Salva Casa: sanatoria paesaggistica e deroga al divieto di accertamento di compatibilità postumo

La recentissima giurisprudenza che l’Autrice qui commenta fa chiarezza sull’indeterminazione originariamente creatasi in merito alla sanabilità degli abusi in zona paesaggistica.

C’è voluto l’intervento del Giudice Amministrativo per superare una posizione intransigente e conservativa (direi un “arroccamento”) originariamente assunto anche da autorevoli fonti con un’argomentazione ineccepibile sul piano formale e ma ispirata al buon senso e (perché no?) alla finalità della legge.

Si tratta di interpretare la norma sul principio del risultato.

*presentazione di Ermete Dalprato

Tra i primi interventi giurisprudenziali riguardanti le novità introdotte dal Decreto SalvaCasa (Legge 105/24), va segnalata la composizione dell'apparente contrasto tra quanto previsto dall'art 36 bis DPR 380/01, circa la possibilità di sanare sotto il profilo paesaggistico interventi in difformità dal titolo anche se costituenti aumenti volumetrici, e la previsione di cui all’art 167 D.lgs 42/04 che impone il divieto generalizzato di accertamento di compatibilità per ampliamenti di volumi e superfici.

Contesto normativo: il presunto contrasto tra l'art. 36-bis del Testo Unico Edilizia e l'art.167 del d.lgs. 42/2004

Il contesto normativo di riferimento vede da un lato l’art 36 bis DPR380/01, introdotto dal Decreto Salva Casa (L 105/2024), che al comma 4 statuisce, in relazione agli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire ovvero in assenza o difformità dalla SCIA che: “Qualora (…) siano eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati. L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente.”

Dall’altro l’art 167 Dlgs 42/04, che nel disciplinare le procedure di accertamento di compatibilità paesaggistica, impone il divieto di attivazione delle stesse nel caso in cui si tratti di lavori in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica che abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati.

L’apparente contrasto trova ragione nell’ipotetico scudo creato dal legislatore in ordine alle modifiche delle norme contenute nel Dlgs 42/04, quando all’art 183 co. 6, del medesimo decreto prevede che “Le leggi della Repubblica non possono introdurre deroghe ai princìpi del presente decreto legislativo se non mediante espressa modificazione delle sue disposizioni”.

Parte della dottrina ha pertanto sostenuto che l’art 167 Dlgs 42/04 debba prevalere sulla novità introdotta dal Decreto salva casa (norma non modificativa del Dlgs 42/04) e sulle previsioni di cui all’art 36 bis DPR 380/01, onerando i funzionari ministeriali a denegare le eventuali istanze di accertamento di compatibilità proposte per nuovi volumi costruiti in parziale difformità dal permesso di costruire.

Giurisprudenza di merito: il Salva Casa deroga al divieto di accertamento di compatibilità postumo

Sul punto sono intervenute più pronunce dei giudici di merito che nelle varie sentenze (TAR Campania Salerno n 847/2025 e n 1316/2025, n 1097/2025) hanno affermato che la nuova norma, deroga espressamente al divieto di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria, recato dall'articolo 167, comma 4, lettera a), del codice dei beni culturali e del paesaggio che esclude la possibilità di autorizzazione paesaggistica in sanatoria per le opere determinanti incremento di volumi e di superfici.

Sempre secondo la giurisprudenza, l’apparente antinomia legislativa deve essere risolta:

• in base al criterio della successione delle leggi nel tempo, per cui la norma più recente prevale su quella antecedente;
• in base al criterio di specialità, per cui la disciplina speciale per la sanatoria degli abusi minori prevale sulla norma generale, recata dal codice del paesaggio, tendente ad escludere qualsiasi sanatoria paesaggistica per le opere determinanti aumento di superfici e di volume.

Pertanto secondo il quadro normativo attuale il tecnico incaricato potrà asseverare ai sensi dell’art 20 co 1 DPR 380/01 la conformità dell’intervento realizzato in parziale difformità dal permesso di costruire anche qualora siano stati realizzati nuovi volumi o superfici.

Il responsabile dello Sportello per l’edilizia dovrà chiedere alla Soprintendenza competente l’espressione di un parere motivato sull’accertamento di compatibilità paesaggistica dell’intervento eseguito in parziale difformità dal titolo edilizio ed in assenza/difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che dovrà essere reso entro 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da rendersi entro 90 giorni.

Il procedimento citato trova applicazione anche per opere realizzate in data antecedente l’imposizione del vincolo ed il superamento dei citati termini equivale a silenzio assenso.