Sanatoria edilizia: quando scatta la regolarizzazione parziale con opere di adeguamento?

Il Consiglio di Stato, in una recente sentenza, chiarisce i limiti della sanatoria edilizia dopo il Decreto Salva Casa, distinguendo l'accertamento di conformità ordinario dell'art. 36 del dpr 380/2001 dalla nuova disciplina dell'art. 36-bis. Per gli abusi soggetti a doppia conformità classica (sincrona) resta vietata la sanatoria ottenuta mediante opere successive di adeguamento o demolizioni parziali, mentre la regolarizzazione subordinata a interventi prescritti dal Comune è ammessa solo nei casi previsti dall'art. 36-bis, relativi a parziali difformità, assenza di SCIA e variazioni essenziali.

Sanatoria ordinaria e semplificata: due mondi diversi

Si può ottenere una sanatoria adeguando le opere abusive alle nuove regole tecniche e di sicurezza? In altre parole: è ammessa la sanatoria 'condizionata' dell'abuso edilizio?

La risposta è: dipende. Infatti, ci sono due tipi di sanatorie ordinarie oggi normate dal Testo Unico Edilizia: quella classica, che si rifà alla doppia conformità sincrona classica, è figlia dei dettami dell'art. 36 del dpr 380/2001 e prevede regole stringenti che vanno rispettate se si vuole ottenere la regolarizzazione dell'abuso edilizio. In questo caso, serve la conformità urbanistica ed edilizia prima e dopo (al momento della realizzazione e al momento della richiesta) e non è ammesso alcun tipo di sanatoria condizionata, tanto meno tramite accordi col comune.

Il permesso di costruire in sanatoria previsto dall'art. 36, quindi, deve riguardare l’intervento abusivo nella sua consistenza originaria e presuppone la doppia conformità urbanistico-edilizia. Non è quindi possibile demolire o modificare solo alcune parti dell'opera per renderla conforme e chiedere poi la sanatoria delle porzioni residue.

Poi c'è la sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa (asincrona, possibile per parziali difformità, assenza di SCIA e variazioni essenziali, con conformità edilizia 'ieri' e urbanistica 'oggi'): normata dall'art.36-bis del dpr 380/2001. In questo caso, il comune può anche 'condizionare' la sanatoria all'effettuazione di determinati interventi necessari a garantire il rispetto della normativa tecnica, la sicurezza o la rimozione delle opere non sanabili.

Sanatoria edilizia: le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa

La sanatoria è una delle procedure più complesse previste dalla disciplina edilizia. Il Salva Casa ha modificato in maniera importante la norma, non senza criticità o contraddizioni. Tra le note positive la semplificazione di alcune fattispecie e più in generale l’allargamento delle maglie per la regolarizzazione. Ecco un quadro generale sulle norme e procedure applicabili per sanare le difformità edilizie.

Scopri tutto su Ingenio!

Il caso della villa ristrutturata

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 4845/2026, conferma il diniego comunale relativo agli interventi eseguiti su una villa, distinguendo tale disciplina da quella dell'art. 36-bis, introdotto dal DL 69/2024 (legge 105/2024).

La vicenda riguarda una villa interessata da tre distinti titoli: una DIA del 2011 per l’“ampliamento e sopralzo” finalizzato alla realizzazione di un sottotetto non abitabile; una DIA del 2012 per la formazione di rimesse interrate; una DIA del 2014 presentata come “variante finale” per ampliamenti, balconi, ascensore, modifiche alla quota del tetto e opere di superamento delle barriere architettoniche.

Durante i sopralluoghi comunali emersero, però, opere ulteriori. Il sottotetto presentava quote, impianti, suddivisioni interne e finiture compatibili con una destinazione residenziale. Anche il seminterrato risultava dotato di impianti e caratteristiche tali da renderlo utilizzabile come superficie abitabile. La variante finale aveva inoltre modificato la sagoma mediante l’ampliamento dei balconi e lo spostamento all’esterno del vano ascensore, opere non realizzabili attraverso il titolo semplificato utilizzato.

Il primo diniego e il ripristino soltanto parziale

Nel 2017 il Comune respinse una prima istanza di sanatoria, annullò la DIA in variante e ordinò il ripristino. I proprietari eliminarono alcune opere: radiatori e allacci nel seminterrato, impianti e sanitari nel sottotetto, finestre e vano ascensore, realizzando inoltre un massetto per ridurre l’altezza media dei locali.

Rimasero tuttavia altri interventi: avanzamenti e arretramenti delle pareti esterne, incremento della superficie lorda, aumento di circa 40 centimetri dell’altezza dell’edificio, ampliamento dei balconi, spostamento del vano ascensore e modifiche distributive interne.

Nel 2019 fu quindi presentata una nuova domanda di sanatoria, limitata alle opere rimaste dopo il parziale ripristino.

Doppia conformità classica: vietata la sanatoria con opere

Il Consiglio di Stato conferma che l'art. 36 del dpr 380/2001 non consente di modificare successivamente l’immobile per creare i presupposti della sanatoria.

L’accertamento di conformità richiede che l’opera, così come effettivamente realizzata, sia conforme sia alla disciplina vigente al momento della costruzione sia a quella vigente al momento della domanda. Le opere postume di demolizione, modifica o adattamento non possono essere utilizzate per ottenere artificialmente questa doppia conformità.

La giurisprudenza consolidata esclude tale possibilità, non essendo consentita la effettuazione di opere successivamente alla domanda di sanatoria (nel caso di specie successivamente alla prima domanda di sanatoria, presentata il 28 settembre 2017) per adattare e rendere conforme l'immobile o unità immobiliare alla disciplina urbanistico edilizia vigente al momento della domanda e all'epoca dell'esecuzione dell'opera illecita, in quanto l’esecuzione di opere postume alla domanda di sanatoria edilizia, ancorché finalizzate a rendere conformi in tutto o in parte determinate irregolarità edilizie alla disciplina in materia si pone in contrasto con il regime stesso di doppia conformità previsto dal D.P.R. n. 380 del 2001 (Cons. Stato, Sez. VI, 22 novembre 2023, n. 9987).

L'abuso edilizio va valutato unitariamente

Inoltre - prosegue Palazzo Spada - l'intervento eseguito senza titolo deve essere considerato unitariamente e non può essere scisso in singole parti al fine di rilasciare una sanatoria parziale (Cons. Stato, Sez. VI, 30 settembre 2024, n. 7860; Sez. VI, 10 luglio 2023, n. 6726).

La natura unitaria dell’abuso esclude poi la violazione del principio di proporzionalità, essendo il diniego di sanatoria e la successiva sanzione demolitoria rapportata all’abuso complessivamente realizzato.

Le trasformazioni erano state realizzate sul medesimo edificio, dagli stessi soggetti e nell’ambito di varianti ai titoli originari. Ampliamenti, aumento dell’altezza, balconi, ascensore e modifiche dei locali facevano quindi parte di un’unica operazione edilizia.

La demolizione di ciò che rendeva abitabili sottotetto e seminterrato non cancellava l’originaria unitarietà dell’abuso né permetteva di isolare le opere residue. Il principio di proporzionalità non impone, infatti, di sanare singole porzioni quando la sanzione è riferita all’intervento complessivamente realizzato.

Il Salva Casa ha cambiato molto, ma non tutto

I ricorrenti invocavano allora le novità apportate in materia di sanatoria dal DL Salva Casa (sanatoria asincrona), ma l'orientamento giurisprudenziale sopra richiamato non è superabile sulla base della riforma operata con il DL 69/2024, che ha escluso la doppia conformità solo nella nuova disciplina dell’art. 36 bis del dpr 380 del 2001 rispetto alle difformità di cui all’art. 34 e alle variazioni essenziali di cui all’art. 32 del TUE, conservandola rispetto alla domanda presentata ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001.

La disposizione innovativa riguarda, quindi, le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, gli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA e le variazioni essenziali.

Per queste fattispecie la legge consente, a determinate condizioni, di subordinare il rilascio della sanatoria all’esecuzione di interventi necessari a garantire il rispetto della normativa tecnica, la sicurezza o la rimozione delle opere non sanabili. In tale ambito è quindi ammessa una sanatoria condizionata, con regolarizzazione dell’intervento al netto delle opere riparative richieste dal Comune.

Questa disciplina, tuttavia, non si applicava alla domanda presentata ai sensi dell’art. 36 (abusi edilizi 'pieni', come in questo caso, dove siamo in regime di totale difformità). Il Salva Casa non ha eliminato la doppia conformità né introdotto la sanatoria con opere per gli abusi che continuano a ricadere nell'accertamento di conformità ordinario.

Per tali ragioni il Consiglio di Stato ha confermato il diniego comunale e respinto l'appello.

FAQ TECNICHE: Alla scoperta della sanatoria condizionata | Ingenio

Quando è possibile ottenere una sanatoria subordinata all'esecuzione di opere?
La sanatoria condizionata è prevista esclusivamente dall'art. 36-bis del dpr 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa. Il Comune può subordinare il rilascio del titolo all'esecuzione di interventi necessari per rispettare la normativa tecnica, garantire la sicurezza o rimuovere le opere non sanabili.

Perché l'art. 36 del dpr 380/2001 non consente la sanatoria con opere di adeguamento?
L'accertamento di conformità ordinario richiede la doppia conformità dell'intervento, cioè la conformità urbanistico-edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Non è quindi possibile modificare successivamente l'opera abusiva per creare artificialmente i presupposti della regolarizzazione.

È possibile sanare solo una parte di un abuso edilizio dopo aver demolito le opere irregolari?
No. Secondo la giurisprudenza consolidata richiamata dal Consiglio di Stato, l'abuso deve essere valutato nel suo complesso. La rimozione di alcune opere non consente di isolare le parti residue per ottenere una sanatoria parziale se l'intervento costituisce un'unica trasformazione edilizia.

Quali abusi rientrano nella disciplina dell'art. 36-bis del Testo Unico Edilizia?
La nuova sanatoria semplificata riguarda le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, gli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA e le variazioni essenziali. In tali casi può essere prevista la regolarizzazione subordinata a specifici interventi prescritti dall'amministrazione.

Il Decreto Salva Casa ha eliminato la doppia conformità per tutte le sanatorie edilizie?
No. La riforma ha introdotto un regime più flessibile soltanto per le fattispecie disciplinate dall'art. 36-bis. Per le domande presentate ai sensi dell'art. 36 del dpr 380/2001 continua invece a essere richiesta la doppia conformità e resta esclusa qualsiasi sanatoria ottenuta mediante opere successive di adeguamento.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO