Secondo condono edilizio: il seminterrato rientra nel calcolo della volumetria

Il secondo condono edilizio (legge 724/1994) ha fissato un limite volumetrico preciso entro il quale deve rientrare l'abuso edilizio che si vuole sanare: 750 metri cubi. Ma cosa rientra in questo limite? Il seminterrato si può escludere dal calcolo?

Condono edilizio: nel limite volumetrico anche i seminterrati

La domanda è gettonatissima e allora segnaliamo, come interessante chiarimento, la sentenza 15734/2025 del Tar Lazio che precisa che, nel caso di un'opera a più livelli, bisogna considerare, nel calcolo volumetrico dei 750 mc, tutte le parti dell'immobile, comprese quelle al di sotto della strada, cioè i seminterrati.

La sanatoria negata e il ricorso

Si disquisisce sul ricorso di un privato contro un diniego di sanatoria edilizia per un nuovo immobile abusivo.

Il ricorso veniva affidato a un’unica doglianza consistente nell'illegittimità del provvedimento per aver asseritamente l'Amministrazione - nel prospettare il diniego di condono relativo alla domanda presentata sulla base della L. 724/1994 (secondo condono) e nello stabilire il requisito dimensionale massimo dell’opera abusiva pari a mc 750,00 - erroneamente preso in considerazione anche la parte dell'edificio collocato al di sotto del piano stradale.

Il calcolo della volumetria

L'Amministrazione ha prospettato il diniego di condono in relazione all'edificio di nuova costruzione del ricorrente, in quanto la somma della volumetria dei piani posti al di sotto del piano di calpestio (mc. 652,92) con la volumetria del piano superiore (anche detta “volumetria urbanistica” pari a mc. 661,78) sarebbe complessivamente pari a mc. 1.314,70 e quindi superiore al limite di legge di mc 750,00.

Secondo il ricorrente, invece, la volumetria del piano collocato al di sotto del pianoterra non dovrebbe essere considerata nel computo necessario ai fini dell’accoglimento dell’istanza di sanatoria, poiché la parte interrata non sarebbe “destinata a residenza, uffici o attività produttive, bensì ad altri usi”.

E' un seminterrato ad uso residenziale? Non c'è prova del contrario

In primis, il TAR sottolinea che il ricorrente si limita ad allegare che la parte edificata sotto il piano stradale non sarebbe destinata a uso residenziale, senza però fornire alcuna prova di quanto dallo stesso allegato, cosicchè la circostanza in esame non può ritenersi provata.

La volumetria si calcola sull'edificio complessivo

Poi, addentrandosi nella questione principale, si ricorda che l’art. 39, comma 1, L. 724/1994, nel recitare che “le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria”, è riferito dalla giurisprudenza all'edificio complessivo, in disparte la destinazione urbanistica dello stesso.

Sia la Cassazione che la giurisprudenza amministrativa, in tal senso, hanno precisato che “il richiamato limite volumetrico si applica a qualsivoglia tipologia di manufatto, sia residenziale sia commerciale/produttivo, nonchè a tutte le opere, senza alcuna distinzione tra residenziali e non residenziali”. Infatti, la norma in esame deve essere interpretata nel senso che essa “valorizzi l’intenzione del legislatore di porre un limite inderogabile alla sanabilità ricollegato all’entità oggettiva degli abusi edilizi e, di conseguenza, della lesione inferta ai valori espressi dalla normativa urbanistica a tutela di un interesse pubblico preminente”. Pertanto, “il limite posto dal primo comma del citato art. 39, il quale è diretto espressamente ad individuare gli immobili oggetto di sanatoria, si riferisce a qualsiasi tipo di costruzione, senza alcuna distinzione a seconda della sua destinazione”.

In ogni caso, a fugare qualsivoglia dubbio, è intervenuto di recente TAR Campania, n. 6008/2023, che ha stabilito: “l’art. 39, comma 1, l. n. 729/1994 deve essere inteso nel senso che, laddove l’abuso consista nella costruzione di un fabbricato che faccia capo ad un unico centro di interessi e che sia suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il limite volumetrico di 750 mc va riferito all’edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone, costituendo la previsione della cubatura massima un limite assoluto e inderogabile che risulterebbe, in caso contrario, agevolmente eludibile”.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO