SCIA edilizia e tutela dei terzi: quando il silenzio del comune su istanza di riesame è illegittimo

Titoli edilizi rilasciati "salvo diritti di terzi": obblighi del comune e silenzio dell’amministrazione

Nel contesto edilizio non è raro che l’avvio di un intervento, soprattutto quando avviene tramite SCIA, dia luogo a contestazioni da parte di terzi che si sentono danneggiati dall’intervento stesso.

In queste situazioni, il ruolo del Comune è fondamentale, in quanto deve valutare le richieste dei privati che chiedono un riesame dell’intervento o un intervento in autotutela, verificando se possano esistere i presupposti per bloccare i lavori o per imporre modifiche al progetto presentato.

Il terzo che si ritiene leso, però, da parte sua non può agire direttamente avverso l'opera o la SCIA presentata da un altro soggetto, ma la sua tutela deve necessariamente passare attraverso la richiesta di intervento da parte dell’autorità amministrativa competente.

Un aspetto particolarmente rilevante riguarda il “silenzio dell’Amministrazione” che si verifica quando il Comune non fornisce una risposta formale alle istanze ricevute dalla parte ritenuta lesa. Questa mancanza di risposta può lasciare irrisolti i dubbi sulla legittimità dell’intervento edilizio e sulle reali possibilità di tutela per i terzi interessati.

Si tratta di un tema delicato che richiede un equilibrio tra il potere discrezionale dell’amministrazione di intervenire in autotutela e il diritto dei cittadini a ottenere una risposta su situazioni che incidono sui propri interessi legittimi.

Questi principi trovano applicazione concreta nella sentenza n. 22/2026 del TAR per l’Emilia Romagna, che ha affrontato proprio la questione dell’obbligo dell’amministrazione di pronunciarsi su un’istanza di intervento presentata dai proprietari di immobili in relazione a una SCIA edilizia ritenuta illegittima.

TAR: nella SCIA edilizia l'autotutela è doverosa da parte della PA per la tutela dei diritti di terzi

La vicenda della sentenza riguarda un intervento edilizio realizzato tramite SCIA a efficacia differita, presentata nel 2023 da una società privata per un edificio residenziale.

In particolare, il progetto prevedeva la demolizione di due edifici preesistenti per realizzare un nuovo fabbricato di quattro piani fuori terra, composto da altrettanti appartamenti e un piano interrato con autorimessa per cinque posti auto.

Le ricorrenti, proprietarie di cinque unità immobiliari in un edificio confinante vengono a conoscenza dell’intervento edilizio solo in un momento successivo alla presentazione della SCIA.

Dopo aver effettuato accessi agli atti, le interessate rilevano possibili profili di illegittimità urbanistico-edilizia dell’intervento e presentano al Comune un’istanza di riesame in autotutela nel 2025, evidenziando le diverse criticità dell’intervento tra cui:

• la realizzazione di opere su fabbricato che era stato condonato, circostanza che secondo la giurisprudenza costituzionale escluderebbe i benefici edilizi a cui si è avuto accesso per l’intervento;
• l’indebito trasferimento di volumetrie tra edifici autonomi;
• il mancato conteggio delle autorimesse nel calcolo dei volumi;
• la violazione delle distanze minime previste dal D.M. 1444/1968.

Di fronte al silenzio dell’amministrazione comunale, le proprietarie presentano ricorso al TAR, chiedendo l’accertamento dell'illegittimità del "silenzio-rifiuto".

Il Comune di contro ha sostenuto che non esisterebbe alcun obbligo di rispondere alle istanze di autotutela dei privati ed anche la società intestataria della SCIA si è costituita sostenendo l'improcedibilità del ricorso.

Il Tribunale accoglie il ricorso dei ricorrenti, stabilendo come “(…) va(da) anzitutto considerato che rispetto alla SCIA, che è e resta un atto del privato, il Comune esercita poteri lato sensu di autotutela, in quanto si tratta non di un potere di secondo grado, bensì dell’ordinario potere di vigilanza sull’attività edilizia, che tuttavia è subordinato al ricorrere dei presupposti indicati dall’articolo 21 nonies L. n. 241/1990 (cfr., C.d.S., Sez. V, sentenza n. 8680/2025). In secondo luogo, va ricordato che a mente dell’articolo 19, comma 6 ter, L. n. 241/1990 l’interessato non ha azione diretta contro la SCIA presentata da un terzo, ma può solamente «sollecitare l’esercizio delle verifiche spettanti all’amministrazione e, in caso di inerzia, esperire esclusivamente l’azione di cui all’art. 31, commi 1, 2 e 3 del decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104». Sicché, in tale ipotesi, se l’esercizio dell’autotutela, sia pure sui generis, da parte del Comune non fosse doverosa, l’interessato risulterebbe del tutto privo di tutela: il che costituisce conclusione non accettabile.”

Dalla sentenza emerge che, nel caso delle SCIA edilizie, ricorre un’ipotesi di autotutela doverosa dell’amministrazione in quanto:

• rispetto alla SCIA il Comune esercita ordinari poteri di vigilanza sull’attività edilizia;
• l’articolo 19, comma 6-ter, della legge 241/1990 consente ai terzi interessati solo di sollecitare le verifiche dell’amministrazione, essendo il titolo edilizio un rapporto tra il richiedente e la PA (la quale competente per la salvaguardia e il governo del territorio);
• se la "sollecitazione" del terzo leso non determinasse un obbligo di pronuncia, i cittadini risulterebbero privi di tutela, perché impossibilitati a procedere per legge in altro modo avverso atti edilizi che li coinvolgano.

A tal proposito nulla vale una eventuale nota/risposta comunale (nel caso di specie risalente al recente 2025) se non pienamente soddisfacente o rispondente all'istanza. Nel caso esaminato, infatti, suddetta nota viene definita dal TAR come una “mera risposta di cortesia”, in quanto il Comune si era infatti limitato a opporre argomenti procedurali senza entrare nel merito delle contestazioni sollevate dalle ricorrenti.

In definitiva, una valutazione preventiva non può precludere il diritto dei terzi di sollecitare i poteri di vigilanza dell’amministrazione, così come non esiste un termine perentorio entro cui i cittadini debbano presentare le proprie segnalazioni.

L'amministrazione competente ha l'obbligo di rispondere in modo esaustivo alle istanze volte alla tutela dei diritti di terzi nei confronti di titoli abilitativi di privati.

Scarica la sentenza in allegato

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