Secondo condono: la sopraelevazione abusiva è un ampliamento e deve rispettare il limite del 30%

La sentenza della Corte di Cassazione n. 26444/2026 tratta un ordine di demolizione di un immobile abusivo e la possibilità di revocarlo in presenza di domande di condono edilizio.
La Cassazione ha annullato il provvedimento del Tribunale di Palermo che aveva revocato la demolizione, perché, secondo la Corte, il giudice dell’esecuzione doveva verificare concretamente la condonabilità dell’opera e considerare l’immobile abusivo come un organismo unitario, senza frazionare le parti.
La sopraelevazione realizzata sull’edificio consiste in un ampliamento e nel caso di istanza di condono deve rispettare i limiti dell’art. 39 della legge 724/1994 (secondo condono). Quindi la Cassazione ha annullato l’ordinanza del Tribunale di Palermo ritenendo necessario un nuovo esame della condonabilità dell’opera, alla luce dei limiti previsti dall’art. 39 della legge 724/1994.

Art. 39 comma 1 della legge n. 724/1994 (secondo condono edilizio)

L’art. 39 comma 1 della legge n. 724/1994 (nota anche come legge sul secondo condono edilizio) sancisce che:

“ Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria. (...) I predetti limiti di cubatura non trovano applicazione nel caso di annullamento della concessione edilizia. La sanatoria degli abusi edilizi posti in essere da soggetti indagati per il reato di cui all'articolo 416-bis del codice penale o per i reati di riciclaggio di denaro, o da terzi per loro conto, e' sospesa fino all'esito del procedimento penale ed e' esclusa in caso di condanna definitiva.”

L’articolo su citato disciplina l’applicazione del secondo condono edilizio, stabilendo quali siano le opere abusive che possono essere sanate. In particolare riguarda gli abusi ultimati entro il 31 dicembre 1993, che rispettino determinati limiti volumetrici (non oltre 750 metri cubi) e non prevedano ampliamenti superiori al 30%.
In tale articolo si evince come sia consentita la sanatoria anche per nuove costruzioni abusive entro il limite di 750 metri cubi per singola domanda, così come siano previste eccezioni per i casi di annullamento della concessione edilizia e escluse o sospese le sanatorie richieste per abusi commessi da soggetti coinvolti in reati di criminalità organizzata o riciclaggio.

Il caso

La vicenda riguarda un abuso edilizio per la realizzazione di una sopraelevazione in cemento armato di circa 170 mq senza autorizzazioni e nel 1995 arriva la condanna definitiva, ove era prevista anche la demolizione dell’opera. Nel 2024 il proprietario ha chiesto la revoca della demolizione sostenendo che l’immobile fosse stato sanato tramite due condoni edilizi (leggi n. 47/1985 e n. 724/1994). Il Tribunale di Palermo ha accolto la richiesta ritenendo possibile la regolarizzazione, ma la Procura ha impugnato la decisione sostenendo che la sopraelevazione fosse un ampliamento di un edificio esistente e non una nuova costruzione, con limiti di sanabilità più restrittivi.

Secondo condono: la sopraelevazione deve rispettare il limite del 30% della volumetria

La Suprema Corte accoglie il ricorso della Procura, ritenendo errata la valutazione del Tribunale e precisando che suddetta “(...) disposizione individua distinti regimi a seconda della tipologia dell'abuso, distinguendo tra ampliamento di manufatto preesistente e nuova costruzione. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, se l'abuso ha comportato un "ampliamento" di un immobile preesistente, le nuove opere non devono aver comportato un ampliamento di volumetria superiore al 30% della costruzione originaria ovvero, a prescindere dalla percentuale di ampliamento, una cubatura superiore ai 750 metri cubi; nel caso di nuova costruzione, invece, l'unico limite è quello dei 750 metri cubi di volumetria (…). I due limiti previsti per gli ampliamenti, quindi, non operano in alternativa così da risultare sufficiente il rispetto di uno solo. (…) Venendo alla sopraelevazione in valutazione, la sua non sanabilità risulta evidente se solo si considera che: l'immobile originario ha la volumetria di mc. 900; il limite di volumetria sanabile ai sensi dell'art. 39 legge 724/94 è pari a mc. 270,00; la sopraelevazione sviluppa la volumetria di mc. 531,21.”
La norma sul secondo condono edilizio (art. 39 legge n. 724/1994) consente di ottenere una concessione edilizia in sanatoria delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, ma con limiti diversi a seconda che si tratti di ampliamento o nuova costruzione. Per gli ampliamenti di edifici esistenti devono essere rispettati entrambi i limiti: aumento massimo del 30% della volumetria originaria e comunque non oltre 750 mc.
La sopraelevazione in oggetto è da considerarsi quindi come un ampliamento dell’edificio preesistente, per cui avrebbe dovuto rispettare anche il limite del 30%, ma l’edificio originario era di 900 mc e l’ampliamento massimo consentito era quindi di 270 mc, mentre la sopraelevazione effettivamente realizzata sviluppava una volumetria di 531,21 mc, superando il limite consentito.

