Sanatoria Salva Casa, tana libera tutti: la nuova istanza può fermare la demolizione?

L'articolo analizza gli effetti della sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa sull'ordine di demolizione già emanato. Con l'istanza ex art. 36-bis del d.P.R. 380/2001, l'interesse del privato si sposta dalla contestazione della sanzione alla definizione del nuovo procedimento di conformità, imponendo al Comune l'avvio di una nuova istruttoria. Come chiarito anche da una recente sentenza del TAR Salerno, l'ordinanza demolitoria diviene inefficace e il giudizio improcedibile, senza che ciò comporti l'automatica sanatoria dell'abuso.

Sanatoria semplificata Salva Casa: le novità

Il Decreto Salva Casa ha introdotto una nuova tipologia di sanatoria semplificata, ovverosia applicabile agli abusi cd. minori (parziale difformità da permesso e SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali) qualora ricorra la conformità edilizia all'epoca dei fatti e urbanistica al momento di presentazione dell'istanza. Si tratta, insomma, di una sanatoria asincrona, che si differenzia dall'accertamento di conformità pieno richiesto dalla sanatoria classica, o sincrona, normata dall'art.36 del dpr 380/2001.

Sanatoria edilizia: le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa

La sanatoria è una delle procedure più complesse previste dalla disciplina edilizia. Il Salva Casa ha modificato in maniera importante la norma, non senza criticità o contraddizioni. Tra le note positive la semplificazione di alcune fattispecie e più in generale l’allargamento delle maglie per la regolarizzazione. Ecco un quadro generale sulle norme e procedure applicabili per sanare le difformità edilizie.

Scopri tutto su Ingenio!

L'istanza di sanatoria Salva Casa blocca la demolizione pendente?

Bene: se per un vecchio abuso - con ordinanza di demolizione pendente - si presenta un'istanza di sanatoria semplificata, di fatto scatta una seconda possibilità di regolarizzazione che 'stoppa' l'ordine demolitorio in attesa di una nuova istruttoria del comune.

Detta diversamente: se si presenta un'istanza di sanatoria ex art.36-bis del Testo Unico Edilizia, ovverosia mirata ad ottenere una sanatoria semplificata con le nuove condizioni del Decreto Salva Casa, di fatto 'rientra in gioco tutto' nel senso che tale istanza impone al Comune l'avvio di un'autonoma istruttoria, con obbligo di adottare un nuovo provvedimento conclusivo in caso di rigetto, rendendo così superati gli atti precedentemente impugnati.

E' quello che spiega molto bene il TAR Salerno nella sentenza 1081/2026, dove si dichiara improcedibile il ricorso contro un’ordinanza di demolizione relativa a una tettoia realizzata a copertura di un terrazzino. La ragione - appunto - non è l’accertata legittimità dell’opera, ma la sopravvenuta presentazione di un’istanza di sanatoria, integrata ai sensi dell’art. 36-bis del TU Edilizia, come modificato dalla legge n. 105/2024.

Tale istanza sposta l’interesse del privato dalla contestazione dell’ordine demolitorio alla definizione del nuovo procedimento di conformità, rendendo inefficace l’ingiunzione di demolizione e improcedibile il giudizio per sopravvenuta carenza di interesse.

Il caso: demolizione della tettoia sul terrazzo

La controversia riguarda l’ordine con cui il Comune aveva ingiunto la rimozione di una copertura realizzata su un terrazzo preesistente. L’opera era descritta come una struttura in tubolari di acciaio, con soprastante lamiera coibentata grecata, ringhiera perimetrale, gronda e scossaline.

I ricorrenti sostenevano che si trattasse di una copertura di modeste dimensioni, aperta sui lati, priva di autonomo carico urbanistico e destinata solo alla protezione del terrazzo.

Insomma, l’intervento avrebbe avuto natura pertinenziale e funzionale rispetto all’abitazione, senza aumento di volume né trasformazione edilizia rilevante. Da ciò deriverebbe, a loro avviso, l’illegittimità della sanzione demolitoria, anche perché sproporzionata rispetto alla consistenza dell’opera.

Venivano inoltre richiamate le valutazioni del giudice penale, che non aveva convalidato il sequestro preventivo, ritenendo l’opera accessoria, non residenziale e di modeste dimensioni.

La sopravvenuta istanza di sanatoria

Nel corso del giudizio, però, i ricorrenti hanno presentato una SCIA in sanatoria ex art. 37 del D.P.R. 380/2001 e, successivamente, un’integrazione mediante istanza di "accertamento di conformità urbanistica" ai sensi dell’art. 36-bis, introdotto dalla disciplina "Salva Casa". L’istanza riguardava proprio la realizzazione della tettoia a copertura del terrazzino a servizio dell’abitazione.

Erase & rewind: che effetti ha la nuova istanza sull'ordinanza di demolizione?

Per il TAR, la pendenza dell’istanza di sanatoria fa venire meno l’interesse a ottenere una decisione sul ricorso contro l’originaria ingiunzione di demolizione.

È evidente, infatti, che l’interesse ad agire dei ricorrenti s’è traslato, dall’impugnativa dell’originaria ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi, all'eventuale successiva impugnativa del provvedimento del Comune, a rendersi circa le predette istanze di accertamento di conformità, attualmente ancora "in itinere" (relativamente alle quali, del resto, il Comune medesimo, pur avendone preannunziato il diniego, con comunicazione ex art. 10 bis l. 241/90, non ha tuttavia ancora definito il relativo procedimento).

La demolizione è inefficace ma l'abuso non è sanato

La sentenza richiama il principio secondo cui la presentazione di un’istanza di sanatoria, sia essa accertamento di conformità o condono, rende inefficace il provvedimento sanzionatorio di demolizione e determina l’improcedibilità dell’impugnazione per sopravvenuta carenza di interesse. Questo effetto, tuttavia, non equivale al riconoscimento della legittimità dell’opera: la sanatoria resta da valutare e il Comune può anche rigettarla.

Una nuova possibilità per il privato

In termini pratici, la presentazione dell’istanza offre al responsabile dell’abuso una nuova possibilità: l'ordine demolitorio resta privo di effetti attuali finché l’Amministrazione non definisce il procedimento di sanatoria. Se il Comune accoglie l'istanza, l'opera può essere regolarizzata; se la respinge, il privato potrà eventualmente impugnare il diniego e l’Amministrazione potrà riattivare il percorso sanzionatorio.

FAQ TECNICHE: La sanatoria del Salva Casa può fermare la demolizione? | Ingenio

La presentazione dell’istanza Salva Casa blocca automaticamente la demolizione?
Sì, sul piano procedimentale. La presentazione di un’istanza di sanatoria semplificata ex art. 36-bis rende inefficace l’ordine di demolizione pendente, poiché il Comune è tenuto ad avviare una nuova istruttoria e a concluderla con un autonomo provvedimento.

La demolizione inefficace significa che l’abuso è sanato?
No. L’inefficacia dell’ordinanza non equivale al riconoscimento della legittimità dell’opera. La sanatoria resta sub iudice: solo l’accoglimento dell’istanza regolarizza l’intervento, mentre un rigetto riattiva il potere sanzionatorio dell’Amministrazione.

Cosa succede al ricorso contro l’ordinanza di demolizione?
Il ricorso diventa improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse. L’interesse del privato si trasferisce dall’impugnazione dell’atto repressivo all’eventuale impugnazione del nuovo provvedimento che il Comune adotterà sull’istanza di sanatoria.

Il Comune deve rivalutare l’abuso da capo?
Sì. L’istanza ex art. 36-bis impone l’apertura di un nuovo procedimento di accertamento di conformità, autonomo rispetto a quello concluso con l’ordinanza di demolizione, con obbligo di motivare espressamente un eventuale secondo diniego.

La sanatoria semplificata vale per qualsiasi abuso edilizio?
No. Il Salva Casa si applica solo agli abusi minori, come parziali difformità, assenza di SCIA o variazioni essenziali. Restano esclusi gli abusi maggiori, per i quali continua a essere richiesto l’accertamento di conformità pieno ex art. 36 del d.P.R. 380/2001.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO