Sanatoria paesaggistica: col Salva Casa il perimetro si allarga ai nuovi volumi

Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024) ha modificato in più parti il Testo Unico Edilizia, consentendo una sanatoria 'allargata' e 'semplificata' sia per quanto riguarda l'ottenimento dei permessi di costruire o SCIA in sanatoria, che per quanto riguarda le autorizzazione paesaggistiche 'postume'.

Questa novità è senz'altro di assoluto rilievo, in quanto oggi l'articolo 36-bis del DPR 380/2001 consente la sanatoria paesaggistica anche per opere con aumento di volume, purché si tratti di difformità parziali e le opere risultino compatibili con i vincoli. La Soprintendenza deve valutare nel merito la compatibilità paesaggistica, senza preclusioni assolute basate sul solo incremento volumetrico.

Questa, rispetto al regime precedente che impediva qualsiasi tipo di autorizzazione paesaggistica postuma in presenza di nuovi volumi, è una novità di rilievo trattata dal Tar Salerno nella sentenza 2095/2025, che accoglie proprio il ricorso contro il diniego di un'autorizzazione 'postuma' in virtù della normativa 'novellata'.

Il caso: diniego di autorizzazione paesaggistica i lavori su un fabbricato rurale

Il proprietario/ricorrente aveva realizzato un fabbricato rurale in area vincolata sulla base del permesso di costruire del 2015, ottenuto con parere paesaggistico favorevole condizionato a prescrizioni: estensione della copertura a tetto all'intero manufatto, eliminando torrino scala e lastrico da adibire ad essiccatoio.

Nel dare esecuzione alle prescrizioni, l'interessato ha esteso la copertura a falde inclinate a tutto il manufatto eliminando torrino ed essiccatoio, ma l'estensione della superficie del tetto ha richiesto un adattamento minimo della pendenza delle falde, determinando un innalzamento della quota di colmo da 4,29 a 4,75 metri con conseguente aumento volumetrico del sottotetto pari a 7,56 metri cubi rispetto al progetto autorizzato.

La Soprintendenza ha espresso parere contrario alla successiva istanza di autorizzazione paesaggistica in sanatoria, ritenendo applicabile il divieto assoluto di cui all'art. 167 comma 4 lettera A del Codice dei Beni Culturali, che esclude l'accertamento di compatibilità per lavori che abbiano determinato aumento di superfici o volumi.

La valutazione della compatibilità paesaggistica deve considerare anche gli aumenti volumetrici!

Secondo il ricorrente, il parere 'muove' da presupposti errati in quanto l'interessato avrebbe tenuto conto delle indicazioni fornite dalla Soprintendenza, estendendo la copertura a falde inclinate a tutto il manufatto. Pertanto ha eliminato il torrino e l’essiccatoio.

In ragione delle dimensioni del tetto, si sarebbe resa necessaria una minima elevazione delle falde, per garantirne la corretta pendenza, essendo aumentata la superficie del tetto da coprire. Nessuna modifica sostanziale sarebbe stata eseguita. Si tratterebbe, quindi, di un volume tecnico, di minimo impatto. La modifica rientrerebbe nelle tollerabilità.

Inoltre il Decreto Salva Casa, all’articolo 36 bis, comma 4, d.p.r. 380 del 2001, avrebbe stabilito che l’autorità preposta alla gestione del vincolo debba esprimere parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente autorizzati.

Il ricorrente ha ragione! Infatti, il parere contrario è sostanzialmente sorretto dalla considerazione che alle opere realizzate dallo stesso, in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, sarebbe applicabile il divieto di sanatoria paesaggistica, in quanto l’articolo 167, comma 4, A, del codice del paesaggio non consente l’accertamento di compatibilità paesaggistica per i lavori abusivi che abbiano determinato aumento delle superfici utili o dei volumi.

L’estensione della copertura a tetto all’intero manufatto sarebbe stata eseguita modificando l’altezza massima prevista nel precedente progetto, quello oggetto della prescrizione, per cui ne sarebbe risultato un aumento volumetrico del sottotetto, volume tecnico non abitabile, pari a 7,5 m³ rispetto al progetto assentito con prescrizione.

"Al riguardo - evidenzia il TAR - si deve considerare che la norma recante il divieto di autorizzazione paesaggistica in sanatoria, in applicazione di quanto disposto dall’articolo 167, comma 4 e comma 5, del codice del paesaggio, deve essere oggi coordinata con la norma introdotta dall’articolo 36 bis del testo unico dell’edilizia, che non esclude, in assoluto, l’acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria per opere o interventi che abbiano determinato creazione di nuovi volumi e superfici oppure aumento dei volumi e delle superfici legittimamente realizzati, purché si tratti di interventi in difformità soltanto parziale dal permesso di costruire oppure in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e purché l’autorità preposta alla gestione del vincolo, esercitando il potere vincolante ad essa attribuito, ritenga le opere compatibili con i vincoli paesaggistici".

Nel caso specifico, l'estensione della copertura a tetto costituisce intervento realizzato in difformità parziale dall'autorizzazione paesaggistica, essendo apprezzabile una lievissima divergenza tra le quote al colmo delle coperture previste nel progetto originario rispetto al tetto effettivamente realizzato in ossequio alla prescrizione della Soprintendenza.

Salva Casa: la compatibilità paesaggistica ex post è allargata

In definitiva, si conferma l'allargamento operato dal Salva Casa alle istanze di sanatoria paesaggistica.

Non è infatti applicabile alla fattispecie concreta il divieto assoluto di sanatoria paesaggistica previsto dall’articolo 167, comma 4, lettera A, del codice del paesaggio, trattandosi di un intervento ricompreso nella fattispecie astratta contemplata dall’articolo 36 bis del TUE, che consente il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria anche per le opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, purché le stesse opere siano compatibili con i vincoli paesaggistici.

La Soprintendenza avrebbe dovuto, quindi, e dovrà, nel rinnovato esercizio del proprio potere, esprimere una valutazione di merito sulla compatibilità paesaggistica della copertura a tetto così come realizzata, tenendo conto della riconducibilità della stessa alla categoria delle opere per le quali l’articolo 36 bis del TUE consente la valutazione dell’impatto delle stesse con le esigenze di tutela del paesaggio, senza preclusioni assolute.

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