Sanatoria edilizia: senza conformità sismica non c'è doppia conformità

La sanatoria edilizia ex art. 36 del DPR 380/2001 richiede la doppia conformità anche sotto il profilo della normativa antisismica. Il TAR Campania, in una recente sentenza, chiarisce che il richiedente deve dimostrare il rispetto delle prescrizioni sismiche sia al momento della realizzazione dell'abuso sia a quello della domanda. La sola compatibilità urbanistica non basta: se l'autorizzazione sismica manca o non è ancora stata rilasciata quando il Comune decide, la sanatoria non può essere accolta. L'eventuale autorizzazione successiva non sana il diniego già adottato.

Occhio alle regole sulla sanatoria edilia previste dall'art.36 del dpr 380/2001 perché quando si tratta di doppia conformità, ci si riferisce non solo alle norme tecniche e urbanistiche ma anche a quelle sismiche. Il TAR Campania, nella sentenza 2679/2026, precisa infatti un concetto netto e molto importante: non esiste sanatoria senza conformità sismica.

Condono e sanatoria: siamo su piani diversi!

Prima di tutto ricordiamo che il condono edilizio (primo, secondo o terzo che sia) non è una sanatoria 'classica' o 'ordinaria', ma una sanatoria straordinaria, che regola gli abusi edilizi "sostanziali" avvenuti entro una determinata 'forchetta temporale', a differenza del permesso di costruire in sanatoria che, invece, regola 'sempre' gli abusi "formali" per i quali sussiste doppia conformità.

In questo caso siamo di fronte a un accertamento di conformità richiesto per una sanatoria 'classica'. Oggi, infatti, sappiamo che esiste anche la sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa, applicabile ai piccoli abusi formali (assenza di SCIA, parziale difformità dal permesso o dalla SCIA, variazioni essenziali).

Sanatoria e condono: due lati non della stessa medaglia

Analisi delle maggiori differenze intercorrenti tra la sanatoria edilizia ed il condono edilizio, con delineazione, dal punto di vista normativo/giurisprudenziale, di un quadro semplice e sintetico che consenta di comprendere le chiare peculiarità dei due istituti.

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Il caso: opere in difformità dal permesso

La controversia riguardava opere eseguite in difformità da un permesso di costruire (il che, subito, rende inapplicabile la sanatoria semplificata del DL Salva Casa). Dopo l’ordine di demolizione, i proprietari avevano presentato domanda di accertamento di conformità.

Il Comune aveva però respinto l’istanza anche perché, al momento della decisione, non risultava ancora rilasciata l’autorizzazione sismica in sanatoria: era stata presentata soltanto la relativa domanda.

La normativa antisismica rientra nella verifica edilizia

Il punto centrale della decisione è che la disciplina antisismica non costituisce un profilo separato rispetto alla sanatoria edilizia. Il TAR richiama l’art. 94 del Testo Unico Edilizia, secondo cui nelle zone sismiche i lavori non possono essere iniziati senza la preventiva autorizzazione dell’ufficio competente, e ribadisce che le norme sismiche rientrano nella disciplina edilizia della quale deve essere verificato il rispetto ai fini dell’accertamento di conformità.

La doppia conformità comprende anche la sicurezza sismica

Richiamando la Corte costituzionale, sentenza n. 101/2013, il TAR afferma che, se gli interventi edilizi presuppongono la previa verifica delle norme sismiche, anche la doppia conformità richiesta dall’art. 36 deve estendersi a tali prescrizioni.

Chi chiede la sanatoria deve quindi dimostrare che l’opera rispettava la normativa antisismica vigente quando fu realizzata e quella vigente al momento della domanda. Non basta, dunque, la sola compatibilità urbanistica.

La prova deve esistere quando il Comune decide

Nel caso concreto, la domanda di accertamento di conformità era stata presentata il 25 novembre 2022, mentre l’istanza di autorizzazione sismica in sanatoria era stata depositata soltanto il 27 settembre 2024. Il Comune aveva negato la sanatoria il 30 settembre 2024; l’autorizzazione sismica era stata rilasciata il 10 ottobre 2024. Per il TAR, al momento del diniego non era quindi provato il rispetto della normativa antisismica nei due momenti richiesti.

Niente conformità sismica, niente sanatoria

La mancanza della conformità sismica, o comunque della sua dimostrazione nel procedimento, è sufficiente da sola a impedire il rilascio della sanatoria. La successiva autorizzazione sismica non rende illegittimo il diniego già adottato: il Comune deve valutare l’istanza sulla base della documentazione disponibile al momento della decisione e non è tenuto ad attendere l’esito di un procedimento ancora pendente.

FAQ TECNICHE: Doppia conformità urbanistica e sismica legate a doppio filo | Ingenio

La doppia conformità dell’art. 36 comprende anche le norme antisismiche?
Sì. La verifica non riguarda soltanto la conformità urbanistica ed edilizia, ma anche quella prevista dalla disciplina sismica. L’opera deve risultare conforme alle prescrizioni applicabili sia quando è stata realizzata sia al momento della richiesta di sanatoria.

È sufficiente presentare la domanda di autorizzazione sismica in sanatoria?
No. La semplice presentazione dell’istanza non dimostra il possesso della conformità richiesta dall’art. 36. Al momento della decisione comunale deve risultare acquisita la necessaria autorizzazione o comunque essere provato il rispetto della normativa antisismica nei due momenti rilevanti.

Il Comune deve attendere il rilascio dell’autorizzazione sismica prima di decidere sulla sanatoria?
No. Il procedimento di accertamento di conformità deve essere valutato sulla documentazione disponibile al momento della decisione. Se l’autorizzazione sismica è ancora pendente, il Comune può respingere la domanda per mancata dimostrazione della doppia conformità.

Un’autorizzazione sismica rilasciata dopo il diniego può rendere valida la sanatoria?
No, secondo il principio affermato dal TAR nel caso esaminato. L’autorizzazione intervenuta successivamente non elimina il difetto esistente al momento del provvedimento comunale e non rende illegittimo il precedente diniego.

La disciplina sismica si applica anche alle opere realizzate in difformità dal permesso di costruire?
Sì. Quando l’intervento ricade nella disciplina antisismica, il rispetto delle relative prescrizioni entra nella verifica complessiva richiesta per l’accertamento di conformità. L’assenza della necessaria conformità sismica può quindi impedire autonomamente il rilascio della sanatoria.

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