Sanatoria ordinaria: serve la doppia conformità anche rispetto ai piani attuativi

Occhio quando si tratta di doppia conformità, perché prima di tutto bisogna capire se si può rientrare nell'accertamento di conformità asincrono del Salva Casa (art.36-bis dpr 380/2001) oppure non si scappa dalla doppia conformità sincrona dell'art.36 TU Edilizia, previsto per gli abusi cd. pieni.

Il caso della mansarda abusiva della sentenza 9867/2025 del Consiglio di Stato è in tal senso interessante perché spiega bene cosa si intende con doppia conformità e quali regole urbanistiche vanno rispettate per ottenere il permesso di costruire in sanatoria.

Per Palazzo Spada, la doppia conformità richiesta dall'art. 36 DPR 380/2001 si applica anche agli atti di governo del territorio come i piani attuativi, senza distinzione tra variazioni essenziali e non essenziali. Qualsiasi difformità rispetto allo strumento urbanistico preclude l'accertamento di conformità.

Differenza tra doppia conformità asincrona e sincrona

Il Salva Casa ha tracciato il confine, ma brevemente riepiloghiamo la differenza:

• in caso di parziali difformità dal titolo abilitativo (permesso o SCIA), assenza di SCIA e variazioni essenziali, infatti, il Testo Unico Edilizia modificato dal DL 69/2024 consente di regolarizzare l'abuso in caso di opera conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Quindi, per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali scatta la sanatoria semplificata: basta cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento),
• se invece ci troviamo di fronte a un abuso 'pieno', cioè in assenza del permesso di costruire o in totale difformità da esso, allora il riferimento resta l'art.36 del dpr 380/2001, che tratta dell'accertamento di conformità con doppia conformità classica o 'sincrona'. In pratica, è richiesta la conformità sia urbanistica che edilizia 'prima' e 'dopo'.

Il caso: realizzazione di volumetrie eccedenti e mansarda non prevista

Gli eredi del proprietario di un immobile hanno richiesto la sanatoria ex art. 36 DPR 380/2001 per interventi consistiti nella trasformazione del piano terra da volume tecnico ad abitazione e nella chiusura della scala esterna con creazione di nuova volumetria.

Il piano di recupero approvato nel 1999 prevedeva un edificio su due livelli con scala esterna aperta e volumetria complessiva di mc 843,52.

Il Responsabile dell'Ufficio Tecnico comunale ha invece accertato la realizzazione di:

• piano terra trasformato da volume tecnico (altezza intradosso ml 1,95) in unità abitativa (altezza ml 2,90) per mc 449,50;
• mansarda al secondo piano con scala interna di collegamento per mc 264,02;
• vano scala interno in sostituzione della scala esterna prevista per mc 125,1.

La volumetria complessiva realizzata ammontava a mc 1701,37, più del doppio rispetto a quanto consentito.

Niente Salva Casa: ma perché?

Il Collegio preliminarmente rigetta l’istanza di rinvio della trattazione del ricorso in appello, che i ricorrenti hanno proposto riferendo che è stata inoltrata al Comune una richiesta di permesso di costruire per l’accertamento di conformità ai sensi della legge n. 105 del 2024 (decreto Salva Casa), atteso che tale circostanza è ininfluente ai fini del presente giudizio, tenuto conto che si discute della legittimità dei provvedimenti impugnati con riferimento alle circostanze di fatto e di diritto ratione temporis valutabili.

In questo caso, quindi, bisogna valutare l'abuso con le regole precedenti all'entrata in vigore del DL 69/2024.

L'inefficacia della DIA per interventi richiedenti permesso di costruire

I ricorrenti sostenevano che le opere fossero legittime in quanto oggetto di DIA del 2004 mai revocata o annullata.

Palazzo Spada respinge al mittente: la DIA prevedeva, infatti, solamente il "completamento con diversa distribuzione degli spazi interni, cambio di destinazione d'uso e sistemazione esterna" e non poteva quindi quindi legittimare opere edilizie per le quali era richiesto il permesso di costruire.

La stessa presentazione della richiesta di accertamento di conformità dimostra che i ricorrenti non ritenevano la DIA un titolo abilitativo valido ed efficace per gli interventi realizzati.

La doppia conformità rispetto ai piani attuativi

Per il Consiglio di Stato, l'atto di sanatoria edilizia presuppone la doppia conformità rispetto agli atti di governo del territorio, tra i quali rientrano i piani attuativi, che a loro volta includono i piani di recupero, rispetto ai quali rileva, come ostativa alla regolarizzazione dell’abuso, una qualsiasi difformità dell’opera, senza che sia dato distinguere tra variazioni essenziali e non essenziali, in quanto la suddetta distinzione riguarda il giudizio di conformità rispetto al titolo edilizio rilasciato e non anche rispetto allo strumento urbanistico (Consiglio di Stato, parere del 13 luglio 2022, n. 1219).

Nel caso specifico, le modifiche realizzate - trasformazione del volume tecnico in abitazione, realizzazione della mansarda e chiusura della scala esterna - hanno comportato aumento di volumetria e modifiche della sagoma dell'edificio, richiedendo il permesso di costruire e risultando totalmente difformi dal piano di recupero approvato.

Sanatoria negata, niente doppia conformità.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO