SCIA per il recupero del sottotetto: eventuali interventi non autorizzati sui tramezzi non bloccano i lavori!

Recupero sottotetti in condominio

Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti è una delle opportunità più interessanti per aumentare la superficie utile degli immobili esistenti, valorizzando spazi altrimenti inutilizzati. Tale tipologia di intervento è disciplinata in maniera indipendente da ciascuna regione.

Quando si interviene su edifici con una lunga storia edilizia, costruiti decenni fa e più volte oggetto di ristrutturazioni, magari oggetto di condono, possono sorgere complesse questioni, ossia:

La modifica della distribuzione interna, non preautorizzata mediante titolo abilitativo, preclude automaticamente la possibilità di procedere con nuovi interventi di recupero?
Cosa accade quando nel corso dell'intervento vengono demoliti tramezzi interni senza istanza di variante del titolo edilizio? E se i tramezzi oggetto della demolizione erano stati precedentemente sanati?

Il tutto assume un aspetto interessante nel contesto condominiale, dove oltre agli aspetti urbanistico-edilizi sorgono questioni relative:

• all’utilizzo delle parti comuni;
• ai rapporti tra singolo proprietario e assemblea condominiale;
• all’interpretazione dei regolamenti interni.

La situazione si complica quando un edificio si è interfacciato con le diverse regole nel tempo: costruito prima che la concessione edilizia fosse obbligatoria, poi sanato con un condono negli anni '80 - '90, e infine modificato internamente senza titolo edilizio (interventi abusivi).

In questi casi è fondamentale stabilire quale sia il reale “stato legittimo” di partenza per l’immobile e quali modifiche, anche se non comunicate, possono impedire futuri interventi.

Il TAR per la Lombardia nella sentenza n. 3904/2025 ha offerto importanti chiarimenti sul tema del recupero dei sottotetti quando sussistano modifiche interne abusive non sanate e/o in presenza di contestazioni condominiali.

Vediamo il caso…

Recupero sottotetto: demolizione non autorizzata di tramezzi senza variazione di volumetria

La sentenza tratta di un intervento di recupero abitativo di un sottotetto situato all’ottavo piano di un edificio per il quale l’arch. proprietaria dell’unità immobiliare aveva presentato “una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) alternativa al permesso di costruire (...) per il recupero ai fini abitativi del sottotetto esistente, ai sensi degli articoli 63 e seguenti della legge regionale (LR) n. 12 del 2005 sul governo del territorio”.

Il condominio, ritenendo illegittimi i lavori, aveva inviato un esposto al Comune, rilevando presunte irregolarità, ma all’esito delle verifiche comunali, l’esposto veniva archiviato, ritenendo regolare la SCIA.

Il condominio aveva quindi promosso ricorso giudiziario.

Tra i principali punti contestati emergeva la demolizione di alcuni tramezzi e la realizzazione di un tamponamento temporaneo in cartongesso, finalizzato esclusivamente all’esecuzione dei lavori di recupero del sottotetto.

Il tribunale respinge integralmente le doglianze del condominio, con una motivazione articolata che fa chiarezza sui rapporti tra condono edilizio, demolizioni interne e interventi di recupero.

In particolare, con riferimento ai tramezzi, il Tribunale precisa che “(…) all’esito del sopralluogo del 6.11.2023, gli uffici tecnici comunali non rilevarono un contrasto fra lo stato di fatto e le planimetrie, se non sotto il limitato profilo dell’avvenuta demolizione di alcuni tramezzi mai comunicata all’Amministrazione, il che indusse quest’ultima all’irrogazione di una sanzione pecuniaria all’arch. *** *** (…). La demolizione dei tramezzi già oggetto di condono non ha comunque modificato la volumetria esistente e non è quindi ostativa al recupero del volume sottotetto. Non si ravvisano quindi abusi posti in essere dall’arch. *** *** che possano costituire ragione ostativa al recupero del sottotetto. (...) Lo stato legittimo si desume dai titoli abilitativi (comma 1-bis del citato art. 9-bis del TUE) e nel caso di specie non si ravvisa un reale contrasto fra i titoli stessi e lo stato del bene (…).”
Il TAR ha spiegato che la demolizione dei tramezzi interni, già oggetto di condono, anche se avvenuta senza comunicazione al Comune e quindi sanzionata, non ha modificato la volumetria dell’immobile e non impedisce il recupero del sottotetto.

Non sono stati riscontrati abusi edilizi significativi e lo stato legittimo dell’immobile risulta, dai titoli abilitativi, corrispondente alla realtà.

Inoltre le contestazioni legate all’art. 11 del TUE, al codice civile e al regolamento condominiale non bloccano i lavori, perché tali disposizioni regolamentari riguardano i piani inferiori e non l’ottavo piano (a cui appartiene la proprietà che ha fatto istanza di recupero del sottotetto).

L’intervento quindi è considerato regolare e conforme alle norme vigenti.

In conclusione:

la rimozione di tramezzi divisori non portanti, anche se da istanza non figurava tra gli elementi interessati dall’intervento, non costituisce abuso ostativo nei confronti di successivi interventi di recupero quando gli stessi non alterano la volumetria. La mancata comunicazione di lavori interni può comportare una sanzione pecuniaria, ma non preclude automaticamente interventi edilizi se lo stato di fatto rimane sostanzialmente corrispondente ai titoli approvati.

Scarica la sentenza in allegato

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