Scavo nel seminterrato condominiale? Attenzione: il sottosuolo è una parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Il desiderio di migliorare il proprio immobile incontra il limite del rispetto dei diritti degli altri condomini quando l'intervento incide su un bene comune, questo perché esso appartiene a tutti e non può essere modificato a vantaggio di uno solo. Su tale principio si basa l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 18131/2026 poiché affronta una controversia condominiale nata per l'esecuzione di uno scavo in un locale seminterrato di proprietà delle convenute per aumentarne l'altezza, ottenendo una sanatoria edilizia. La Suprema Corte conferma che il sottosuolo su cui poggia l'edificio è, salvo diverso titolo, una parte comune del condominio e non può essere scavato o appropriato da un singolo condomino senza il consenso degli altri. Inoltre, precisa che un intervento di escavazione che comporta l'acquisizione esclusiva di una porzione del sottosuolo non costituisce un semplice uso più intenso della cosa comune, ma una lesione dei diritti degli altri condomini. Per questo motivo il ricorso viene rigettato e resta fermo l'obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi.

Che cos’è uno scavo?

Il sottosuolo è tra i motivi di scontro classico in condominio, poiché da un lato vi è l'interesse del singolo a sfruttare al meglio l'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, magari aumentandone l'altezza attraverso l'abbassamento del pavimento con uno scavo, e dall'altro il diritto degli altri condomini a non vedersi sottratta, senza consenso, una porzione di bene comune.

Ma cosa si intende per scavo?

Lo scavo consiste nell’asportazione di terreno, rocce o detriti con lo scopo di modificare il livello o la conformazione del suolo.

È lecito chiedersi: uno scavo nel sottosuolo condominiale, eseguito da un solo condomino per proprio vantaggio, può considerarsi un legittimo uso più intenso della cosa comune?

È proprio su questi principi che si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18131/2026, offrendo l'occasione per fare il punto sulla disciplina applicabile a simili interventi.

Il caso

Un condominio cita in giudizio le proprietarie di un locale seminterrato, accusandole di aver abbassato il pavimento mediante uno scavo per aumentare l'altezza interna e ottenere la sanatoria edilizia. Secondo il condominio, l'intervento aveva interessato il sottosuolo comune, violando i diritti degli altri condomini, motivo per cui ha chiesto il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni. Sia il Tribunale di Parma sia la Corte d'Appello di Bologna hanno accolto la domanda di ripristino ma le proprietarie, in disaccordo, hanno promosso ricorso in Cassazione, sostenendo che non fosse stato provato che lo scavo avesse interessato il sottosuolo condominiale. Inoltre la consulenza tecnica aveva escluso interferenze con le fondazioni dell'edificio e non era stato possibile stabilire se fosse stato asportato terreno condominiale oppure il sottofondo del pavimento privato.

Scavi nel sottosuolo condominiale: quando sono vietati

La Suprema Corte precisa che “La Corte d’appello ha fatto applicazione del principio, pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (…), secondo cui oggetto di proprietà comune, agli effetti dell'art. 1117 c.c., è non solo la superficie a livello del piano di campagna, bensì tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l'intero fabbricato e dunque immediatamente pure la parte sottostante di esso. (...) L'art. 1117 c.c., (…), implica che il sottosuolo (…), va considerato di proprietà condominiale in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini. Pertanto, nessun condomino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all'escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell'edificio, privandoli dell'uso e del godimento ad essa pertinenti (…). La condotta del condomino che, senza il consenso degli altri partecipanti, proceda a scavi in profondità del sottosuolo, acquisendone la proprietà, finirebbe, in pratica, con l'attrarre la cosa comune nell'ambito della disponibilità esclusiva di quello.”
Il sottosuolo su cui poggia l'edificio condominiale è una parte comune, salvo che un titolo ne attribuisca espressamente la proprietà esclusiva a un condomino. Di conseguenza, un singolo proprietario non può scavare sotto il proprio locale per creare nuovi spazi o ampliare quelli esistenti senza il consenso degli altri condomini. Tale scavo comporta l'appropriazione esclusiva di una porzione di bene comune, sottraendola agli altri partecipanti. Per questo motivo l'intervento viola l'art. 1117 c.c. e il diritto di comproprietà degli altri condomini.

Inoltre “(…) laddove, come nel caso in esame, vi sia stato uno scavo che ha comportato l’abbassamento del livello del pavimento con appropriazione di una porzione del sottosuolo, si ha una modifica del bene condominiale in rapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica che non si può spiegare quale modalità di uso più intenso della cosa comune da parte del condomino in prospettiva di migliore godimento dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva.”
Quindi scavare sotto il pavimento appropriandosi di una parte del sottosuolo condominiale costituisce una modifica che altera l'estensione e la destinazione del bene comune, sottraendolo agli altri condomini e ciò non può essere inteso come un uso più intenso della cosa comune.

Il sottosuolo sul quale poggia l'edificio costituisce normalmente una parte comune e non può essere modificato unilateralmente da un singolo condomino.

Scarica l'ordinanza in allegato

Keywords: scavo, sottosuolo condominiale, art. 1117 c.c., parti comuni, seminterrato.

FAQ Tecniche: Scavo nel sottosuolo condominiale: cosa prevede l'art. 1117 c.c. | Ingenio

Che cosa si intende per sottosuolo condominiale?
Il sottosuolo comprende il terreno sul quale poggia l'intero edificio e la porzione immediatamente sottostante. In assenza di un titolo contrario, esso rientra tra le parti comuni previste dall'art. 1117 c.c. e appartiene pro quota a tutti i condomini.

Un condomino può scavare sotto il proprio seminterrato?
Solo se l'intervento non determina l'appropriazione esclusiva di una parte del sottosuolo comune. Qualora lo scavo comporti l'acquisizione di una porzione del bene comune, è necessario il consenso degli altri condomini.

Qual è la norma principale applicabile?
La disposizione fondamentale è l'art. 1117 c.c., che individua le parti comuni dell'edificio. Rilevano inoltre i principi dell'art. 1102 c.c. sull'uso della cosa comune e la consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Perché lo scavo non è considerato un semplice uso più intenso della cosa comune?
Secondo la Cassazione, lo scavo modifica in modo permanente l'estensione materiale del bene comune e ne determina l'appropriazione esclusiva. Per questo supera i limiti dell'art. 1102 c.c. e incide sul diritto di comproprietà degli altri condomini.

Quali verifiche deve svolgere il progettista prima di progettare uno scavo?
Occorre verificare il titolo di proprietà, la natura condominiale del sottosuolo, le autorizzazioni edilizie e l'eventuale consenso assembleare. Devono inoltre essere valutati gli aspetti strutturali e geotecnici dell'intervento. [Integrare esempio applicativo].

Il rilascio della sanatoria edilizia rende legittimo lo scavo?
No. La regolarizzazione edilizia non modifica automaticamente i rapporti di proprietà tra i condomini. Restano applicabili le norme civilistiche sulla comunione e sulla tutela delle parti comuni.

Quali errori devono evitare condomini e tecnici?
L'errore principale consiste nel ritenere che la proprietà esclusiva del locale attribuisca automaticamente anche la proprietà del sottosuolo. Occorre distinguere il profilo urbanistico da quello civilistico e verificare sempre l'esistenza di un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva del sottosuolo.