Sanatoria della mansarda abitabile: le regole del Terzo condono edilizio

Il terzo condono edilizio, disciplinato dall’art. 32 del DL 269/2003, pone limiti stringenti alla sanatoria degli abusi, soprattutto in area vincolata. L’articolo analizza il caso della mansarda abitabile, chiarendo quando l’intervento può essere regolarizzato e quando no. La giurisprudenza, come ribadito da una recente sentenza del TAR Sicilia, ammette il condono solo per opere minori, conformi agli strumenti urbanistici e prive di incremento di superficie o volume. Restano quindi esclusi gli interventi che creano nuova volumetria, anche se il vincolo non è assoluto.

Terzo condono in zona vincolata: il caso della mansarda

Ci sono restrizioni che non posono essere superate quando si tratta di condoni edilizi: il DL 269/2003 (Terzo condono), ad esempio, è molto più restrittivo dei primi due in zona vincolata, consentendo la sanatoria solamente in limitati casi e per opere minori. Per questo è necessario conoscere bene le regole del 'gioco', onde evitare di incappare nel 'no' secco del comune, come capitato nel caso della sentenza 742/2026 del Tar Sicilia.

Si dibatte, infatti, sul diniego di autorizzazione paesaggistica in sanatoria e di istanza di sanatoria ex art. 32 L. 326/2003, per tipologia di abuso n. 1 dell’allegato 1, avente ad oggetto la realizzazione di una mansarda che si dichiarava ultimata alla data del 30 novembre 1988, per una superficie utile residenziale complessiva di 60 mq.

Condoni e sanatorie: occhio, c'è differenza!

Prima di addentrarci nei meandri della pronuncia, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuto tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Terzo condono in zona vincolata: le regole

Il Tar spiega che ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del decreto legge 269/2003, convertito, con modificazioni, in Legge 326/2003, sono sanabili le opere abusive realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli (tra cui quello idrogeologico, ambientale e paesistico), purché ricorrano “congiuntamente” determinate condizioni:

• a) che si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo (e non necessariamente che comporti l’inedificabilità assoluta);
• b) che pur realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) che siano opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illeciti di cui ai nn. 4, 5, e 6 dell’allegato 1 al decreto legge 30 settembre 2003, n. 269 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria);
• d) che ci sia il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo.

La natura del vincolo è irrilevante

In relazione alla disciplina relativa al c.d. terzo condono edilizio (cit. art. 32, comma 27, lett. d), del DL 269/2003, convertito nella legge 326/2003, la giurisprudenza ha condivisibilmente chiarito che per l’effetto della qualificazione delle aree come vincolate è sostanzialmente indifferente la natura (assoluta o relativa) del vincolo, stante il chiaro disposto legislativo.

Questa mansarda non si può condonare: i nuovi volumi sono off limits in zona vincolata

Il Tar evidenzia che come si ricava dagli atti del procedimento amministrativo:

• l’opera per la quale è stato richiesto il rilascio del titolo in sanatoria è stata ultimata, secondo quanto dichiarato, in data antecedente al 31 marzo 2003 (e segnatamente il 30 novembre 1988), quindi entro il tempo limite per richiedere il terzo condono;
• con riferimento all’allegato 1 al DL 269/2003, l’abuso, secondo quanto del pari indicato nell’istanza di condono, ricade nella tipologia n. 1 (“Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”) e ha comportato un incremento di superficie di 60 mq;
• l’immobile insiste su area soggetta a vincolo istituito in epoca antecedente all’intervento per cui è controversia.

La giurisprudenza è costante nel ritenere che “ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. 30 settembre 2003 n. 269, convertito nella l. 24 novembre 2003 n. 326, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima dell’imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria di cui all’art. 3 d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato”.

In definitiva, alla luce del superiore quadro normativo e giurisprudenziale, nelle aree sottoposte a vincolo non è ammesso il condono nel caso di realizzazione di nuovi volumi o superfici (come avvenuto nel caso in esame), essendo irrilevante, come sopra chiarito, che si tratti di vincolo relativo.

FAQ TECNICHE: Terzo condono della mansarda abitabile | Ingenio

Quando una mansarda può rientrare nel terzo condono edilizio?
La mansarda è condonabile solo se l’abuso è stato realizzato entro i termini temporali previsti dal DL 269/2003, se risulta conforme alle prescrizioni urbanistiche e se l’intervento rientra tra le opere di minore rilevanza. Sono ammesse esclusivamente categorie come restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono edilizio è una misura eccezionale e temporalmente limitata, che consente di regolarizzare determinati abusi sostanziali. La sanatoria ordinaria ex art. 36 o 36-bis del DPR 380/2001, invece, richiede la doppia conformità urbanistica ed edilizia e riguarda principalmente irregolarità formali.

In zona vincolata il tipo di vincolo incide sulla sanabilità?
No. La giurisprudenza chiarisce che, ai fini del terzo condono, è irrilevante la natura assoluta o relativa del vincolo. Ciò che conta è il rispetto cumulativo delle condizioni previste dalla legge, tra cui l’assenza di nuovi volumi o superfici.

È possibile condonare una mansarda che aumenta superficie o volume?
No. Un intervento che comporta incremento di superficie utile o nuova volumetria, come la creazione di una mansarda abitabile ex novo, è escluso dal terzo condono nelle aree vincolate, anche se l’opera è stata realizzata prima dell’imposizione del vincolo.

Perché il Comune può negare la sanatoria anche con parere paesaggistico richiesto?
Il parere dell’autorità preposta al vincolo è una condizione necessaria ma non sufficiente. Se l’opera non rientra tra quelle di minore rilevanza o determina nuova volumetria, il Comune deve rigettare l’istanza di condono, in applicazione diretta della normativa e dell’orientamento giurisprudenziale consolidato.

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