SCIA alternativa al permesso di costruire: limiti e condizioni per l’annullamento del titolo edilizio

L’articolo tratta della sentenza del TAR della Lombardia n. 1573/2026 con la quale si rivede il provvedimento di annullamento di una SCIA alternativa al permesso di costruire presentata da una società per la riqualificazione di un immobile.
Il Comune aveva disposto l’annullamento d’ufficio in autotutela della SCIA e la società impugna il provvedimento. Il TAR accoglie il ricorso, ritenendo illegittimo l’annullamento poiché l’amministrazione non avrebbe adeguatamente motivato l'atto e non avrebbe valutato gli effetti (danni) sugli interessi della società.

Il caso della SCIA annullata

Può un Comune annullare una SCIA edilizia già efficace senza una reale valutazione degli interessi coinvolti?

È questo il tema della sentenza del TAR della Lombardia che annulla il provvedimento con cui il Comune aveva per l'appunto bloccato il titolo edilizio relativo alla riqualificazione di un edificio.

Una società infatti aveva presentato una SCIA alternativa al permesso di costruire per trasformare un edificio, di sua proprietà, passando da uso misto a struttura turistico-ricettiva mediante interventi di riqualificazione edilizia. Inizialmente il Comune non aveva contestato la prima fase del progetto e quindi i lavori erano partiti regolarmente, tuttavia nel 2024 la società aveva presentato una SCIA in variante, per modifiche interne e per la diversa collocazione di una piscina al sesto piano.

Su questa seconda comunicazione il Comune aveva chiesto integrazioni documentali, poi ritenute insufficienti e con un provvedimento nel 2025 veniva disposto l’annullamento della SCIA in variante e ordinato alla società di ripristinare lo stato originario dell’immobile entro 90 giorni.
La società, ritenendo illegittimo il provvedimento, aveva prima chiesto un riesame in autotutela e poi presentato ricorso al TAR, chiedendo anche il risarcimento dei danni derivanti dal provvedimento della Pubblica Amministrazione (PA).

SCIA e potere di annullamento: il Comune deve motivare il bilanciamento degli interessi

Il TAR chiarisce che l’Amministrazione non può limitarsi all’affermazione dell’illegittimità dell’atto ma “deve effettuare una necessaria e motivata comparazione fra l’interesse pubblico al ripristino della legalità violata e l’interesse dei beneficiari del provvedimento amministrativo. (…) Anche la Corte Costituzionale con la sua sentenza n. 88 del 2025, nel confermare la legittimità costituzionale dell’art. 21-nonies comma 1 della legge n. 241 del 1990, ha ribadito che l’annullamento d’ufficio è subordinato alla «…presenza di specifiche ragioni di interesse pubblico che giustifichino l'annullamento del provvedimento di “primo grado” (distinte dal mero ripristino della legalità violata) e della valutazione degli interessi dei destinatari del provvedimento (...)»
(...) Nel caso di specie il provvedimento di annullamento impugnato (...) si caratterizza per la totale assenza di qualsivoglia comparazione fra l’interesse pubblico e quello della società destinataria del provvedimento stesso. Il Comune, infatti, si limita all’elencazione degli asseriti vizi della SCIA per concludere puramente e semplicemente per il suo annullamento, senza altro aggiungere.”
L’Amministrazione, annullando un proprio atto, non può limitarsi a dire che è illegittimo ma deve invece confrontare in modo concreto l’interesse pubblico con l’interesse del privato che ha fatto affidamento sul provvedimento. Infatti, ai sensi dell’art. 21-nonies della legge 241/1990, può annullare un provvedimento solo in presenza di illegittimità e di un concreto interesse pubblico.

Nel caso esaminato, il Comune non ha fatto questo bilanciamento ma si è limitato a indicare presunti errori della SCIA spiegando perché fosse necessario annullarla ma senza paragonare il danno all’interesse pubblico con quello addotto al privato, in caso di annullamento infatti occorre dimostrare che la violazione al pubblico interesse sia sufficientemente grave da contemplare il danno al singolo.

Ne consegue che il ricorso “(…) deve essere accolto, con assorbimento di ogni altra censura e con integrale annullamento del provvedimento impugnato.”

L’Amministrazione può annullare un titolo edilizio solo nei limiti dell’art. 21-nonies L. 241/1990, previa adeguata motivazione e bilanciamento degli interessi tra i soggetti coinvolti.
Se questo bilanciamento manca, il provvedimento è illegittimo.

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Keywords: SCIA alternativa, permesso di costruire, titolo edilizio, bilanciamento interessi pubblici e privati, autotutela

SCIA alternativa e autotutela edilizia: FAQ

1. Cos’è la SCIA alternativa al permesso di costruire?
È un titolo edilizio che consente l’esecuzione di interventi altrimenti soggetti a permesso di costruire, mediante segnalazione certificata.
È efficace nei limiti delle verifiche e dei controlli successivi dell’amministrazione.
Rientra tra gli strumenti di semplificazione procedurale in edilizia.

2. Quando può essere utilizzata in ambito progettuale?
Per interventi di trasformazione edilizia compatibili con la normativa urbanistica vigente.
Tipicamente riqualificazioni, ristrutturazioni pesanti o cambi di destinazione d’uso.
Dipende sempre dalle condizioni urbanistiche e vincolistiche dell’immobile.

3. Cosa significa annullamento in autotutela di una SCIA?
È il potere della PA di rimuovere un proprio atto ritenuto illegittimo.
Nel caso edilizio incide su titoli già efficaci e potenzialmente in esecuzione.
È disciplinato dall’art. 21-nonies della L. 241/1990.

4. Quali sono i limiti principali all’annullamento?
Serve l’illegittimità dell’atto e un interesse pubblico concreto e attuale.
Non è sufficiente il solo ripristino della legalità formale.
È obbligatorio il bilanciamento con l’affidamento del privato.

5. Cosa deve motivare il Comune nel provvedimento?
Deve esplicitare le ragioni di interesse pubblico prevalente.
Deve confrontarle con i danni e l’affidamento del soggetto privato.
La motivazione non può essere meramente assertiva o generica.

6. Qual è il ruolo dell’affidamento del privato?
È la tutela della posizione maturata dal soggetto che ha fatto affidamento sul titolo.
Rileva soprattutto quando i lavori sono già iniziati.
Incide sul bilanciamento degli interessi in sede di autotutela.

7. Quali errori ricorrenti commette l’amministrazione?
Limitarsi all’elenco dei vizi senza comparazione degli interessi.
Non valutare la proporzionalità dell’annullamento.
Omettere l’analisi dell’impatto concreto sull’intervento edilizio.