SCIA in sanatoria per regolarizzare aumenti volumetrici: è una strada percorribile?

Il Tar Campania definisce il confine tra ristrutturazione edilizia leggera e pesante, ribadendo che ampliamenti volumetrici, sopraelevazioni, chiusure di tettoie o porticati e modifiche incidenti su altezza, sagoma e destinazione d'uso richiedono il permesso di costruire. La SCIA non può sanare opere già eseguite né legittimare interventi che determinano nuovi volumi. La pronuncia chiarisce inoltre che lo stato legittimo dell'immobile va accertato sulla base dei titoli edilizi e non delle sole planimetrie catastali, salvo le eccezioni previste dall'art. 9-bis del d.P.R. 380/2001.

Ristrutturazioni edilizie: tra leggere e pesanti c'è un abisso

Non tutte le ristrutturazioni edilizie richiedono il permesso di costruire: quelle cd. 'leggere', ad esempio manutenzione straordinaria su parti strutturali o prospetti, restauro e risanamento conservativo anche su parti strutturali, possono infatti essere assentite con SCIA, ma bisogna stare attenti a non scollinare verso la ristrutturazione 'pesante', che 'vuole' il titolo abilitativo 'pieno'.

Come chiarito dall'interessante sentenza 4081/2026 del Tar Campania, infatti, la SCIA non può legittimare interventi edilizi che producono nuovi volumi, sopraelevazioni o trasformazioni sostanziali dell'edificio. In presenza di opere che incidono su altezza, volumetria, destinazione e caratteristiche dell'intervento assentito, non si è davanti a semplici difformità sanabili tramite titolo minore, ma a ristrutturazioni pesanti, soggette a permesso di costruire.

Le planimetrie catastali, inoltre, non bastano a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile quando l'edificio è stato realizzato sulla base di titoli edilizi.

La ristrutturazione del contendere

Il giudizio riguarda un ordine di demolizione relativo a numerose opere realizzate in difformità dai titoli edilizi originari. Le contestazioni riguardavano, in particolare:

• la trasformazione del piano interrato in seminterrato rialzato, con incremento dell’altezza fuori terra;
• la chiusura del piano terra originariamente previsto come porticato aperto;
• la modifica funzionale del primo piano;
• l’ampliamento del secondo piano mediante chiusura di un balcone/veranda;
• la realizzazione sul lastrico solare di una sopraelevazione stabile, completa di tamponature, impianti, servizio e destinazione abitativa.

Nel complesso, le opere avevano portato alla formazione di due unità abitative e a un significativo incremento volumetrico rispetto a quanto autorizzato.

Le planimetrie catastali non fanno testo: ecco perché

Il ricorrente sosteneva che alcune difformità risultassero già dalle planimetrie catastali di primo impianto e che, quindi, dovessero ritenersi legittime. Il Tar esclude questa impostazione: quando l’immobile è stato realizzato in base a un titolo edilizio, lo stato legittimo deve essere verificato guardando ai titoli abilitativi e non alle risultanze catastali.

L’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001 attribuisce rilievo alla documentazione catastale solo per gli immobili realizzati in epoca in cui non era richiesto alcun titolo edilizio, oppure quando vi sia un principio di prova di un titolo non più reperibile. Nel caso di specie, invece, esistevano concessione edilizia e variante: le difformità dovevano quindi essere confrontate con tali titoli, non con il catasto.

Perché la SCIA non poteva legittimare le opere

Secondo i giudici, la SCIA ordinaria non può fungere da titolo sanante per opere già realizzate prima della sua presentazione. Inoltre, non può assentire interventi che comportano ampliamenti volumetrici e trasformazioni edilizie sostanziali.

Nel caso concreto, la SCIA richiamata riguardava ampliamenti al secondo piano e la chiusura di una tettoia sul lastrico solare, con creazione di nuovi volumi. Si trattava, quindi, di opere non assentibili con SCIA ordinaria, perché incidenti su volumetria e configurazione dell’edificio.

Cosa può essere assentito con SCIA

In virtù di quanto disposto dall'art.22 del dpr 380/2001, la SCIA costituisce titolo idoneo a legittimare interventi di ben minore portata, quali: 

• "a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;
• b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• c) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c".

Il Tar evidenzia che sono altresì "realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori".

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Ristrutturazione pesante e variazioni essenziali

Gli interventi contestati hanno determinato nuovi volumi e una trasformazione complessiva dell'edificio. Per questo il TAR li qualifica come ristrutturazione edilizia "pesante", soggetta a permesso di costruire ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), del dpr 380/2001.

Scattano, inoltre, le variazioni essenziali ex art. 32 quando l'intervento comporta, tra l'altro, aumento consistente di cubatura o superficie, modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi, mutamento delle caratteristiche dell'intervento assentito o violazioni rilevanti in materia antisismica.

Nel caso specifico, l'innalzamento del piano interrato, la chiusura del porticato, la sopraelevazione del lastrico solare e l'ampliamento del secondo piano hanno prodotto un incremento volumetrico di circa 364,81 mc rispetto a una volumetria autorizzata di 385,08 mc: quasi un raddoppio.

La demolizione è quindi assolutamente legittima.

FAQ TECNICHE: SCIA in sanatoria e aumenti volumetrici | Ingenio

Quando una ristrutturazione edilizia richiede il permesso di costruire anziché la SCIA?
Il permesso di costruire è necessario quando l'intervento determina una trasformazione edilizia rilevante, con incremento di volumetria, sopraelevazioni, modifica della sagoma, dei prospetti, dell'altezza o della destinazione d'uso. In tali casi si configura una ristrutturazione edilizia "pesante" ai sensi dell'art. 10 del d.P.R. 380/2001.

Una SCIA può sanare opere già realizzate abusivamente?
No. La SCIA ordinaria produce effetti solo per interventi da eseguire e non costituisce un titolo edilizio in sanatoria. Non può quindi regolarizzare opere già ultimate né sostituire il permesso di costruire quando l'intervento presenta caratteristiche tali da richiederlo secondo la normativa edilizia.

Le planimetrie catastali sono sufficienti per dimostrare la legittimità di un immobile?
No. Se l'edificio è stato realizzato sulla base di un titolo edilizio, lo stato legittimo deve essere verificato confrontando l'immobile con concessioni, licenze, permessi o loro varianti. Il catasto assume valore solo nei casi previsti dall'art. 9-bis del d.P.R. 380/2001, come per immobili molto risalenti o in presenza di titoli irreperibili.

Quando un intervento integra una variazione essenziale?
Le variazioni essenziali ricorrono quando vengono alterati in modo significativo i parametri urbanistico-edilizi dell'intervento autorizzato, con aumenti rilevanti di cubatura o superficie, modifiche delle caratteristiche progettuali, della destinazione d'uso o altre trasformazioni espressamente individuate dall'art. 32 del d.P.R. 380/2001.

Perché la demolizione è stata ritenuta legittima nel caso esaminato dal Tar?
Le opere realizzate avevano modificato profondamente l'edificio mediante la chiusura del porticato, l'ampliamento del secondo piano, la sopraelevazione del lastrico solare e l'innalzamento del piano interrato, con un incremento volumetrico di circa 364,81 mc. Trattandosi di interventi eseguiti senza il necessario permesso di costruire, il provvedimento demolitorio è stato considerato pienamente conforme alla disciplina edilizia vigente.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO