Secondo condono edilizio: il limite di 750 mc si riferisce all'edificio nel suo complesso

L’articolo chiarisce come, nel secondo condono edilizio ex legge 724/1994, il limite massimo di 750 metri cubi vada verificato con riferimento all'edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari. Attraverso un caso esaminato dalla giurisprudenza amministrativa, viene ribadito che la volumetria condonabile si calcola in modo unitario quando il fabbricato presenta caratteristiche costruttive e strutturali omogenee. Il contributo distingue inoltre il condono straordinario dalla sanatoria ordinaria del d.P.R. 380/2001 e spiega perché la presentazione di più istanze non consente di aggirare il limite volumetrico.

Differenze tra condono e sanatoria: breve riepilogo

Il limite volumetrico di 750 metri cubi è un 'classico' dei condoni: introdotto dalla legge sul secondo condono (724/1994) vale in generale per le sanatorie straordinarie, che si differenziano dagli accertamenti di conformità ex dpr 380/2001 per il fatto che si riferiscono ad abusi sostanziali (e non meramente formali) e per interventi edilizi ricompresi in specifiche 'forchette' temporali (devono, cioè, essere stati ultimati entro scadenze definite).

Il condono, quindi, si differenzia dalla sanatoria 'classica' del Testo Unico Edilizia (sincrona o asincrona, introdotta dal DL Salva Casa) che richiede il permesso di costruire in sanatoria, il quale regola 'sempre' gli abusi "formali" per i quali sussiste doppia conformità.

La domanda classica è: se ci sono due abitazioni all'interno di uno stesso edificio, si possono presentare due istanze - con limite volumetrico fissato sulla singola unità abitativa - o bisogna considerare l'intero immobile?

Il caso: richiesta di condono per abitazione abusiva

Il caso nasce dalla richiesta di condono ai sensi dell’art. 39 della legge 724/1994, negata da comune e TAR competente, per un'abitazione che fa parte di una palazzina realizzata in assenza di titolo edilizio, composta da due unità abitative autonome e indipendenti.

Dopo 25 anni, l’amministrazione svolgeva un sopralluogo, all’esito del quale comunicava l’improcedibilità della pratica, ma contestualmente rappresentava la possibilità di presentare osservazioni scritte prima dell’adozione di eventuali atti repressivi (nota ex art. 10-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241, prot. n. 62449 del 10 novembre 2020).

Le motivazioni dell’improcedibilità venivano così esposte: in primo luogo, l’istante non era legittimata a presentare la domanda perché dichiaratasi conduttore e non proprietaria; in secondo luogo, l’edificio eccede nel suo complesso il limite massimo di 750 metri cubi necessario per ottenere il condono ai sensi dell'art. 39, comma 1, della citata legge 724/1994; infine, l’immobile medesimo avrebbe subito modifiche ulteriori dopo la presentazione della domanda di condono, ancorché di modesta entità (scala in ferro che conduce al lastrico solare, diversa distribuzione dei vani interni e spostamento di alcune finestre di pochi centimetri rispetto alle piante originariamente depositate).

La questione del limite volumetrico

Il rigetto era basato sull’accertato superamento del limite di cubatura di 750 metri cubi, oltre il quale ai sensi dell’art. 39, comma 1, della citata legge 724/1994, la sanatoria non è consentita. Sul punto, la pronuncia di primo grado per un verso dava atto che questa ragione di diniego non era stata contestata; e per altro verso precisava che il limite era stato legittimamente riferito all’intero edificio anziché alla singola unità immobiliare. Pertanto, considerava «irrilevante» il progetto di riduzione della volumetria presentato in sede procedimentale.

Il ricorso: superamento del limite e accesso alle procedure di riduzione volumetrica

Secondo la ricorrente, il superamento della volumetria consentita per il condono costituisce la condizione necessaria per accedere alla procedura di riduzione volumetrica prevista dal citato art. 38 del regolamento edilizio comunale e in questi termini avrebbe dovuto essere impostata la questione.

La citata normativa regolamentare comunale consente al richiedente di proporre la demolizione della volumetria eccedente quella massima consentita a condizione che sia dimostrato che la parte residua costituisca un’unità immobiliare autonoma e funzionale e che rispetti i requisiti igienico-sanitari e antisismici.

Inoltre, si contesta l'assunto della sentenza secondo il quale con la presentazione di distinte domande di condono per le due unità immobiliari di cui si compone l’edificio gli interessati abbiano inteso aggirare il limite massimo di volumetria consentito ai fini della sanatoria.

Le domande, infatti, provengono da due distinti proprietari di unità immobiliari altrettanto distinte, per cui il calcolo della volumetria va svolto con riguardo a ciascuna domanda e non già sull'intero complesso immobiliare.

Occhio: il limite volumetrico si calcola sull'edificio nel suo complesso

Palazzo Spada conferma le indicazioni del TAR - dando ragione, quindi, al comune che aveva negato il condono - visto che in base agli accertamenti svolti dall’amministrazione comunale, l’unità immobiliare in questione è inserita in un fabbricato interamente abusivo composto da un’altra unità immobiliare per la quale a sua volta è stato chiesto il condono, da parte del fratello della ricorrente.

In ragione di ciò per la verifica del rispetto della volumetria massima sanabile, ai sensi del sopra citato art. 39 della legge 724/1994, è stata considerata quella dell’edificio nel suo complesso, pari nel caso di specie a circa 1.239 mc, anziché quella della singola unità immobiliare a destinazione abitativa oggetto di separata istanza di condono.

A supporto della valutazione unitaria, il diniego di condono precisa che il fabbricato è «costruito in maniera omogenea (…) con struttura portante costituito da un telaio di pilastri e travi in cls armato con solai piani, tompagnatura in muratura, copertura piana a lastrico solare seppur dotato di parapetto perimetrale».

A fronte delle descritte caratteristiche costruttive, il provvedimento richiama la giurisprudenza amministrativa a mente della quale la verifica della volumetria massima condonabile va condotta con criterio ad un tempo oggettivo, incentrato appunto sull'immobile complessivamente realizzato, a prescindere dalle singole unità abitative di cui esso si compone e dalle domande di condono presentate per ciascuna di esse; e soggettivo, finalizzato ad inferire dalle descritte caratteristiche un disegno unitario.

In contrario si assume invece che in presenza di due distinte istanze di condono si dovrebbe procedere ad un accertamento autonomo per ciascuna di esse. 

FAQ TECNICHE: Condoni e limite volumetrico di 750 mc

Il limite dei 750 mc nel secondo condono a cosa si riferisce?
Il limite previsto dall’art. 39 della legge 724/1994 riguarda la volumetria complessiva dell’edificio abusivo. Non rileva la suddivisione interna in più unità immobiliari né il numero delle domande di condono presentate.

È possibile presentare più domande di condono per lo stesso fabbricato?
Le domande possono essere presentate da proprietari diversi, ma ciò non incide sul calcolo della volumetria. Ai fini del condono, il Comune deve valutare l’intero organismo edilizio in modo unitario.

Perché il condono si distingue dalla sanatoria ordinaria?
Il condono è una sanatoria straordinaria riferita ad abusi sostanziali realizzati entro termini temporali fissati dalla legge. La sanatoria ordinaria, invece, riguarda abusi formali e richiede sempre la doppia conformità urbanistica ed edilizia.

La riduzione volumetrica consente di superare il limite dei 750 mc?
No. La possibilità di demolire la parte eccedente può operare solo se il limite volumetrico è rispettato a monte. Il superamento dei 750 mc rende improcedibile la domanda di condono.

Quali elementi portano a considerare unitario un edificio?
Struttura portante unica, omogeneità costruttiva, continuità dei solai e copertura comune sono indici che dimostrano un disegno edilizio unitario, imponendo la valutazione della volumetria sull’intero fabbricato.

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