Secondo condono edilizio: le regole sul limite volumetrico massimo

Esaminiamo le regole del secondo condono edilizio disciplinato dalla legge 724/1994, con particolare riferimento al limite volumetrico massimo di 750 mc previsto dall’art. 39. Tale limite si applica a tutte le opere abusive, senza distinzione tra immobili residenziali e non residenziali. Il contributo analizza inoltre i profili temporali di presentazione dell’istanza, il rapporto con i vincoli paesaggistici e demaniali e l’impossibilità di formazione del silenzio-assenso in presenza di una domanda non conforme in astratto al modello legale del condono.

Il condono edilizio è una sanatoria straordinaria che prevede, per alcuni tipi di abusi (solitamente minori) realizzati in una precisa forchetta temporale (in Italia se ne sono viste tre: 1985, 1994, 2003), una regolarizzazione totale (cd. sanatoria degli abusi sostanziali).

Si differenzia, quindi, dalla sanatoria 'classica' del Testo Unico Edilizia (sincrona o asincrona, introdotta dal DL Salva Casa) che richiede il permesso di costruire in sanatoria, il quale regola 'sempre' gli abusi "formali" per i quali sussiste doppia conformità.

Sanatoria e condono: due lati non della stessa medaglia

Analisi delle maggiori differenze intercorrenti tra la sanatoria edilizia ed il condono edilizio, con delineazione, dal punto di vista normativo/giurisprudenziale, di un quadro semplice e sintetico che consenta di comprendere le chiare peculiarità dei due istituti.

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Il caso: richiesta di secondo condono

Nel caso della sentenza 7137/2026 del Tar Lazio, si disquisisce sulla richiesta di secondo condono edilizio (legge 724/1994), presentata in data 1° marzo 1995, per l'ampliamento delle strutture di uno stabilimento balneare, mediante la costruzione di alcuni manufatti. La volumetria dichiarata di tali opere abusive risulta pari a 1.694,00 metri cubi.

Il comune notificava alla società ricorrente il preavviso di rigetto della domanda di condono, in quanto:

• l’area interessata dalle opere abusive era sottoposta a tutela mediante i seguenti vincoli “Beni paesaggistici ex art.134 comma 1 lett. a) del Codice - c - D.M. 21.10.1954, Beni paesaggistici ex art.134 comma 1 lett. b) del Codice - a - entro 300M dalla costa, P.T.P. Ambito due TO/A1-3 Aree Demaniale”;
• le opere abusive ricadevano in un’area di proprietà demaniale;
• gli abusi non potevano essere comunque condonati in quanto di volume eccedente quello massimo previsto dall’articolo 39, comma 1, della legge 724/1994 ai fini della sanatoria edilizia richiesta. Tale limite volumetrico risultava applicabile anche agli immobili con destinazione non residenziale.

La società ricorrente faceva pervenire le proprie osservazioni difensive, evidenziando, a supporto della fondatezza della richiesta di condono, tra l'altro, che: 

• i) la mera elencazione dei vincoli gravanti sull’area interessata dalle opere abusive non costituiva una adeguata motivazione delle ragioni ostative all’accoglimento dell’istanza di condono;
• ii) si sarebbe formato il silenzio-assenso ai sensi dell’articolo 35, comma 18, della legge n. 47/1985, essendo inutilmente decorso il termine perentorio di 24 mesi dalla presentazione della istanza di condono ed essendo la stessa presentata nel rispetto di tutti i requisiti previsti dalla legge, ivi inclusi i pagamenti dell’oblazione e degli oneri di concessione.

Scadenza per la presentazione della domanda

In primis, il TAR evidenzia come nel caso di specie, tenuto conto del fatto che la società ricorrente ha presentato l’istanza di condono in data 1° marzo 1995, la normativa applicabile ratione temporis risulta essere quella contenuta nella legge n. 724/1994.

Questo discende dal fatto che tale istanza di condono risulta tempestivamente presentata solo con riferimento al termine decadenziale sancito dall’articolo 39, comma 4, della legge n. 724/1994 (fissato al 31 marzo 1995), mentre la stessa risulterebbe tardiva laddove si considerasse il termine perentorio fissato dall’articolo 35 della legge n. 47/1985, essendo lo stesso stato prorogato solo fino al 30 giugno 1987 ed essendo in tale data definitivamente scaduto.

Il vincolo volumetrico vale per tutte le opere

Ma veniamo al fulcro della pronuncia. Infatti, ai fini del vaglio di condonabilità delle opere abusivamente realizzate dalla società ricorrente, risulta operante anche il vincolo volumetrico previsto dall’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994, costituendo una delle condizioni normative di sanabilità edilizia delle opere abusive di cui si tratta.

Il comune, nel caso di specie, ha correttamente ritenuto che le opere abusive in questione eccedessero il limite volumetrico previsto dalla legge (750 metri cubi), in quanto risulta incontestato che la volumetria dichiarata dalla società ricorrente nella domanda di condono (1.694,00 metri cubi) sia superiore di 944,00 metri cubi rispetto al parametro normativo.

Non solo: il TAR precisa che questo vincolo vale per tutti i tipi di opere, siano esse a destinazione residenziale o meno.

Infatti, è sufficiente evidenziare come la giurisprudenza interpreti l’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994 nel senso che ai fini del perfezionamento della domanda di condono edilizio presentata dal privato, il limite volumetrico ivi previsto trova applicazione per tutte le opere, senza alcuna distinzione tra immobili ad uso residenziale e quelli ad uso non residenziale, che, peraltro, non è contemplata da tale disposizione normativa (cfr. Cons. Stato, sez. V, sent. n. 3098/2008; Corte di Cassazione, sez. I civile, sent. n. 4640/2009).

Infatti, non può ammettersi una sanatoria edilizia del tutto avulsa dal rispetto di limiti quantitativi, tenuto anche conto del fatto che la Corte costituzionale (sentt. 28 luglio 1995, n. 416; 12 settembre 1995, n. 427; 23 luglio 1996, n. 302; 17 luglio 1996, n. 256) ha già evidenziato come le previsioni normative sul condono presentano natura eccezionale e che l’eventuale esclusione di ogni limite quantitativo alla condonabilità degli edifici ad uso non residenziale trasformerebbe l’articolo 39 della legge n. 724/1994 da disposizione eccezionale a disposizione di rottura incondizionata del controllo edilizio passato.

Silenzio assenso? Non ci sono le condizioni di base. Ecco perché

Pur sposando il Collegio l’orientamento formale in materia di silenzio assenso, il TAR sottolinea che deve considerarsi che, ai fini della formazione di tale silenzio significativo è sempre necessario che l’istanza avanzata dal privato sia conforme in astratto al modello legale individuato ex ante dalle norme che disciplinano il condono.

Siccome nella domanda di condono presentata dalla società ricorrente è stata indicata, per l’immobile da sanare, una volumetria superiore a quella massima prevista dalla legge n. 724/1994 (750 metri cubi), ciò ha impedito la formazione del silenzio-assenso, stante la non conformità in astratto dell’istanza in questione con il modello legale di riferimento.

Condono e limiti volumetrici: FAQ

Qual è il limite volumetrico previsto dal secondo condono edilizio?
Il limite massimo è fissato in 750 metri cubi dall’art. 39, comma 1, della legge 724/1994 ed è una condizione essenziale per la condonabilità delle opere.

Il limite dei 750 mc vale solo per gli immobili residenziali?
No. La giurisprudenza ha chiarito che il limite volumetrico si applica indistintamente a tutte le opere, comprese quelle a destinazione non residenziale.

Cosa accade se la volumetria abusiva supera il limite di legge?
La domanda di condono non è accoglibile e l’abuso non può essere sanato, poiché manca uno dei presupposti normativi della sanatoria straordinaria.

È possibile invocare il silenzio-assenso sulla domanda di condono?
Solo se l’istanza è conforme in astratto al modello legale del condono. In presenza di una volumetria eccedente i 750 mc, il silenzio-assenso non può formarsi.

Perché il legislatore ha previsto un limite quantitativo così rigido?
Perché il condono edilizio ha natura eccezionale. Come ribadito anche dalla Corte Costituzionale, l’assenza di limiti trasformerebbe la sanatoria in una rinuncia generalizzata al controllo edilizio.

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