Secondo condono e regolamento comunale! Scontro sulla volumetria dei locali seminterrati

La Corte di Cassazione interviene nuovamente in materia di condono edilizio e ordine di demolizione, con una decisione che ribadisce i limiti stringenti del secondo condono (legge n. 724/1994). La Corte d’appello di Napoli aveva revocato un ordine di demolizione, ritenendo che un opera rientrasse nei parametri del condono, anche grazie all’esclusione dal calcolo della volumetria dei locali seminterrati. Il Procuratore generale ha impugnato tale decisione, contestando l’uso del regolamento edilizio comunale per ridurre la volumetria rilevante. La Cassazione accoglie il ricorso, chiarendo che i limiti del condono sono fissati dalla legge statale e non possono essere modificati da norme locali di livello inferiore.

Condono edilizio e volumetria: la Cassazione su seminterrato e limiti non modificabili

La Corte d’appello di Napoli con una sentenza del 1994, divenuta irrevocabile nel 2006, disponeva la demolizione di un'immobile abusivo e da allora il proprietario ha tentato di regolarizzare la costruzione, ottenendo anche alcuni permessi in sanatoria dal Comune.

Nel 2025 il dirigente dell'ufficio tecnico del Comune emette una determina con la quale rivede i calcoli volumetrici sull’immobile, escludendo dal computo il piano seminterrato. Tale esclusione fa rientrare il volume totale nei limiti della legge e quindi la costruzione risulterebbe condonabile.

Sulla base di questo nuovo elemento la Corte d'appello di Napoli revoca l'ordine di demolizione, ritenendo che il locale seminterrato non dovesse essere conteggiato nel volume condonabile.

Il Procuratore generale della Repubblica impugna l'ordinanza davanti alla Cassazione, sollevando varie argomentazioni tra cui: la Corte territoriale avrebbe commesso diversi errori in particolare avrebbe escluso dal calcolo della volumetria alcune parti dell’edificio (come il piano seminterrato) sulla base del regolamento edilizio comunale, applicando in modo scorretto le norme sul condono, che fissano limiti volumetrici precisi e non modificabili da regolamenti locali.

Vediamo la spiegazione dei giudici.

Illegittimo escludere seminterrati dal calcolo del volume nel condono

La Suprema Corte precisa che “Ciò che rileva (....) nella sua unitarietà, così dovendosi escludere ogni efficacia sanante a provvedimenti emessi in forza di artificiose suddivisioni del medesimo bene (…). Occorre qui ribadire, dunque, che il limite massimo di volume "per le nuove costruzioni (...) costituisce un limite unico (...) ed assoluto, con un derogatorio temperamento (di stretta interpretazione) riferibile esclusivamente alle ipotesi eccezionali in cui è ammessa la scissione delle domande di sanatoria per effetto di suddivisione in autonome costruzioni o di limitazioni quantitative del titolo in base al quale si chiede il condono-sanatoria" (…).”
Ai fini del condono edilizio un immobile non può essere suddiviso per ridurne la volumetria ma deve essere valutato nella sua interezza e le suddivisioni interne o catastali non hanno rilievo per aggirare i limiti di legge.
L'unica eccezione ammessa, che va interpretata in modo molto restrittivo, è il caso in cui l'immobile venga effettivamente diviso in costruzioni del tutto autonome e indipendenti tra loro e non una semplice suddivisione interna sulla carta.

Quindi “(…) risulta dunque viziata la motivazione dell'ordinanza in esame, nella parte in cui sottrae dal computo della volumetria valutabile ai sensi della I. n. 724 del 1994 i locali seminterrati, a tal fine richiamando gli artt. 32 e 34 del RUEC del Comune di *** *** (che escludono dal calcolo del volume, tra gli altri, i vani interrati e seminterrati, "purché non emergenti oltre 1.00 mt dalla quota del piano di campagna come definito all'art. 34, e loro assimilati, nei casi in cui siano insuscettibili di produrre un aumento del carico urbanistico, ovvero che non siano destinati alla stabile permanenza dell'uomo o lo strumento urbanistico non lo escluda espressamente"). L'art. 39, I. n. 724 citata, infatti, non consente una simile opzione integrativa, che avrebbe evidentemente richiesto un'espressa previsione nel medesimo testo, in quanto derogatoria all'individuazione dei limiti di legge di una disciplina di sanatoria, dunque di stretta interpretazione. L'assenza di un'indicazione di tale contenuto, pertanto, deve essere intesa quale limite, per le amministrazioni locali, ad un'eventuale normazione (peraltro, secondaria) che consenta di beneficiare della stessa procedura favorevole in termini più ampi di quelli invero previsti dalla norma statale di riferimento, ad esempio - come interpretato dalla Corte d'appello nel caso di specie - introducendo specifiche regolamentari idonee a sottrarre volumi dall'immobile oggetto della domanda di condono.”
È stato quindi un errore escludere il seminterrato dal calcolo del volume, basandosi sul regolamento edilizio del Comune (il RUEC), il quale prevede che i locali seminterrati, se non sporgono più di un metro dal suolo e non siano abitati stabilmente, non contino ai fini del volume.
Il problema è che la legge sul condono prevede limiti volumetrici e va interpretata in modo restrittivo e non può essere ampliata da regolamenti locali. Quindi, il volume deve essere calcolato secondo la normativa nazionale, senza “sconti” per i piani seminterrati.

Molti comuni hanno nei propri regolamenti edilizi clausole che escludono interrati o seminterrati dal computo dei volumi, ma se tali clausole vengono invocate per allargare le maglie del condono non sono utilizzabili.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: secondo condono, legge n. 724/1994, abuso edilizio, seminterrato, volumetria, ordine di demolizione.

FAQ TECNICHE: Secondo condono e regolamento comunale | Ingenio

Come viene definita la volumetria nel secondo condono edilizio?
La volumetria, nel secondo condono ex legge 724/1994, è determinata sull’immobile nella sua interezza.
Non sono ammesse esclusioni basate su regolamenti comunali o criteri locali difformi dalla norma statale.
Il parametro è unico e vincolante ai fini della sanabilità dell’abuso edilizio.

I locali seminterrati possono essere esclusi dal calcolo della volumetria?
No, se l’esclusione deriva da regolamenti edilizi locali utilizzati per ampliare la sanabilità.
La Cassazione esclude che norme secondarie possano incidere sui limiti del condono.
Il seminterrato rientra nel computo se parte dell’unità edilizia.

Qual è il ruolo dei regolamenti edilizi comunali nel condono?
I regolamenti comunali non possono modificare i limiti fissati dalla legge statale sul condono.
Possono disciplinare aspetti urbanistici ordinari, ma non ampliare o ridurre i requisiti di sanatoria.
In caso di conflitto, prevale la norma nazionale.

Quando è possibile scindere un immobile ai fini del condono?
Solo in casi eccezionali e rigorosi di effettiva autonomia funzionale delle unità edilizie.
Non è sufficiente una suddivisione interna o catastale.
La regola generale resta l’unitarietà del bene.

Quali errori tecnici emergono più spesso nel calcolo della volumetria?
Errori frequenti riguardano esclusioni improprie di parti dell’edificio (interrati, seminterrati, accessori).
Oppure l’applicazione di regolamenti locali non coerenti con la normativa statale.
Questo può invalidare provvedimenti di sanatoria o revoche di demolizione.

Qual è l’impatto del principio di unitarietà dell’immobile?
Impatta direttamente sulla valutazione dell’abuso edilizio e sulla sua sanabilità.
Impedisce riduzioni artificiose della volumetria per rientrare nei limiti del condono.
Rafforza la certezza del diritto nelle procedure di sanatoria.

Come deve operare il tecnico nella verifica della volumetria?
Deve attenersi ai criteri della normativa statale sul condono edilizio.
Evitare applicazioni automatiche di esclusioni previste da regolamenti locali.
La verifica deve essere coerente con l’unità strutturale e funzionale dell’immobile.