Secondo condono edilizio, tutti per uno e uno per tutti: le regole sul limite volumetrico

L’articolo chiarisce perché non è ammesso il condono edilizio frazionato nelle procedure di sanatoria straordinaria. In presenza di più unità immobiliari ricavate da un unico fabbricato abusivo, le singole volumetrie devono essere sommate ai fini del rispetto del limite di 750 mc, valorizzando l’unitarietà dell’intervento edilizio. La recente sentenza n. 2878/2026 del TAR Campania ribadisce che il frazionamento delle istanze non può eludere la ratio della sanatoria, destinata a regolarizzare solo abusi di modesta entità, in linea con l’orientamento costante del Consiglio di Stato.

La richiesta: posso presentare una sanatoria per ogni singolo appartamento dell'immobile?

E' possibile frazionare le istanze di condono edilizio presentando una richiesta per ogni singola unità immobiliare, appartenente a un unico immobile, in tal modo rispettando il limite volumetrico di 750 mc introdotto dalla legge 724/1994 (Secondo condono), che invece sarebbe superato qualora si conosiderasse l'immobile nel suo complesso?

In altre parole, potremo dire: è ammesso il condono edilizio frazionato? A questa domanda, sempre attuale nonostante la giustizia, sia amministrativa che ordinaria, si sia espressa ormai svariate volte in senso negativo, risponde anche il Tar Campania nella recente sentenza 2878/2026.

Il caso: superficie complessiva 1620 mc

I ricorrenti chiedono l'annullamento del provvedimento di diniego di condono relativo alla realizzazione di diverse unità immobiliari a destinazione residenziale, facenti parte di un unico immobile che, occupano una superficie complessiva eccedente il limite dei 750 metri cubi, previsto dall’art. 39, comma 1 Legge n. 724/94, nella specie circa 1620 mc.

Si lamenta, nello specifico, l'erronea valutazione delle opere oggetto dell'istanza di condono da parte dell'Ufficio, ritenendo che le opere sarebbero condonabili, sussistendo i requisiti per la concessione in sanatoria, perché ciascuna ha una superficie non superiore a 750 mc., ai sensi dell’art. 39 co. 1, l. n. 724/1994.

Inoltre, i ricorrenti sostengono che l’art. 39, comma 1, della legge n. 724/94 stabilisce che la sanatoria ex lege 28 febbraio 1985, n. 47 è ammissibile per le opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto, superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi o, ancora, per le nuove costruzioni che comunque non superino il predetto limite per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

Condono frazionato: perché non è ammesso

Tale disposizione sarebbe stata interpretata, dalla giurisprudenza, nel senso che non può essere ritenuto ammissibile il condono edilizio di una costruzione interamente abusiva quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando invece le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica.

Il riferimento oggettivo all'unicità della nuova costruzione interamente abusiva impedisce, perciò, che il limite di 750 metri cubi possa essere aggirato, mediante il frazionamento delle sue singole parti, altrimenti si eluderebbe la finalità della legge che era (ed è) quella di sanare abusi modesti.

Non si possono presentare 'n' richieste di condono per i singoli appartamenti

Il Consiglio di Stato osserva che è proprio la circostanza da ultimo addotta dalla parte ricorrente: “Il riferimento oggettivo all'unicità della nuova costruzione interamente abusiva impedisce, perciò, che il limite di 750 metri cubi possa essere aggirato mediante il frazionamento delle sue singole parti, altrimenti si eluderebbe la finalità della legge”, ad essersi prodotta nel caso di specie.

Il provvedimento gravato ha fatto, invero, applicazione del prevalente indirizzo giurisprudenziale secondo cui, in caso di istanze di condono relative a più unità immobiliari facenti parte dello stesso fabbricato ma poi frazionate e, magari, intestate a proprietari diversi, le rispettive cubature delle singole unità, seppur non eccedenti ciascuna il limite volumetrico di 750 mc, vanno sommate in considerazione dell’unitarietà del disegno edilizio, realizzato dall’interessato; a prescindere dal fatto che le istanze di condono siano state presentate, o meno, dal medesimo soggetto o dai singoli proprietari, esse vanno considerate unitariamente, ai fini del calcolo volumetrico totale, in esecuzione di un’attività edilizia unitaria, non rilevando la successiva suddivisione in più unità abitative.

Si sottolinea inoltre che:

• “L'effettivo superamento del limite di 750 metri cubi di volumetria, previsto dalla normativa nazionale di sanatoria (art. 32, comma 25, l. n. 326 del 2003) deve essere verificato dall'Amministrazione rispetto al complessivo intervento edilizio da sanare, unitariamente inteso, e non rispetto a ciascun manufatto di cui dispone il complesso edilizio” (T.A.R. Lazio – Roma, Sez. II, 2/02/2015, n. 1865);
• “Tutta la legislazione urbanistica e la giurisprudenza formatasi in materia di condono edilizio escludono la possibilità di una sanatoria parziale, sul presupposto che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate. Pertanto, non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa (Cons. di Stato, Sez. VI, 13/04/2022, n. 2768);
• “In materia di condono edilizio, il limite volumetrico di 750 mc. stabilito dall'art. 39 della L. n. 724 del 1994 deve essere riferito all'intero fabbricato e non alle singole unità immobiliari che lo compongono, anche se dotate di autonomia funzionale. La previsione di una cubatura massima costituisce un limite assoluto e inderogabile che non può essere aggirato mediante la presentazione di istanze di condono separate per ciascuna unità” (T.A.R. Campania – Napoli, Sez. IV, 26/02/2025, n. 1560).

FAQ TECNICHE - Condono edilizio frazionato

È possibile presentare una domanda di condono per ciascun appartamento?
No. Quando le unità derivano da un unico intervento edilizio abusivo, le istanze non possono essere considerate separatamente: il fabbricato va valutato nel suo complesso.

Il limite di 750 mc vale per ogni unità immobiliare?
No. Il limite volumetrico previsto dalla legge n. 724/1994 si applica all’intero edificio, non alle singole unità, anche se dotate di autonomia funzionale o intestate a proprietari diversi.

Perché la giurisprudenza esclude il condono frazionato?
Perché il frazionamento delle domande costituirebbe un espediente elusivo, idoneo ad aggirare un limite che il legislatore ha posto come assoluto e inderogabile.

Conta la successiva suddivisione dell’immobile in più appartamenti?
No. Ai fini del condono rileva l’originaria unitarietà del disegno edilizio e non la successiva articolazione in più unità abitative.

Qual è la finalità del limite volumetrico nel secondo condono?
Il limite dei 750 mc serve a circoscrivere la sanatoria agli abusi minori, impedendo la regolarizzazione di nuove costruzioni abusive di rilevante consistenza.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO