Serra solare, loggia e tettoia: qualificazione degli abusi e limiti della sanatoria giurisprudenziale

Una recente sentenza del Consiglio di Stato conferma il diniego di sanatoria giurisprudenziale con opere di adeguamento per interventi abusivi realizzati su un edificio fiorentino. Il Collegio ribadisce che la qualificazione di un manufatto come "serra solare" richiede la completa trasparenza dell'involucro edilizio, non sostituibile dalla sola finalità energetica, e che uno spazio coperto libero su un solo lato integra una loggia - rilevante ai fini di sagoma e SUL - e non una tettoia. La pronuncia offre anche l'occasione per chiarire la natura e i limiti della sanatoria giurisprudenziale rispetto all'accertamento di conformità ex art. 36 dpr 380/2001.

Il caso: ampliamento locali e realizzazione di coperture

Ci sono comuni nei quali - ma bisogna sempre stare attenti e considerare che la legislazione nazionale è molto ferrea in tema di regolarizzazione di abusi edilizi - si applica una sanatoria giurisprudenziale degli abusi edilizi, che va a superare il concetto di accertamento di conformità classico come lo conosciamo oggi.

E' il caso trattato dal Consiglio di Stato nella sentenza 1953/2026, che ha per protagoniste alcune opere che hanno comportato un incremento volumetrico e di superficie, soprattutto mediante l’ampliamento dei locali all’ultimo piano e la realizzazione di manufatti e coperture sulle terrazze.

Bisogna tenere bene a mente che:

• in più pronuncie, il Consiglio di Stato ha affermato che la sanatoria giurisprudenziale non è ammessa;
• nel caso in questione, gli abusi non sono meritevoli neppure di qusto tipo di regolarizzazione 'iper-semplificata'.

La sanatoria giurisprudenziale e la differenza con l'accertamento di conformità ex art. 36 T.U.E.

L'accertamento di conformità disciplinato dall'art. 36 T.U.E. richiede la cosiddetta doppia conformità: l'opera abusiva deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della domanda.

La sanatoria giurisprudenziale - istituto elaborato dalla giurisprudenza e recepito da alcuni regolamenti edilizi comunali, tra cui quello di Firenze all'art. 9-ter - consente invece di sanare opere non conformi alla normativa vigente al momento della loro esecuzione, purché sia possibile renderle conformi mediante opere di adeguamento da eseguire entro un termine assegnato dal Comune.

L'efficacia della sanatoria è subordinata all'effettivo completamento di tali opere; in caso di inottemperanza, il Comune procede alla rimessa in pristino coattiva.

Si tratta quindi di uno strumento più ampio dell'art. 36 T.U.E., che abbandona il requisito della conformità originaria, ma che rimane subordinato alla piena conformità finale dell'intervento alla disciplina vigente al momento della domanda.

Serra solare: la trasparenza deve essere 'totale'

Il manufatto oggetto della prima censura era una porzione di soggiorno abusivo che l'appellante intendeva qualificare come "serra solare" per sottrarlo al computo della SUL.

Palazzo Spada conferma che, tanto secondo la DGR Toscana n. 322/2005 quanto secondo il D.P.G.R. n. 64/R/2013, la serra solare è uno spazio caratterizzato da involucro completamente trasparente e finalizzato al risparmio energetico: i due requisiti sono cumulativi.

La finalità energetica - pur qualificante - non sostituisce quello fisico della totale trasparenza. Nel caso di specie il manufatto presentava una copertura opaca preesistente che nessuno dei progetti proposti prevedeva di rimuovere, rendendo il manufatto assimilabile a una veranda.

La veranda, ai sensi del medesimo regolamento regionale, è lo spazio coperto praticabile ottenuto dalla chiusura con infissi vetrati, parzialmente o totalmente apribili, di uno spazio già coperto: definizione che descrive puntualmente la situazione in esame.

Loggia e tettoia: la distinzione ai fini di sagoma e SUL

Per quanto riguarda la seconda opera del contendere, si trattava di un locale lavanderia abusivo che l'appellante proponeva di trasformare in tettoia, rimuovendo le pareti vetrate su due lati, così da escluderne la superficie dal computo della SUL.

Il D.P.G.R. n. 64/R/2013 distingue nettamente i due elementi: la tettoia è una struttura priva di tamponamenti, libera su tutti i lati o su due-tre lati con gli altri in aderenza a un fabbricato; la loggia è invece uno spazio praticabile coperto, aperto sul fronte esterno, ma delimitato - quando non al piano terra - da parapetto o ringhiera, e concorre alla determinazione della sagoma.

Nel caso concreto, la rimozione delle vetrate avrebbe lasciato lo spazio libero su un solo lato, poiché i restanti due sarebbero rimasti parzialmente tamponati dai parapetti preesistenti della terrazza.

Il manufatto integrava pertanto una loggia, rilevante ai fini di sagoma, SUL e volume, rendendo la proposta di adeguamento inidonea a conseguire la conformità urbanistica richiesta per il rilascio della sanatoria giurisprudenziale.

La sanatoria non si può ottenere, gli abusi vanno demoliti.

Sanatoria giurisprudenziale e qualificazione opere: FAQ tecniche

Quando è ammessa la sanatoria giurisprudenziale e in cosa differisce dall’accertamento di conformità?
La sanatoria giurisprudenziale, di origine pretoria e recepita solo da alcuni regolamenti comunali, consente la regolarizzazione di opere inizialmente non conformi, purché adeguabili alla disciplina vigente al momento della domanda. Si differenzia dall’accertamento di conformità ex art. 36 T.U.E., che richiede invece la doppia conformità (sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta). Tuttavia, il Consiglio di Stato ne limita fortemente l’applicazione, fino a escluderne l’ammissibilità in molti casi.

Quali sono i requisiti per qualificare un manufatto come serra solare?
Per essere considerata “serra solare”, l’opera deve avere un involucro completamente trasparente e una funzione di risparmio energetico. I due requisiti sono cumulativi: la sola finalità energetica non è sufficiente. In presenza di elementi opachi, come una copertura non trasparente, il manufatto perde tale qualificazione e può essere ricondotto, ad esempio, alla categoria della veranda.

Quando uno spazio coperto è considerato loggia e non tettoia?
La distinzione si basa sulla configurazione fisica: la tettoia è una struttura priva di tamponamenti e aperta su più lati, mentre la loggia è uno spazio coperto ma delimitato, aperto generalmente su un solo lato e dotato di parapetti o elementi di chiusura. Se lo spazio resta libero su un solo lato, come nel caso esaminato, si configura una loggia, con rilevanza ai fini di sagoma, superficie utile lorda (SUL) e volume.

È possibile ottenere la sanatoria mediante opere di adeguamento?
Solo se gli interventi proposti consentono di rendere l’opera pienamente conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda. In caso contrario, la sanatoria non può essere concessa. Nel caso analizzato, le modifiche prospettate non erano sufficienti a eliminare le difformità, rendendo inevitabile il diniego e la conseguente demolizione delle opere abusive.

Quali sono le implicazioni operative per i professionisti tecnici?
I tecnici devono prestare particolare attenzione alla corretta qualificazione dei manufatti e alla verifica della conformità urbanistica. Non è sufficiente proporre adeguamenti formali: occorre dimostrare la piena conformità sostanziale dell’intervento. Inoltre, l’utilizzo della sanatoria giurisprudenziale comporta elevati margini di incertezza, poiché non riconosciuta in modo uniforme e spesso non ammessa dalla giurisprudenza, esponendo a rischi di diniego e responsabilità professionale.

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