Sanatoria Salva Casa: le differenze tra parziale, totale difformità e variazione essenziale

L'art. 36-bis del dpr 380/2001, introdotto dal decreto Salva Casa, ha ampliato la possibilità di regolarizzare gli interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio e le variazioni essenziali. La procedura, fondata sulla cosiddetta conformità "asincrona", non si applica però agli interventi in totale difformità o alle opere integralmente nuove. Il TAR Campania chiarisce che la qualificazione dell'abuso deve derivare dal confronto tra quanto realizzato e il progetto approvato o presentato, non dal raffronto interno con il manufatto abusivo concretamente costruito.

Sanatoria semplificata Salva Casa: a quali condizioni?

Una delle novità più impattanti introdotte dal Decreto Salva Casa (69/2024, convertito in legge 105/2024) è sicuramente quella inserita con l'art.36-bis, ovverosia l'accertamento di conformità semplificato che supera il concetto di doppia conformità per come lo conoscevamo in precedenza.

Il nuovo regime prevede che gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, debbano essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Ma cosa succede in caso di totale difformità? E' possibile richiedere la sanatoria semplificata per la demo-ricostruzione di un edificio diverso? Risponde il Tar Campania nella sentenza 1354/2026, che fa il punto sulle differenze determinanti tra parziale/totale difformità e variazioni essenziali in edilizia.

Il caso: demolizione e ricostruzione di un edificio diverso

La società ricorrente aveva chiesto al Comune di Salerno un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis per un fabbricato originariamente assentito nel 1968. L’immobile autorizzato, composto da un solo piano, era stato però completamente demolito e sostituito, senza titolo, da un nuovo corpo di fabbrica in cemento armato, articolato su piano seminterrato e piano terra.

Il nuovo edificio risultava traslato, ampliato, modificato nella sagoma e dotato di un numero maggiore di piani. Era inoltre mutata la destinazione d’uso e l’area circostante era stata interessata da ulteriori lavori, tra cui rampe, accessi e pavimentazioni.

Cosa consente l'art. 36-bis?

Come visto anche in apertura, la sanatoria semplificata riguarda gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, le variazioni essenziali e alcune opere eseguite in assenza o difformità dalla SCIA.

La principale novità è il superamento, per queste categorie, della tradizionale doppia conformità "sincrona". L’opera deve essere conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti della disciplina edilizia vigenti al momento della sua realizzazione.

La conformità urbanistica e quella edilizia possono quindi essere verificate con riferimento a due momenti diversi. L’amministrazione può inoltre subordinare il rilascio del titolo all’esecuzione di interventi necessari a rendere l’opera conforme, applicando le sanzioni pecuniarie previste dalla norma.

Il TAR sottolinea, tuttavia, che l'art. 36-bis ha modificato il regime di sanabilità e il trattamento delle variazioni essenziali, ma non ha cambiato i criteri attraverso i quali un abuso deve essere qualificato come parziale difformità, variazione essenziale o totale difformità.

Sanatoria edilizia: le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa

La sanatoria è una delle procedure più complesse previste dalla disciplina edilizia. Il Salva Casa ha modificato in maniera importante la norma, non senza criticità o contraddizioni. Tra le note positive la semplificazione di alcune fattispecie e più in generale l’allargamento delle maglie per la regolarizzazione. Ecco un quadro generale sulle norme e procedure applicabili per sanare le difformità edilizie.

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Parziale difformità, variazione essenziale e totale difformità

La disciplina edilizia individua tre livelli di gravità:

1. La parziale difformità ricorre quando l’intervento previsto dal titolo viene eseguito con modalità differenti, ma le modifiche riguardano elementi particolari e non essenziali. Si tratta di divergenze qualitative o quantitative che non alterano le strutture fondamentali e l’identità complessiva dell’opera.
2. La variazione essenziale costituisce una categoria intermedia. L’art. 32 vi riconduce, tra l’altro, le modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi o della localizzazione dell’edificio e il mutamento delle caratteristiche dell’intervento assentito.
3. La totale difformità, invece, si verifica quando viene realizzato un organismo edilizio integralmente diverso da quello autorizzato per conformazione, struttura, destinazione, ubicazione o caratteristiche essenziali. In questo caso non si è più davanti a una modifica, sia pure rilevante, del progetto, ma a un’opera sostanzialmente nuova.

Attenzione: il confronto va fatto con il progetto assentito

Ma, ci si chiede, quale parametro va utilizzato per qualificare l'abuso? Diversamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, la parziale difformità e la variazione essenziale devono essere valutate, ai sensi dell’art. 32, confrontando l'opera realizzata con il progetto approvato o proposto.

Non è possibile, cioè, assumere come punto di partenza il manufatto abusivo "concretamente realizzato" e qualificare come variazioni essenziali soltanto alcune sue porzioni. Un simile ragionamento finirebbe per trasformare arbitrariamente una nuova costruzione abusiva in un insieme di difformità parziali sanabili.

Perché la sanatoria è stata esclusa

Nel caso esaminato, la demolizione integrale dell'edificio originario, la traslazione, l'ampliamento volumetrico, il diverso numero di piani e la modifica della sagoma avevano determinato il totale stravolgimento dell’organismo edilizio assentito nel 1968.

La sola traslazione, in determinate circostanze, potrebbe anche integrare una variazione essenziale o una parziale difformità. Qui, però, essa rappresentava soltanto uno degli elementi di una trasformazione complessiva, riconducibile alla nuova costruzione e alla totale difformità.

Per questa categoria l’art. 36-bis non è applicabile: la nuova sanatoria non può quindi essere utilizzata per regolarizzare un'opera integralmente diversa da quella autorizzata.

FAQ TECNICHE: Sanatoria Salva Casa e difformità totali | Ingenio

Quali interventi possono essere regolarizzati con la sanatoria semplificata prevista dall'art. 36-bis del d.P.R. 380/2001?
L'accertamento di conformità semplificato si applica agli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, alle variazioni essenziali e ad alcune opere realizzate in assenza o difformità dalla SCIA. Restano invece esclusi gli interventi eseguiti in totale difformità dal titolo edilizio.

In cosa consiste la conformità "asincrona" introdotta dal Decreto Salva Casa?
La nuova disciplina non richiede più la tradizionale doppia conformità riferita allo stesso momento temporale. L'intervento deve essere conforme alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

Come si distingue una parziale difformità da una totale difformità?
La parziale difformità riguarda modifiche che non alterano l'identità sostanziale dell'intervento autorizzato, incidendo solo su aspetti non essenziali. La totale difformità, invece, ricorre quando viene realizzato un organismo edilizio completamente diverso da quello assentito per sagoma, volumetria, struttura, ubicazione, destinazione o caratteristiche fondamentali.

Qual è il parametro corretto per qualificare un abuso edilizio ai fini dell'art. 36-bis?
Secondo il TAR Campania, il confronto deve essere effettuato tra l'opera realizzata e il progetto autorizzato o presentato con il titolo edilizio. Non è ammissibile assumere come riferimento il manufatto abusivo già costruito per ricondurre singole modifiche nell'ambito delle difformità parziali o delle variazioni essenziali.

Perché nel caso esaminato dal TAR la sanatoria semplificata è stata esclusa?
L'edificio originariamente assentito era stato completamente demolito e sostituito da un nuovo fabbricato con diversa ubicazione, sagoma, volumetria, numero di piani e destinazione d'uso. L'insieme delle trasformazioni ha configurato una totale difformità dal titolo edilizio, ipotesi che l'art. 36-bis non consente di regolarizzare.

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