SCIA edilizia e falsa rappresentazione: quando è possibile l'autotutela oltre i sei mesi

La SCIA edilizia può essere privata dei suoi effetti oltre il termine ordinario di sei mesi solo in presenza delle condizioni previste dall’art. 21-nonies della legge 241/1990. La falsa rappresentazione dei fatti può consentire l’intervento tardivo, ma deve essere distinta dalla mera non conformità urbanistico-edilizia dell’opera. La giurisprudenza chiarisce inoltre che l’errore del privato deve consistere in una difformità tra realtà e quanto dichiarato o omesso, non nella semplice consapevolezza dell’illegittimità dell’intervento.

Autotutela oltre i 6 mesi e privazione di efficacia dei titoli edilizi: le regole generali

E’ ancora piuttosto fervido il dibattito sulle condizioni che possono legittimare l’Amministrazione Comunale ad assumere provvedimentidi autotutela, o di privazione di efficacia dei titoli abilitativi edilizi, fuori dal termine decadenziale, oggi fissato dall’art 21 nonies comma 1 L. 241/90, in sei mesi (L. 182/2025) dal momento della formazione degli stessi.

Ai sensi del comma 2 bis dell’art 21 nonies L 241/90 “I provvedimenti amministrativi conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell'atto di notorietà false o mendaci per effetto di condotte costituenti reato, accertate con sentenza passata in giudicato, possono essere annullati dall'amministrazione anche dopo la scadenza del termine di sei mesi di cui al comma 1, fatta salva l'applicazione delle sanzioni penali nonché delle sanzioni previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445“.

In linea generale, per quanto riguarda le SCIA, i poteri di controllo sulla regolarità delle opere edilizie realizzabili sono tipizzati dai commi 3° e 4° dell’art. 19 della L. 241 del 1990. Trattasi di:

• verifica ordinaria di conformità urbanistica ed edilizia che può concludersi con un provvedimento conformativo od inibitorio e ripristinatorio da adottarsi nei trenta giorni successivi alla presentazione della scia;
• assunzione dei provvedimenti indicati nel punto precedente, dopo la scadenza del termine ordinario di controllo ma attraverso una valutazione discrezionale più complessa, da operarsi sulla falsariga dei procedimenti di autotutela e comunque entro il termine previsto dall’art. 21 nonies della L. 241 del 1990, salva l’ipotesi della falsa rappresentazione di fatti rilevanti.

Non sussistono poteri di verifica diversi da quelli sopra indicati che possano condurre a sanzionare le opere realizzate sulla base di una Scia non tempestivamente inibita, o privata di effetti, anche qualora l’Amministrazione nell’esercizio di altri poteri di verifica, assuma consapevolezza che i manufatti oggetto delle segnalazioni non siano conformi ai propri strumenti urbanistici o al regolamento edilizio.

L’adozione delle misure ripristinatorie o pecuniarie è possibile solo qualora sussistano i presupposti per la attivazione dei procedimenti previsti dei commi 3 e 4 dell’art. 19 della L. 241 del 1990.

Il richiamo al generale potere di vigilanza previsto dall’art. 27 del d.p.r. 380 del 2001, contenuto all’art 19 L. 241/90, non vale infatti a superare la tardività dell’intervento sanzionatorio

Il superamento del termine decadenziale

Il potere di vigilanza può essere esercitato senza limiti di tempo solo nel caso di falsa rappresentazione dei fatti o nell’ipotesi in cui le opere realizzate esorbitino il perimetro della scia o della super scia, richiedendo l’adozione del permesso di costruire (T.A.R. Toscana, Sezione III, 27 aprile 2026 n 795).

L’annullamento d’ufficio, più specificamente la privazione degli effetti della SCIA, pur costituendo parimenti espressione del potere di riesame in via di autotutela, presuppone l’accertamento dell’invalidità originaria dell’atto o del provvedimento amministrativo in precedenza adottato, essendo riconosciuta all’Amministrazione la facoltà di ritiro di un proprio provvedimento illegittimo entro il termine ragionevole di sei mesi dall’adozione, tenendo in considerazione sia l’interesse pubblico sotteso all’esercizio del potere di annullamento che quello del privato al mantenimento in vigore dell’atto (Cds sez V 5048/2026).

Quando un titolo abilitativo sia stato ottenuto in base ad una falsa o comunque erronea rappresentazione della realtà, è consentito all'Amministrazione di esercitare il proprio potere di autotutela ritirando l'atto stesso.

Secondo parte della giurisprudenza ciò può avvenire senza necessità di esternare alcuna particolare ragione di pubblico interesse, che, in tale ipotesi, deve ritenersi sussistente in re ipsa (T.A.R. Abruzzo, Pescara, Sezione I, 19 maggio 2026 n 282).

Si sostiene, infatti, che l'erronea prospettazione da parte del privato, delle circostanze in fatto e in diritto poste a fondamento dell'atto illegittimo a lui favorevole, non consente di configurare una posizione di affidamento legittimo, con la conseguenza che l'onere motivazionale gravante sull'Amministrazione può dirsi soddisfatto attraverso il documentato richiamo alla non veritiera prospettazione di parte.

Falsa rappresentazione dei fatti

Si ha falsa rappresentazione dei fatti qualora, a titolo esemplificativo, il richiedente abbia rappresentato uno stato preesistente - anche mediante il solo silenzio (Cons. Stato, Sez. II, 3 gennaio 2025, n. 29) su circostanze rilevanti - diverso da quello effettivo, dovendosi tenere in rilievo anche il contributo dato dal beneficiario del provvedimento favorevole al suo illegittimo rilascio, sia se risulti accertato nella sede penale sia se emerga dagli atti acquisiti al procedimento di autotutela.