In sintesi, la sopraelevazione non risultava condonabile ai sensi dell’art. 39 della legge 724/1994, perché superava il limite del 30% della volumetria originaria, per cui viene annullata l’ordinanza del Tribunale di Palermo e disposto un nuovo esame della vicenda secondo i dettami indicati dalla Suprema Corte.

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FAQ TECNICHE: Secondo condono edilizio: sopraelevazione e limite del 30%

La sopraelevazione abusiva può essere considerata una nuova costruzione ai fini del secondo condono?
Non necessariamente. Nel caso esaminato dalla Cassazione, la sopraelevazione è stata ricondotta all’ampliamento di un manufatto preesistente.
Questa qualificazione è determinante perché comporta l’applicazione dei limiti previsti dall’art. 39 della legge n. 724/1994 per gli ampliamenti.
La qualificazione deve essere verificata sulla concreta configurazione dell’intervento.

Quali limiti volumetrici prevede l’art. 39 della legge 724/1994 per gli ampliamenti?
Per gli ampliamenti la norma richiede il rispetto congiunto di due soglie: l’incremento non deve superare il 30% della volumetria della costruzione originaria e, comunque, non deve superare 750 mc.
I due limiti non sono alternativi.
Pertanto, rispettare soltanto la soglia dei 750 mc non è sufficiente quando viene superato il limite percentuale.

Come si applica il limite del 30% nel caso esaminato dalla Cassazione?
L’edificio originario aveva una volumetria di 900 mc.
Il 30% di 900 mc corrisponde a 270 mc, che rappresenta il limite di ampliamento derivante dalla soglia percentuale.
La sopraelevazione sviluppava invece 531,21 mc, quindi superava di 261,21 mc il limite percentuale.

Perché è importante distinguere ampliamento e nuova costruzione?
La distinzione incide direttamente sui limiti volumetrici applicabili ai fini del secondo condono.
Per l’ampliamento devono essere rispettati congiuntamente il limite percentuale e quello assoluto di 750 mc.
Per le nuove costruzioni opera invece il limite volumetrico specificamente previsto dalla norma. La qualificazione deve quindi essere effettuata sulla concreta configurazione dell’abuso.

La presentazione di più domande di condono consente di frazionare la volumetria dell’abuso?
No, la sentenza ribadisce la necessità di una valutazione unitaria dell’opera abusiva.
La suddivisione dell’intervento in porzioni o domande non può trasformare artificiosamente un intervento edilizio unitario in più interventi autonomi.
Questo principio assume particolare rilievo quando la sopraelevazione insiste su una struttura preesistente interessata da ulteriori profili di abusività.

Quali controlli deve effettuare il giudice dell’esecuzione in presenza di una domanda di condono?
Il giudice dell’esecuzione deve verificare concretamente se esistano i presupposti perché il condono possa produrre effetti sull’ordine di demolizione.
La mera esistenza di una domanda, di un provvedimento amministrativo o della documentazione prodotta dal proprietario non sostituisce tale verifica.
Nel caso esaminato, la Cassazione ha annullato l’ordinanza impugnata con rinvio per un nuovo esame.

Qual è l’errore principale da evitare nel calcolo della volumetria condonabile?
L’errore consiste nel verificare soltanto se la volumetria dell’abuso sia inferiore a 750 mc, ignorando il limite percentuale.
Nel caso concreto, 531,21 mc sono inferiori a 750 mc, ma rappresentano circa il 59,0% dei 900 mc originari e quindi superano ampiamente il limite del 30%.
Per un’istruttoria corretta occorre inoltre verificare la consistenza complessiva dell’intervento e la sua eventuale natura unitaria.