Sanatoria condizionata e doppia conformità: le regole

Abbiamo parlato spesso di doppia conformità, sanatoria ordinaria e semplificata e possibilità di regolarizzare l'abuso attraverso determinati interventi post illecito, che si inseriscono nella procedura condizionata per ottenere la licenza in sanatoria.

Sappiamo che il Decreto Salva Casa, oggi, consente di regolarizzare gli abusi più lievi (parziale difformità dal permesso e dalla SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali) con un procedimento più leggero, che richiede la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'opera e urbanistica al momento della richiesta. In questo caso, il comune può anche 'condizionare' la sanatoria all'effettuazione di determinati interventi.

In caso di abusi maggiori (assenza di permesso e totale difformità dal titolo), invece, permane la doppia conformità classica, cioè la regolarità edilizia e urbanistica sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria, senza alcuna possibilità di sanatoria condizionata. Ed è questo il caso della sentenza 9165/2025 del Consiglio di Stato, che andiamo ad esaminare.

Il caso: interventi dentro un'abitazione realizzati senza permesso

Un abitazione realizzata attorno al 1980 e successivamente condonata è stata poi ampliato con un vano disimpegno, un vano wc e lavanderia e una veranda esterna.

La seconda abitazione, realizzata senza alcun titolo abilitativo, è costituita invece da due camere da letto, soggiorno, cucina e vano wc, per una superficie di mq 90 circa, oltre ad una veranda in legno di superficie pari a mq 30.

Il comune ordinava quindi la demolizione, e il ricorrente presentava un "Progetto in sanatoria ai sensi degli artt. 34-36 DPR 380/2001 per opere di ampliamento, in parte ai sensi della L.R. 14/2009 per il fabbricato destinato a civile abitazione..."

Il TAR Puglia ha quindi dichiarato l’improcedibilità del ricorso originario proposto avvero il provvedimento tacito di rigetto dell’istanza di sanatoria e ha rigettato i motivi aggiunti

Doppia conformità: come funziona?

Sotto un primo profilo, osserva Palazzo Spada, il rigetto dell'istanza volta al rilascio del titolo in sanatoria costituisce il terminale di una lunga vicenda giudiziaria, che ha visto l'appellante condannato anche in sede penale.

Alla sentenza ha fatto poi seguito l’ingiunzione a demolire disposta dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Brindisi.

Alla luce di tali pregresse vicende giudiziarie, non si vede pertanto quale ulteriore contraddittorio dovesse, in concreto, attuarsi, essendo del tutto note all’appellante le ragioni della natura abusiva del compendio immobiliare in esame.

Tra l'altro, non sussistevano in alcun modo i requisiti per la c.d. doppia conformità, talché il rigetto dell’istanza di sanatoria costituiva unico sbocco possibile della relativa istanza.

La richiesta di sanatoria con progetto ad hoc

Il ricorrente paventa la possibilità di eseguire dei lavori che 'sanerebbero' gli abusi, portando alla possibilità di ottenere il titolo edilizio ex post.

Ad avviso del perito di parte appellante, infatti, la sanatoria: “… dovrebbe articolarsi nel seguente modo:

1. La veranda di cui al lato est è sanabile ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/01 […];
2. Una porzione di immobile in ampliamento, pari al 20% della cubatura assentita, può essere regolarizzata in sanatoria sempre ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/01 ed in riferimento alla L.R. n° 14/09 (Piano Casa). Dal sottoscritto è stato indicato in detta sanatoria il vano wc e cucina dell’abitazione n° 2;
3. Le camere da letto dell’abitazione n° 2 vano disimpegno e vano bagno dell’abitazione n° 1, devono essere necessariamente fiscalizzate ai sensi dell’art. 34 comma 2 del D.P.R. 380/01.
4. La porzione dell’abitazione n° 2 con copertura in legno ovvero soggiorno e cucina, con un insieme sistematico di opere, può essere trasformata in veranda in quanto rientrante nel 60 % della superfice coperta del corpo di fabbrica assentibile come descritto ai punti precedenti. Da calcoli effettuati andrebbe demolita una porzione di questa per rientrare nella percentuale stabilita;
5. Infine occorre eseguire un insieme di opere edili interne al fabbricato al fine di ottenere una unica unità abitativa e quindi non incidere sul carico urbanistico”.

In pratica, si invoca l'applicazione di tre distinti istituti giuridici, e segnatamente, l’art. 34 TUE; il successivo art. 36, e la L.R. n. 14/09 (Piano Casa).

Per il Consiglio di Stato è evidente l’irrazionalità di tale assunto, che passa attraverso la prospettazione di ben tre soluzioni progettuali, al fine di realizzare il risultato della sanatoria.

Sostanzialmente, l’appellante ha scomposto il compendio immobiliare in più porzioni, e per ognuna di esse ha ipotizzato un fonte normativa di sanatoria.

Senonché, tale modus agendi non può in alcun modo essere convalidato, dovendo l’intervento essere valutato nella sua unitarietà.

La sanatoria condizionata non è ammessa dall'art.36 del Testo Unico Edilizia

Tra l'altro, emerge come la richiesta di sanatoria sia subordinata alla realizzazione di ulteriori interventi edilizi.

Per la sanatoria ordinaria, questo è assolutamente vietato: come chiarito anche dalla Cassazione, “l'art. 36 t.u.ed. si riferisce esplicitamente a interventi già ultimati e stabilisce che la doppia conformità debba sussistere sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Inoltre, il rilascio del provvedimento consegue a un'attività vincolata della p.A., consistente nell'applicazione alla fattispecie concreta di previsioni legislative e urbanistiche a formulazione compiuta e non elastica, che non lasciano all'Amministrazione medesima spazi per valutazioni di ordine discrezionale”.

LA SENTENZA E' SCARICABLE IN ALLEGATO