Come anticipato, l'annullamento d'ufficio di un titolo abilitativo edilizio, emesso sulla base di presupposti non veritieri, non richiede una motivazione rigorosa, in quanto l'interesse pubblico all'ordinata gestione del territorio, prevale sul legittimo affidamento del privato e la falsa rappresentazione dei presupposti di legittimazione esclude il consolidamento di una posizione giuridica favorevole nel tempo (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 11 giugno 2021, n. 4503; Cons. Stato, Sez. II, 2 novembre 2023, n. 9415, secondo cui l'erronea prospettazione, da parte del privato, delle circostanze poste a fondamento dell'atto illegittimo a lui favorevole non consente di configurare una sua posizione di affidamento, ragione per cui l'onere motivazionale del provvedimento di annullamento d'ufficio sarà soddisfatto richiamando la non veritiera prospettazione di parte)

Ne consegue, dunque, che il superamento del termine decadenziale previsto per l'adozione del provvedimento di annullamento d'ufficio è ammissibile, a prescindere dall'accertamento penale di natura processuale, quando il soggetto abbia rappresentato all'Amministrazione uno stato preesistente diverso da quello reale o abbia omesso di prospettare delle circostanze rilevanti (Consiglio di Stato, Sezione VII, 2 gennaio 2026 n. 34).

Distinzione tra conformità edilizia e falsa rappresentazione

Una recente pronuncia del Consiglio di Stato (Sezione IV, 22 luglio 2026 n.5992) distingue l’ipotesi della falsa rappresentazione da quella della non conformità dell’intervento, assentito con una DIA consolidatasi dieci anni prima dell’intervento dell’Amministrazione Comunale.

La fattispecie posta ad analisi, riguarda la realizzazione di un cambio d’uso da garage a locale commerciale, presentato con DIA da un soggetto che non aveva cognizione del fatto che il suo dante causa, precedente proprietario dell’immobile, aveva reso in una precedente concessione edilizia un atto unilaterale d’obbligo con cui si era impegnato a mantenere la destinazione a garage, salva la possibilità di mutare tale destinazione previo reperimento di altra e diversa superficie a compensazione dello standard urbanistico sottratto.

La difesa del Comune si fondava sulla sussistenza di dichiarazioni mendaci considerato che la DIA sarebbe stata presentata nella consapevole sussistenza di una incompatibilità sotto il profilo urbanistico edilizio dell’intervento.

Tuttavia, in corso di causa era emerso che l’atto d’obbligo era stato depositato nel procedimento unitamente al titolo edilizio, per la cui presentazione il privato si era affidato al medesimo tecnico progettista del costruttore (che, quindi, non poteva non averne conoscenza).

Secondo il Consiglio di Stato doveva pertanto essere esclusa la sussistenza di una falsa rappresentazione imputabile al privato il quale aveva dato atto della circostanza che l’atto d’obbligo in questione era stato presentato unitamente alla DIA.

Nella fattispecie l’Amministrazione aveva erroneamente sovrapposto la nozione di falsa rappresentazione alla diversa questione dell’asserita consapevolezza dell’incompatibilità della DIA rispetto alla disciplina urbanistica.

Si tratta invece di profili distinti poiché il concetto di falsa rappresentazione, rilevante ai fini dell’applicazione del comma 2-bis dell’art. 21-nonies della l. n. 241 del 1990, presuppone una difformità tra quanto rappresentato dal privato e la realtà effettiva, difformità che nel caso d’interesse risulta del tutto indimostrata con conseguenziale annullamento della dichiarazione di inefficacia del titolo edilizio.

FAQ TECNICHE: Annullamento SCIA in autotutela dopo i 6 mesi

Il Comune può intervenire sulla SCIA anche dopo la scadenza del termine ordinario di controllo?
Sì, ma non attraverso un generico potere di vigilanza. Dopo il termine ordinario, l’intervento deve rispettare le condizioni dell’art. 19, commi 3 e 4, della legge 241/1990 e, per l’autotutela, quelle dell’art. 21-nonies, salvo le specifiche ipotesi previste dalla legge.

Quando la falsa rappresentazione consente di superare il termine di sei mesi?
La falsa rappresentazione può giustificare l’intervento oltre il termine ordinario quando il titolo è stato ottenuto sulla base di fatti rappresentati in modo non veritiero o di circostanze rilevanti omesse. Occorre però che la difformità tra realtà e rappresentazione sia concretamente dimostrata.

La semplice non conformità urbanistica della SCIA equivale a falsa rappresentazione?
No. Sono due situazioni diverse: la non conformità riguarda l’illegittimità dell’intervento rispetto alla disciplina urbanistica, mentre la falsa rappresentazione richiede che il privato abbia rappresentato una realtà diversa da quella effettiva. La seconda non può essere presunta dalla prima.

La falsa rappresentazione deve essere necessariamente accertata con una sentenza penale?
L’art. 21-nonies, comma 2-bis, richiama specificamente le condotte costituenti reato accertate con sentenza passata in giudicato. La giurisprudenza richiamata nell’articolo, tuttavia, considera rilevante anche la falsa rappresentazione emergente dagli atti del procedimento di autotutela, distinguendola dall’accertamento penale.

Se il privato non ha un affidamento legittimo, il Comune deve comunque motivare l’interesse pubblico all’autotutela?
Secondo l’orientamento richiamato nell’articolo, la falsa rappresentazione può escludere un legittimo affidamento del privato. In questa situazione, l’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica può ritenersi insito nella stessa non veritiera rappresentazione, con conseguente attenuazione dell’onere motivazionale.

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