Sanatoria paesaggistica Salva Casa: ok anche in assenza di abuso per opere ante 11 maggio 2006

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti chiarisce l’ambito applicativo della sanatoria paesaggistica introdotta dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024). In base all’interpretazione fornita, l’accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 36-bis del DPR 380/2001 può essere attivato anche in assenza di un abuso edilizio materiale, quando il vizio riguarda esclusivamente la mancata acquisizione originaria del parere paesaggistico. La procedura è ammessa per interventi realizzati entro l’11 maggio 2006, conformi al titolo edilizio rilasciato e non già oggetto di sanatoria, sanando omissioni procedurali imputabili all’amministrazione.

Arriva un chiarimento importante in materia di sanatoria paesaggistica collegata alle novità introdotte dal Decreto Salva Casa, in particolare per quanto riguarda i collegamenti tra art.36 bis del dpr 380/2001 e art.3 comma 4-bis del DL 69/2024.

Il MIT, infatti, nella risposta all'interrogazione a risposta immediata in Commissione VIII di mercoledì 15 aprile 2026, si è espresso precisando che la sanatoria paesaggistica può operare anche senza un abuso edilizio 'materiale', se il 'difetto' concerne solo il mancato accertamento paesaggistico originario, sempre che ciò avvenga nei limiti temporali e procedurali di legge (cioè entro l'11 maggio 2006).

Il problema: titoli edilizi validi ma incompleti sotto il profilo paesaggistico

La questione nasce da situazioni in cui interventi edilizi, pur conformi ai titoli rilasciati dai Comuni, risultano privi del preventivo accertamento di compatibilità paesaggistica. Si tratta di casi in cui l'opera non presenta difformità edilizie, ma è segnata da un vizio formale che incide sulla piena legittimità dell'immobile e sulla sua commerciabilità.

La richiesta di chiarimento al MIT

Il dubbio interpretativo riguarda l’articolo 3, comma 4-bis, del D.L. 69/2024 e il suo coordinamento con l’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia. In particolare, si chiede se la procedura di accertamento di compatibilità paesaggistica possa essere utilizzata anche quando non esiste un abuso edilizio in senso stretto, ma solo l’assenza originaria del parere paesaggistico.

Il perimetro normativo della sanatoria Salva Casa

La disciplina consente l’applicazione della procedura semplificata agli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006, a condizione che:

• l’opera sia conforme al titolo edilizio rilasciato;
• il titolo sia stato rilasciato senza il previo accertamento paesaggistico;
• non sia stato già rilasciato un titolo in sanatoria.

Sono invece esclusi i casi già oggetto di sanatoria edilizia.

Titoli edilizi in aree vincolate senza parere della Soprintendenza

Nella risposta all’interrogazione parlamentare, il MIT – anche sulla base dei contributi del Ministero della Cultura – precisa che il comma 4-bis è stato introdotto per risolvere situazioni di stallo amministrativo generate da errori procedurali degli enti locali. In passato, numerosi Comuni hanno rilasciato titoli edilizi in aree vincolate senza acquisire il parere della Soprintendenza.

Nessun abuso edilizio, ma un'irregolarità formale

Secondo il Ministero, in questi casi non si è in presenza di un abuso edilizio materiale, poiché l’opera è conforme al titolo rilasciato. L’anomalia riguarda esclusivamente il profilo paesaggistico, per l’omissione di un passaggio procedurale imputabile all’amministrazione e non al privato.

L'uso dell'articolo 36-bis come strumento di regolarizzazione

La sanatoria introdotta dal Salva Casa utilizza l’accertamento di conformità semplificato previsto dall’articolo 36-bis per sanare questa specifica irregolarità. La procedura può quindi essere attivata anche senza abuso edilizio, consentendo di acquisire ex post il parere paesaggistico mancante.

Il limite temporale dell'11 maggio 2006

La data dell’11 maggio 2006 rappresenta uno spartiacque fondamentale. Con l’entrata in vigore della riforma del Codice dei beni culturali operata dal d.lgs. 157/2006, il legislatore ha infatti introdotto un regime fortemente restrittivo in materia di sanatoria paesaggistica.

Il D.L. 69/2024 reintroduce, in via derogatoria e circoscritta, la possibilità di una valutazione postuma per interventi risalenti a un periodo precedente.

Il quadro finale

Al di fuori delle ipotesi espressamente previste dal comma 4-bis, continua ad applicarsi il regime ordinario, che ammette la sanatoria solo per interventi di lieve entità.

La disciplina Salva Casa non legittima nuovi abusi, ma consente di chiudere situazioni pregresse nate da omissioni amministrative, completando titoli edilizi rimasti incompleti sotto il profilo paesaggistico.

Sanatoria paesaggistica Salva Casa ante 2006: FAQ

La sanatoria paesaggistica “Salva Casa” richiede sempre un abuso edilizio?
No. Secondo il MIT, la procedura può essere attivata anche in assenza di un abuso edilizio in senso stretto, quando l’opera è conforme al titolo edilizio ma manca il preventivo accertamento di compatibilità paesaggistica.

Qual è il collegamento tra art. 36-bis del DPR 380/2001 e art. 3, comma 4-bis, del DL 69/2024?
Il comma 4-bis estende l’applicazione dell’art. 36-bis ai casi in cui il titolo edilizio sia stato rilasciato senza parere paesaggistico, consentendo una regolarizzazione ex post entro limiti temporali precisi.

Quali interventi possono accedere alla sanatoria paesaggistica semplificata?
Gli interventi devono essere stati realizzati entro l’11 maggio 2006, essere conformi al titolo edilizio rilasciato e non aver già ottenuto un titolo in sanatoria.

Perché è rilevante la data dell’11 maggio 2006?
È la data di entrata in vigore della riforma del Codice dei beni culturali che ha fortemente limitato la sanatoria paesaggistica. Il Salva Casa introduce una deroga solo per opere antecedenti.

La disciplina “Salva Casa” consente nuove sanatorie paesaggistiche ordinarie?
No. La norma non amplia il regime ordinario, ma consente esclusivamente di chiudere situazioni pregresse dovute a omissioni procedurali della pubblica amministrazione.