Sanatoria, è sempre questione di volume utile: le differenze a fini urbanistici e paesaggistici
Tar Toscana: nei giudizi paesistici è utile solo il volume percepibile come ingombro alla visuale o come innovazione non diluibile nell'insieme paesistico
la nozione di "volume utile" è diversa ai fini urbanistici e ai fini paesistici: mentre nelle valutazioni di natura urbanistica, attraverso il volume utile, viene misurata la consistenza dei diritti edificatori, nei giudizi paesistici è utile solo il volume percepibile come ingombro alla visuale o come innovazione non diluibile nell'insieme paesistico.
E ancora: l'innalzamenrto di un sottotetto, determinando la creazione di una superficie sfruttabile a fini abitativi, senza che sussista alcun “volume tecnico”, porta ad escludere la possibilità di sanatoria paesistica.
Lo ha chiarito il Tar Toscana in una particolare ma importante sentenza, la 744/2020, dove si precisa che, essendo innegabile che le opere realizzate abbiano dato luogo alla creazione di un maggior volume, esterno al corpo di fabbrica dell’edificio e dunque visibile, lo stesso non poteva comunque essere sanato.
NB - la circostanza risulta confermata dal fatto che in prossimità del locale sono stati realizzati un bagno e un ripostiglio e, ciò, oltre all’avvenuto allargamento e illuminazione delle scale che collegano detti ambienti al sottostante appartamento.
Il fatto
La ricorrente ha realizzato senza autorizzazione e nella propria abitazione alcune opere dirette a rialzare il sottotetto destinando i relativi volumi a deposito idrico, collocandovi dei serbatoi di raccolta e approvvigionamento dell'acqua fornita dall'acquedotto e creando un piccolo vano ripostiglio con annesso servizio igienico.
Al fine di regolarizzare quanto realizzato la ricorrente ha presentato al Comune un'istanza diretta ad ottenere l'attestazione di conformità della sanatoria urbanistica (ex art. 140 della l.r.T. n. 1/05), nonché una contestuale istanza al fine di far accertare la compatibilità paesaggistica dell'opera ai sensi degli artt. 167 c. 5 e 181 c.1 quater del D.lgs. 42/2004.
Dopo il diniego del comune, motivato dale notevoli dimensioni dell'ampliamento volumetrico, non giustificabili come locale tecnico, la ricorrente ha affermato che:
- l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria sarebbe stata illegittimamente negata per ragioni squisitamente urbanistiche;
- il diniego inoltre sarebbe stato adottato dal Comune nonostante (e dunque in aperta contraddizione) con la valutazione positiva di compatibilità paesaggista espressa dalla Commissione comunale per il Paesaggio;
- l’autorizzazione ambientale postuma sarebbe altresì stata rigettata dal Comune senza aver previamente acquisito il parere obbligatorio e vincolante della Sovrintendenza previsto dall’art. 167, comma 5°, del D.Lgs.42/2004.
Di fatto, quindi, il comune si sarebbe limitato ad affermare che l'ampliamento volumetrico sarebbe di dimensioni tali da non consentire di poter considerare il vano come locale tecnico.
Il tipo di intervento
Dal provvedimento impugnato e dalla relazione tecnica, è possibile desumere come l’intervento abbia comportato l’innalzamento delle mura perimetrali del sottotetto, originariamente destinato a soffitta e la sua conseguente trasformazione in una superficie abitabile, dotata anche di finestre, avente una altezza variabile da m. 2.10 in gronda a m. 2,80 al colmo. Nel maggior volume ricavato è stato realizzato un vano indicato nelle planimetrie, come “vano tecnico serbatoi idrici”, e, adiacente ad esso un “bagno” e un “ripostiglio”.
La scala di collegamento fra il sottotetto e il piano inferiore è stata ampliata e aerata dalla realizzazione di una finestra; il pergolato esistente sul terrazzo, accessibile dal vano sottotetto, è stato integralmente sostituito.
Il volume utile: la diversa concezione
Il Tar sbroglia la matassa sentenziando che la nozione di "volume utile" è diversa ai fini urbanistici e ai fini paesistici: mentre nelle valutazioni di natura urbanistica, attraverso il volume utile, viene misurata la consistenza dei diritti edificatori, nei giudizi paesistici è utile solo il volume percepibile come ingombro alla visuale o come innovazione non diluibile nell'insieme paesistico.
Nel maggior volume ricavato è stato realizzato infatti un vano indicato nelle planimetrie, come “vano tecnico serbatoi idrici”, e, adiacente ad esso un “bagno” e un “ripostiglio”. La scala di collegamento fra il sottotetto e il piano inferiore è stata ampliata e aerata dalla realizzazione di una finestra; il pergolato esistente sul terrazzo, accessibile dal vano sottotetto, è stato integralmente sostituito. E' quindi un dato incontestato l’avvenuta realizzazione di volumi e di superfici utili, riconducibili all’innalzamento delle mura perimetrali del sottotetto, originariamente destinato a soffitta e la sua conseguente trasformazione in una superficie abitabile, dotata anche di finestre.
La regola che in materia urbanistica porta ad escludere i "volumi tecnici" dal calcolo della volumetria edificabile, non può essere invocata al fine di ampliare le eccezioni al divieto di rilascio dell'autorizzazione paesaggistica in sanatoria che, a sua volta, tutela l'interesse alla percezione visiva dei volumi e, ciò, a prescindere dalla loro destinazione. E’ del tutto indifferente, infatto, che l’intervento di sopraelevazione eseguito dalla ricorrente sia stato realizzato all'asserito fine di contenere impianti tecnologici e sia dunque riconducibile nel novero dei volumi tecnici poiché, è incontestato, che lo stesso intervento ha dato luogo alla creazione di un maggior volume, esterno al corpo di fabbrica dell’edificio e dunque visibile.
La realizzazione di tali opere - in definitiva - non poteva comunque essere suscettibile di sanatoria, non rientrando tra le ipotesi consentite dall’art. 167, comma 4.
LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF
LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA
L'AREA è un luogo di riflessioni, commenti, studi e proposte sullo stato dell’arte dell’Edilizia e dell’Urbanistica in cui ci proponiamo di dare sistematicità alle informazioni inerenti l’evoluzione normativa e giurisprudenziale che pubblichiamo giornalmente.
Nell'area di principi e modalità applicative delle norme dell’Urbanistica e dell’Edilizia facendo il punto critico sulle tematiche che maggiormente si pongono all’attenzione della legislazione e della giurisprudenza in un momento in cui l’evoluzione della materia appare confusa e, a volte, contraddittoria; per questo trattiamo gli argomenti, per così dire, più attuali, interpretandoli ed inquadrandoli alla luce dei principi fondanti della materia anch’essi oggetto di evoluzione concettuale e dottrinaria.
Vai all'area di approfondimento "LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA"
Condoni e Sanatorie
Il condono edilizio è 'normato' da una legge dedicata, va a sanare le irregolarità sostanziali ed è previsto solo per opere realizzate in un preciso lasso temporale, mentre la sanatoria ordinaria del Testo Unico Edilizia regolarizza gli abusi formali ed è sempre possibile
Urbanistica
Con questo Topic "Urbanistica" raccogliamo tutte le news e gli approfondimenti che sono collegati a questo termine, sia come disciplina, che come aggettivo. Progettazione e programmazione urbanistica, gestione dello sviluppo delle città e dei territori e normativa inerente al tema.