SCIA in sanatoria e Salva Casa: le tempistiche per salvare l'intervento abusivo

L’art. 36-bis del DPR 380/2001, introdotto dal Salva Casa, consente la sanatoria con conformità "asincrona" solo per specifiche categorie di abusi, come parziali difformità, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali. La SCIA in sanatoria deve essere presentata entro il termine per la rimozione spontanea dell'abuso e comunque prima dell'irrogazione delle sanzioni. Non è utilizzabile per nuove costruzioni prive di permesso o totalmente difformi, né per riaprire procedimenti repressivi ormai conclusi.

SCIA in sanatoria: l'eterno dilemma e le novità del Salva Casa

La SCIA in sanatoria prevista dall'art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa, può essere utilizzata quando il procedimento repressivo è ormai arrivato alla fase dell’esecuzione della demolizione? Se l'opera è una nuova costruzione di rilevanti dimensioni realizzata su area demaniale, la sanatoria è possibile o siamo fuori dal perimetro del DL 69/2024?

L'argomento è interessante e la sentenza 14067/2026 del Tar Lazio ci fornisce alcune risposte molto utili, anche considdrando il regime di maggior favore introdotto dal DL Salva Casa che, come sappiamo, per gli abusi edilizi minori (parziale difformità da permesso e SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali) consente oggi la possibilità di ottenere il titolo edilizio in sanatoria rispettando una doppia conformità 'asincrona', cioè con conformità edilizia 'ieri' e urbanistica 'oggi.

Il caso: la struttura dello stabilimento balneare

La controversia riguardava uno stabilimento balneare sul lungomare di Ostia. L’opera contestata consisteva in una struttura di circa 150 metri quadrati, formata da pali e travi in legno, pavimentata e tamponata con vetri e alluminio, con altezza variabile tra 2,40 e 4 metri. Lo spazio era utilizzato per la somministrazione di alimenti e comprendeva anche un bancone in muratura.

La demolizione era stata ordinata nel 2000. Dopo l’estinzione dei ricorsi proposti contro i precedenti provvedimenti, nel luglio 2025 Roma Capitale aveva disposto l’esecuzione d’ufficio. Soltanto tre giorni dopo la società aveva presentato una SCIA in accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36-bis.

Quali abusi rientrano nell’art. 36-bis

L’art. 36-bis, introdotto dal decreto Salva Casa, disciplina l’accertamento di conformità per categorie specifiche di illeciti edilizi. Può essere utilizzato per:

• interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA ordinaria, nelle ipotesi dell’art. 37;
• opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire;
• parziali difformità dalla SCIA alternativa al permesso di costruire;
• variazioni essenziali rispetto al progetto approvato, individuate ai sensi dell’art. 32.

La norma consente, secondo il titolo richiesto dall’intervento, di ottenere un permesso di costruire in sanatoria oppure di presentare una SCIA in sanatoria. Non riguarda invece, in via generale, gli interventi realizzati in assenza del permesso di costruire o in totale difformità, che restano disciplinati dall’art. 36.

La conformità richiesta

La regolarizzazione prevista dall’art. 36-bis si basa sulla cosiddetta conformità asimmetrica (o asincrona): l’intervento deve rispettare la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e i requisiti della disciplina edilizia vigenti quando l’opera è stata realizzata.

La presentazione della SCIA non determina quindi automaticamente la sanatoria. Occorre che il tipo di abuso rientri tra quelli contemplati dalla norma e che siano verificati tutti i presupposti urbanistici, edilizi e, quando necessari, paesaggistici e strutturali.

Entro quando deve essere presentata

Il TAR individua un termine perentorio. L’istanza può essere presentata fino alla scadenza del termine assegnato per la spontanea rimozione dell’abuso e, comunque, non oltre l’irrogazione delle sanzioni amministrative.

Non esiste, quindi, un nuovo termine decorrente dall’entrata in vigore del Salva Casa. L’art. 36-bis non permette di riaprire procedimenti repressivi ormai conclusi: la domanda deve intervenire mentre è ancora pendente il periodo concesso per ottemperare spontaneamente all’ordine di demolizione o ripristino. Il TAR estende a questa disposizione il principio già affermato dall’Adunanza plenaria per l’art. 36.

Perché la SCIA era tardiva

Nel caso concreto, l’inottemperanza all’ordine di demolizione risultava accertata sin dal febbraio 2000. La società aveva scelto di impugnare l’ordine, senza presentare tempestivamente una domanda di sanatoria, e aveva depositato la SCIA soltanto il 28 luglio 2025, quando il Comune aveva già disposto la demolizione d’ufficio.

Per il TAR, la segnalazione era pertanto irrimediabilmente tardiva: l’art. 36-bis non può essere azionato quando il termine per l’adempimento spontaneo è scaduto e l’Amministrazione è passata all’esecuzione in danno.

Perché la SCIA era tardiva

Nel caso concreto, l’inottemperanza all’ordine di demolizione risultava accertata sin dal febbraio 2000. La società aveva scelto di impugnare l’ordine, senza presentare tempestivamente una domanda di sanatoria, e aveva depositato la SCIA soltanto il 28 luglio 2025, quando il Comune aveva già disposto la demolizione d’ufficio.

Per il TAR, la segnalazione era pertanto irrimediabilmente tardiva: l’art. 36-bis non può essere azionato quando il termine per l’adempimento spontaneo è scaduto e l’Amministrazione è passata all’esecuzione in danno.

Nuova costruzione e area demaniale

La domanda era comunque infondata anche sotto il profilo sostanziale. Valutate unitariamente, le dimensioni, la tamponatura, la pavimentazione e l’utilizzo stabile della struttura ne imponevano la qualificazione come nuova costruzione, soggetta a preventivo permesso di costruire e all’assenso dell’amministrazione titolare del demanio.

Insomma: qui, oltre al fatto che la SCIA è stata presentata in ritardo, siamo in presenza di un abuso maggiore realizzato senza permesso di costruire. L'art.36-bis non può 'intervenire', bisognava procedere con l'accertamento di conformità classico (sanatoria sincrona).

FAQ TECNICHE: SCIA in sanatoria, tempistiche e limiti | Ingenio

Quali abusi possono essere regolarizzati con l’art. 36-bis del DPR 380/2001?
L’art. 36-bis riguarda, tra gli altri, le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, l’assenza o difformità dalla SCIA ordinaria e le variazioni essenziali. Restano invece fuori, in linea generale, le nuove costruzioni senza permesso e gli interventi totalmente difformi.

La presentazione della SCIA in sanatoria rende automaticamente regolare l’abuso?
No. Il deposito della SCIA non equivale alla sanatoria dell’opera. Prima occorre verificare che l’intervento rientri tra quelli ammessi dall’art. 36-bis e che siano rispettati i requisiti di conformità urbanistica ed edilizia previsti dalla norma.

Entro quando può essere presentata la SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis?
Secondo il TAR Lazio, la domanda deve essere presentata entro il termine concesso per la rimozione spontanea dell’abuso e comunque prima dell’irrogazione delle sanzioni amministrative. Non è possibile utilizzare il Salva Casa per riaprire procedimenti repressivi già conclusi.

Che cosa significa conformità “asincrona” nel Salva Casa?
L’art. 36-bis supera, per gli abusi che rientrano nel suo ambito, la tradizionale doppia conformità. L’opera deve rispettare la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e quella edilizia applicabile quando l’intervento è stato realizzato.

Una nuova costruzione abusiva può essere sanata con l’art. 36-bis?
In generale no, se è stata realizzata senza permesso di costruire o in totale difformità. In questi casi resta applicabile l’accertamento di conformità ordinario dell’art. 36, che richiede la verifica della doppia conformità.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO