 2024 “in virtù del potere di autotutela”, recante la seguente motivazione: “la pratica presentata è carente dei requisiti minimi per la presentazione della stessa in quanto non è stato valutato l’aumento di volumetria (e cambio d’uso) dovute alla trasformazione da loggia a locale residenziale e la successiva carenza dei requisiti igienico-sanitari per quanto riguarda i rapporti aero-illuminanti dell’appartamento. (…) per l’aumento di volumetria la pratica presentata non ha validità in quanto era necessario presentare un permesso di costruire in sanatoria (accertamento di conformità)”.

Succssivamente, la ricorrente aveva presentato un’istanza di permesso di costruire in sanatoria per regolarizzare l'abuso.

Se l'elaborato grafico non chiarisce i calcoli, niente agibilità

Il Comune ha esitato tale secondo procedimento con diniego definitivo notificato in data 10 aprile 2025, previa comunicazione dei motivi ostativi emessa in data 18 marzo 2025 e ritenute non accoglibili le osservazioni scritte presentate dall’interessata con nota prot. n. 32918 in data 21 marzo 2025, sulla scorta della seguente, testuale motivazione: “Considerato che entro il termine assegnato, con nota prot. 32918 in data 21.03.2025 sono pervenute osservazioni in merito ai motivi che ostavano all’accoglimento della domanda e, che tali motivi non possono ritenersi superati in quanto:

• L’elaborato Grafico e la relazione presentata non chiariscono esplicitamente, come richiesto, tutte le motivazioni, riferimenti normativi, calcoli e certificazioni atte a superare il rigetto.

Inoltre, nella relazione tecnica presentata con prot. 32918 in data 21.03.2025, in cui si dichiarava:

• «La realizzazione della cabina armadio di mq 8,70 netti, dell’ampliamento con la chiusura della loggia di mq 5,20, dava origine ad monolocale con una superficie netta di mq 24.70 > mq 20,00 necessari, per un monolocale, con la L. 105 del 24/07/2024, Salva Casa.» Dichiarazione non corrispondente ai parametri emendati dalla L. 105/2024 in riferimento a quanto previsto nell’art. 24 comma 5 bis (riguardante l’obbligo di acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione) e dall’art. 24, comma 5 ter (soddisfacimento dei requisiti di adattabilità e di quanto previsto presenti nel relativo Punto A e/o B).

Carenza dei requisiti igienico-sanitari minimi: perché questo monolocale non è agibile

Secondo il TAR, il diniego è comunque sufficientemente ed esaustivamente motivato sia in relazione alla mancata corrispondenza di quanto dichiarato ai “parametri” di riferimento, ossia quelli contemplati dall'art. 24, commi 5-bis e 5-ter d.P.R. n. 380/2001, così come riformati dal Decreto Salva Casa invocato nelle osservazioni al preavviso (riguardanti la “certificazione delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti”), sia in relazione agli esiti del sopralluogo effettuato in data 18.04.2023, recepiti nell’Ordinanza n. 8 – Registro Generale n. 394 del 14 ottobre 2024.

In particolare, l’ordine di demolizione aveva messo in luce la carenza dei requisiti igienico-sanitari minimi relativi ai rapporti aero-illuminanti, compromessi dalla trasformazione della loggia in locale chiuso ad uso residenziale, oltre alla non conformità dell’ambiente interno rispetto alla disciplina dettata dal Regolamento edilizio comunale.

FAQ TECNICHE: Agibilità del monolocale ai tempi del Salva Casa | Ingenio

Quali sono i nuovi limiti di superficie per i monolocali previsti dal Salva Casa?
Per un alloggio destinato a una persona, la superficie minima può scendere da 28 a 20 mq; per due persone da 38 a 28 mq. La deroga non opera però automaticamente: devono essere rispettate anche le ulteriori condizioni previste dall’art. 24 del d.P.R. 380/2001.

A quanto può scendere l’altezza minima interna dei locali?
Il Salva Casa consente, nei casi previsti, di ridurre l’altezza minima ordinaria da 2,70 a 2,40 metri. Anche questa possibilità è subordinata alle condizioni stabilite dalla normativa e deve essere adeguatamente asseverata dal progettista ai fini dell’agibilità.

È sufficiente che il monolocale abbia almeno 20 mq per ottenere l’agibilità?
No. Il semplice rispetto della superficie minima non basta. Occorre verificare anche il requisito dell’adattabilità e almeno una delle condizioni previste dalla norma, relative agli interventi di recupero/miglioramento igienico-sanitario oppure alla presentazione di soluzioni progettuali alternative idonee.

Qual è il ruolo del progettista nell’applicazione delle deroghe del Salva Casa?
Il progettista asseveratore deve accertare e documentare puntualmente il rispetto di tutti i requisiti richiesti. Elaborati grafici e relazione tecnica devono indicare chiaramente parametri, calcoli, riferimenti normativi e certificazioni necessari per dimostrare la sussistenza delle condizioni di agibilità.

Perché nel caso esaminato i 24,70 mq del monolocale non sono stati sufficienti?
Perché la documentazione non dimostrava in modo completo il rispetto delle condizioni previste dall’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.P.R. 380/2001. Inoltre, la chiusura della loggia aveva compromesso i rapporti aero-illuminanti e l’ambiente risultava non conforme anche al regolamento edilizio comunale.