Sanatoria del sottotetto che diventa mansarda: quando serve la doppia conformità urbanistica

Il Decreto Salva Casa ha introdotto nel nostro ordinamento una nuova possibilità di sanatoria semplificata per determinati tipi di abusi 'lievi' (parziale difformità da permesso o SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali), mentre per le totali difformità e l'assenza del PdC permane l'obbligo della doppia conformità piena, cioè la regolarità sia urbanistica che edilizia 'prima' (al momento della realizzazione dell'abuso) e 'dopo' (al momento della richiesta di sanatoria).

E' importante, però, ricordarsi che le regole del Salva Casa si applicano a partire dall'entrata in vigore della legge di conversione (28 luglio 2024), e che quindi per gli interventi realizzati prima di tale data vige comunque il vecchio 'regime'.

Il caso: da sottotetto a mansarda

E' questo il caso della sentenza 9866/2025 del Consiglio di Stato, relativa al diniego del comune per la sanatoria del secondo piano, trasformato da rustico/deposito in abitazione e del sottotetto che da volume tecnico era stato trasformato in mansarda abitativa.

Palazzo Spada, nello specifico, conferma l'impossibilità di sanare un edificio realizzato con volumetria doppia rispetto a quanto consentito dal piano di recupero.

La trasformazione di un piano da rustico a abitazione e del sottotetto da volume tecnico a mansarda, unitamente alla realizzazione di ulteriori volumi non autorizzati, determina la mancanza del requisito della doppia conformità ex art. 36 DPR 380/2001, precludendo l'accertamento di conformità.

Nello specifico, due eredi avevano presentato istanza di sanatoria ai sensi dell'art. 36 DPR 380/2001 per un immobile in cui erano state realizzate trasformazioni non autorizzate: il secondo piano era stato convertito da rustico/deposito ad abitazione e il sottotetto da volume tecnico a mansarda abitativa.

Il Comune aveva negato la sanatoria rilevando che l'edificio presentava una volumetria di 1.701,37 mc, più del doppio rispetto ai 843,52 mc consentiti dal piano di recupero approvato nel 1999.

Si tratta, evidentemente, della conformità urbanistica ex ante.

Il Salva Casa è off limits

Il Collegio preliminarmente rigetta l’istanza di rinvio della trattazione del ricorso in appello, che i ricorrenti hanno proposto riferendo che è stata inoltrata al Comune una richiesta di permesso di costruire per l’accertamento di conformità ai sensi della legge n. 105 del 2024 (DL Salva Casa), atteso che tale circostanza è ininfluente ai fini del presente giudizio, tenuto conto che si discute della legittimità dei provvedimenti impugnati con riferimento alle circostanze di fatto e di diritto ratione temporis valutabili.

Le difformità sostanziali riscontrate

L'istruttoria comunale ha individuato tre difformità sostanziali rispetto ai titoli edilizi:

• a) Piano terra: previsto come volume tecnico con altezza di 1,95 m, realizzato come unità abitativa con altezza di 2,90 m (volumetria 449,50 mc mai assentita);
• b) Secondo piano: destinato a rustico-deposito, trasformato in terza unità abitativa con scala interna di collegamento alla mansarda non prevista (volumetria 264,02 mc);
• c) Vano scala: realizzato in sostituzione della prevista scala esterna, con volumetria aggiuntiva di 125,1 mc.

Perché manca la doppia conformità

Come già accennato sopra, il Testo Unico Edilizia, all'art.36, richiede che l'intervento sia conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria (doppia conformità).

Quindi l’intervento in questione, quand’anche fosse stato consentito dal piano di recupero e dalle norme urbanistiche, comportando un aumento di volumetria, oltre che modifiche della sagoma dell’edificio, avrebbe necessitato del rilascio del permesso di costruire.

C'è di più: non solo il sottotetto ma l'intero edificio risulta non conforme allo strumento urbanistico. Ne consegue che non può trovare applicazione l'art. 2, comma 1, lett. f) della L.R. Campania 28.11.2001 n. 19, il quale prevede la soggezione al regime della DIA dei “mutamenti di destinazione d'uso di immobili o loro parti, che non comportino interventi di trasformazione dell'aspetto esteriore, e di volumi e di superfici; la nuova destinazione d'uso deve essere compatibile con le categorie consentite dalla strumentazione urbanistica per le singole zone territoriali omogenee”. Inoltre, il comma 7 del medesimo art. 2 stabilisce che: “Il mutamento di destinazione d'uso, con opere che incidano sulla sagoma, sui volumi e sulle superfici, con passaggio di categoria edilizia, purché tale passaggio sia consentito dalla norma regionale, è soggetto a permesso di costruire”.

In definitiva, nel caso di specie non può ravvisarsi il requisito della “doppia conformità” ex art. 36 del d.P.R. 380/2001, tenuto conto che, come precisato dal Collegio di prima istanza: “trattandosi di intervento non conforme alla pianificazione (esecutiva) del comune, non sussistevano i presupposti per l’accoglimento della domanda di sanatoria: L'atto di sanatoria edilizia presuppone la doppia conformità rispetto agli atti di governo del territorio, tra i quali rientrano i piani attuativi, che a loro volta includono i piani di recupero, rispetto ai quali rileva, come ostativa alla regolarizzazione dell'abuso, una qualsiasi difformità dell'opera, senza che sia dato distinguere tra variazioni essenziali e non essenziali, in quanto la suddetta distinzione riguarda il giudizio di conformità rispetto al titolo edilizio rilasciato e non anche rispetto allo strumento urbanistico” (cfr. Cons. Stato, parere del 13.7.2022, n. 1219).

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO