Salva Casa, salvataggio in corner: non è retroattivo ma il comune può cambiare decisione!

La sentenza analizzata tratta dell'applicabilità del Decreto Salva Casa ai procedimenti repressivi edilizi già avviati, chiarendo che la nuova sanatoria semplificata ex art. 36-bis d.P.R. 380/2001 non ha efficacia retroattiva, ma può incidere indirettamente sulle valutazioni comunali. Il Consiglio di Stato afferma che il Comune, pur in presenza di provvedimenti già impugnati, può rivalutare l’istanza originaria alla luce della normativa sopravvenuta, verificando in concreto la natura dell’abuso, l’eventuale assoggettabilità a SCIA e la configurabilità di variazioni essenziali, senza automatismi sanzionatori.

Il Salva Casa ha superato la doppia conformità sincrona

Il Decreto Salva Casa consente una sanatoria speciale per determinati abusi edilizi: l'art.36-bis del dpr 380/2001, introdotto proprio dal DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, ha infatti inaugurato, dal 27 luglio 2024, la nuova sanatoria semplificata degli illeciti edilizi.

In pratica, in caso di parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, per ottenere la sanatoria 'speciale' serve la conformità ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Si tratta, quindi, di una nuova doppia conformità 'asincrona', che fa da contraltare a quella 'sincrona' regolamentata dall'art.36 del TUE, e in virtù della quale servono entrambe le conformità (edilizia e urbanistica) in entrambi i momenti (realizzazione e presentazione domanda). Per gli abusi cd. maggiori - assenza di PdC e totali difformità - si continua peraltro a dapplicare quest'ultima sanatoria 'ordinaria', anche in vigenza di Salva Casa.

Salva Casa: ma è retroattivo? No, però il comune può cambiare idea

Nella sentenza 2101/2026, il Consiglio di Stato ci ricorda che se è vero che il Salva Casa non si può applicare retroattivamente ai procedimenti precedentemente impugnati, è altresì vero che il comune può valutare la domanda originaria di sanatoria tenendo presenti le novità normative sopravvenute.

Il caso: interventi da assentire con SCIA o permesso?

Nel caso specifico, era stata ordinata la demolizione di tutte le opere realizzate presso un compendio immobiliare in assenza di titolo abilitativo, con ripristino dello stato dei luoghi.

Secondo i proprietari/ricorrenti, le opere presenterebbero un carattere precario, che avrebbe giustificato la loro assoggettabilità a SCIA, con conseguente applicazione della semplice sanzione pecuniaria.

Ma, aggiungiamo noi, che renderebbero gli abusi 'regolarizzabili' con la procedura semplificata, che comprende proprio gli interventi realizzati in assenza di SCIA.

Salva Casa: richiesta di applicazione della normativa più favorevole

I ricorrenti, infine, con apposita memoria, chiedono inoltre che venga applicata la legge sopravvenuta più favorevole (Decreto-Legge 29 maggio 2024 n. 69, c.d. Decreto Salva Casa), che superando il principio della 'doppia conformità' ammette la regolarizzazione delle opere abusive purché siano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e previo pagamento di una sanzione pecuniaria (art. 36 bis del d.P.R. 380/2001).

Il DL 69/2024 non è retroattivo ma il comune può 'cambiare idea'

Secondo Palazzo Spada, con riferimento alla questione preliminare concernente la possibilità di applicare la sopravvenuta normativa del c.d. Decreto Salva Casa, il Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 2 aprile 2025, n. 2771, ha già statuito che "le previsioni introdotte dal decreto salva-casa non si applicano retroattivamente ai provvedimenti precedentemente impugnati; tuttavia, il Comune ha la possibilità di rivedere le proprie decisioni, rivalutando la domanda originaria alla luce delle novità introdotte da tale decreto. In quest’ottica, il mero superamento della soglia di tolleranza del 2% non risulta sufficiente a configurare una variazione essenziale, dovendo il Comune svolgere una verifica in concreto sulle particolarità delle opere abusive, al fine di evidenziare le ragioni per cui l’intervento difforme eseguito avesse comportato una variazione essenziale, meritevole di sanzione ripristinatoria".

Istanza di sanatoria nuova? Bisogna valutare il Salva Casa

Aggiungiamo anche che - ma non è questo il caso - se si presenta un'istanza di sanatoria ex art.36-bis del Testo Unico Edilizia, ovverosia mirata ad ottenere una sanatoria semplificata con le nuove condizioni del Decreto Salva Casa, di fatto 'rientra in gioco tutto' nel senso che tale istanza impone al Comune l'avvio di un'autonoma istruttoria, con obbligo di adottare un nuovo provvedimento conclusivo in caso di rigetto, rendendo così superati gli atti precedentemente impugnati.

In base a questo assunto, il Tar Emilia Romagna con la sentenza 165/2025 ha dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse il ricorso contro il diniego di sanatoria edilizia e l'ordinanza di demolizione, in seguito - appunto - della presentazione da parte dei ricorrenti di una nuova domanda di accertamento di conformità ex art. 36-bis TUE.

Ma per queste opere serviva il permesso...

Per poter ammettere - nel caso - una sanatoria semplificata, abbiamo detto che si deve trattare di parziali difformità o di assenza di SCIA.

Nel caso specifico, più complesso si palesa l’esame del terzo motivo d’appello, fondato sulla dedotta precarietà delle opere trattandosi di tettoie e box adibiti a stalla e assistenza ai cavalli, ma il Comune controdeduce che, come rilevato dal TAR, il carattere precario è contraddetto dalla risalenza dei manufatti.

In base all'articolo 3, comma 1, lettera e. 5) del D.P.R. n. 380 del 2001 - nella formulazione vigente al tempo dell’adozione del provvedimento impugnato - è qualificabile come nuova costruzione "l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee (...)". Il successivo articolo 6, comma 2, lettera b) include invece nell’attività edilizia libera "le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni".

Secondo Palazzo Spada, la natura precaria di un manufatto, non può essere desunta dalla temporaneità della destinazione soggettivamente data all’opera dal costruttore, ma deve ricollegarsi all’intrinseca destinazione materiale e funzionale di essa a un uso realmente precario e temporaneo, per fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, non essendo sufficiente che si tratti eventualmente di un manufatto strutturalmente smontabile o non infisso al suolo.

In altri termini, la disposizione in esame va letta come riferita ai manufatti facilmente rimovibili adibiti agli usi temporanei in quanto accesivi e strumentali, ovvero pertinenziali, ai fini della migliore utilizzazione o pieno godimento della stabile destinazione del manufatto principale, purché rimossi entro 90 giorni dalla loro perdita di idoneità a tale utilizzo precario, che invece non ha limiti temporali.

Insomma, queste opere non sono precarie e necessitavano del permesso di costruire (che manca), motivo per cui, in ogni caso, non si sarebbe potuta ottenere la sanatoria cd. semplificata del Salva Casa.

Seconda chance Salva Casa: FAQ tecniche

Il Decreto Salva Casa si applica retroattivamente ai procedimenti già impugnati?
No. La normativa introdotta dal DL 69/2024 non si applica retroattivamente agli atti già adottati e contestati. Tuttavia, ciò non impedisce al Comune di riconsiderare la domanda di sanatoria alla luce delle nuove disposizioni.

In cosa consiste la sanatoria semplificata del Salva Casa?
La sanatoria ex art. 36-bis TUE consente la regolarizzazione di parziali difformità, assenza o difformità da SCIA e variazioni essenziali, richiedendo la conformità edilizia al momento della realizzazione e quella urbanistica al momento della domanda.

Il superamento della tolleranza del 2% comporta automaticamente la demolizione?
No. Il superamento della soglia non determina automaticamente una variazione essenziale. Il Comune deve svolgere una valutazione concreta dell’intervento e motivare le ragioni della sanzione ripristinatoria.

La presentazione di una nuova istanza ex art. 36-bis riapre il procedimento?
Sì. Una nuova domanda di sanatoria impone al Comune l’avvio di un’autonoma istruttoria e l’adozione di un nuovo provvedimento finale, con possibile superamento degli atti precedenti, come affermato anche dal TAR Emilia-Romagna.

Le opere precarie possono accedere alla sanatoria semplificata?
Solo se realmente temporanee. La precarietà non dipende dalla volontà del proprietario o dalla smontabilità, ma dalla destinazione oggettivamente limitata nel tempo. Opere stabilmente utilizzate richiedono il permesso di costruire e restano escluse dal Salva Casa.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO