Sanatoria edilizia per recupero sottotetto e onere della prova della doppia conformità

Di doppia conformità si parla spesso, ma quello che bisogna tenere presente è che ad oggi ci sono due tipi di accertamento di conformità: il primo, ex art.36 del TU Edilizia, riguarda la sanatoria classica; il secondo, introdotto dal DL Salva Casa e normato dall'art.36-bis, riguarda invece la sanatoria semplificata.

Il nuovo regime prevede che gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, debbano essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Il vecchio regime (che è anche quello di riferimento per la sentenza in commento) richiede invece la conformità sia urbanistica che edilizia 'prima' e 'dopo': regole che continuano a valere per gli abusi cd. 'maggiori' (cioè in totale difformità o in assenza di permesso di costruire).

Il sottotetto del contendere

Nel caso della sentenza 10018/2025 del Consiglio di Stato, viene confermato il diniego di sanatoria edilizia per il recupero abitativo di un sottotetto mediante sopraelevazione dell'edificio, e sono ribaditi i principi in tema di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. 380/2001.

La pronuncia chiarisce che l'onere di dimostrare la "doppia conformità" dell'opera abusiva grava interamente sul richiedente, il quale deve provare la conformità dell'intervento sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

Nel caso di specie, il ricorrente non ha assolto tale onere probatorio, presentando documentazione carente e non superando i numerosi profili di difformità rilevati dall'amministrazione.

Doppia conformità: chi la deve dimostrare?

Palazzo Spada conferma che il procedimento di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. 380/2001 (già art. 13 della legge 47/1985) sfocia in un provvedimento di carattere assolutamente vincolato.

Il pressuposto "indefettibile" per il rilascio del permesso in sanatoria è la cosiddetta "doppia conformità", vale a dire la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

L'onere di dimostrare tale doppia conformità è interamente a carico del soggetto richiedente, che versa in una situazione di illecito.

Non compete all'amministrazione procedente di dover motivare analiticamente le ragioni del diniego oltre alla constatazione della mancata dimostrazione della doppia conformità da parte dell'istante.

La giurisprudenza esclude categoricamente la possibilità di riconoscere un legittimo affidamento in capo a chi versi in una situazione antigiuridica, qual è quella della realizzazione di un'opera edilizia abusiva.

Sottotetto abusivo: le difformità rilevate

Nel caso esaminato, l'opera consisteva nel recupero ai fini abitativi di un sottotetto mediante sopraelevazione dell'edificio, realizzata in assenza di alcun titolo edilizio.

L'amministrazione comunale ha rilevato molteplici profili di difformità che il ricorrente non è riuscito a superare con le osservazioni presentate. In pratica, era impossibile dimostrare la doppia conformità, in quanto:

• l'intervento non si conformava ai dettami dell'art. 9 del D.M. 1444/1968 in materia di distanze tra pareti finestrate;
• comportava un aumento di superficie lorda di pavimento (SLP) per la creazione di vani che includevano la scala senza dimostrazione della relativa ammissibilità;
• presentava incongruenze tra quanto rappresentato nei tipi grafici e la documentazione fotografica;
• non risultava ottemperato alla condizione posta dalla Commissione Edilizia.

Inoltre mancavano le verifiche urbanistiche previste, il progetto non era conforme al parere della Commissione per il Paesaggio, mancava il deposito relativo alle opere strutturali oggetto della progettazione, non era indicata tra le opere da sanare la soletta del vano scale del primo piano, e mancava la verifica dell'altezza media ponderale dell'intero sottotetto.

Il provvedimento plurimotivato e l'insufficienza probatoria

La sentenza evidenzia che il provvedimento di diniego costituiva un atto plurimotivato fondato su molteplici profili di difformità autonomamente sufficienti a giustificare il rigetto dell'istanza.

Secondo la consolidata giurisprudenza, in presenza di un atto plurimotivato è sufficiente il riscontro della legittimità di una sola delle autonome ragioni giustificatrici per condurre al rigetto dell'intero ricorso.

In conclusione, il ricorrente non solo non ha dimostrato la doppia conformità dell’opera abusiva di cui ha chiesto l’accertamento di conformità, ma non ha nemmeno provato l’illegittimità di tutte le ragioni giustificatrici poste a fondamento del censurato provvedimento di diniego di permesso di costruire in sanatoria e del contestuale ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

Ricorso respinto, sanatoria impossibile.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO