Sopraelevazione o vano tecnico condominiale? La differenza costa un abuso edilizio

Come si qualifica un vano realizzato sul lastrico solare di un edificio condominiale? Si può rientrare nel novero dei vani tecnici, liberamente installabili, o si configura una vera e propria sopraelevazione per la quale non è solo necessario il permesso di costruire, ma anche l'autorizzazione sismica?

Il Consiglio di Stato, nella sentenza 1182/2026, cerca di fare chiarezza dopo il ricorso di un privato contro le decisioni del TAR Calabria, che aveva annullato - su vertenza degli altri condomini - il permesso di costruire in sanatoria riconosciuto da un comune per una sopraelevazione soggetta ad autorizzazione sismica, che non poteva essere qualificata come volume tecnico.

Permesso in sanatoria e tardività dell'impugnazione: le corrette tempistiche

In relazione alla riproposta eccezione di tardività dell’impugnazione, Palazzo Spada ribadisce in generale che, nel caso di titolo edilizio assentito in sanatoria, il termine dell'impugnazione decorre dalla data in cui si abbia conoscenza che, per una determinata opera abusiva già esistente, sia stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria, circostanza che deve essere dimostrata in giudizio al fine di far valere la tardività dell'impugnazione.

Il destinatario di un provvedimento di sanatoria edilizia non può beneficiare anche della decorrenza dalla pubblicazione all'albo pretorio del termine di impugnativa del provvedimento a lui favorevole; beneficio di cui neppure gode chi abbia ottenuto il rilascio di un provvedimento autorizzatorio prima dell'inizio dei lavori.

Nel caso di specie, la piena conoscenza dell’atto di sanatoria impugnato – in assenza di qualsiasi elemento di prova di una effettiva conoscenza anteriore - si è avuta in data 10 agosto 2020, con la conseguenza che il ricorso notificato in data 2 ottobre 2020 deve ritenersi tempestivo.

I ricorrenti originari (condomini) avevano un interesse legittimo a ricorrere?

In relazione alla riproposta eccezione di carenza di interesse in capo agli originari ricorrenti, se è pur vero che la mera allegazione della vicinitas (intesa come stabile collegamento materiale tra l'immobile del ricorrente e quello interessato dai lavori) risulti di per sé insufficiente a comprovare la legittimazione a ricorrere e l'interesse al ricorso, necessitando per contro la positiva dimostrazione di un pregiudizio che attinga colui che insorge in sede giudiziale, nel caso di specie sono stati evidenziati concreti elementi di pregiudizio lamentati, in quanto i proprietari di appartamenti siti nel medesimo stabile condominiale ove è stato realizzato il vano sopraelevato lamentano rischi di instabilità dell’immobile, conseguenti alla realizzazione di un vano sopraelevato senza il rispetto della normativa antisismica.

L'interesse a ricorrere è quindi legittimo e prescinde dalla mera 'vicinitas'.

Sopraelevazione in condominio: serve

Si arriva quindi alla parte più importante della sentenza, dove Palazzo Spada fornisce delucidazioni sul corretto inquadramento dell'opera.

Dagli atti di causa, infatti, emerge che il vano posto sul lastrico solare non si connota come volume tecnico così come propriamente definito e non rientra tra gli interventi locali secondo quanto disposto dalle NTC 2008, bensì di adeguamento, configurandosi come sopraelevazione dell’edificio esistente, ex art. 90 del Testo Unico Edilizia, da assoggettare alle disposizioni autorizzative di cui agli artt. 93 e 94 del medesimo decreto.

Peraltro, "alla necessità di autorizzazione sismica nel caso di "costruzioni, riparazioni e sopraelevazioni" è correlata la necessità di conseguire il titolo autorizzativo all'oggettiva consistenza del manufatto e non già alla sua natura di talché la prospettata caratteristica di vano tecnico non incide sulla necessità di munirsi di tale titolo. Ciò appare invero anche coerente alla funzione preventiva delle verifiche sismiche ed ai rischi connessi, legati all’ingombro ed alla consistenza più che alla mera natura".

Volume tecnico: cos'è?

Il Consiglio di Stato specifica che nell’attività edilizia la nozione di volume tecnico corrisponde ad un'opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché destinata solo a contenere, senza possibilità di alternative, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa; per tale ragione, i volumi tecnici sono tendenzialmente esclusi dal calcolo della volumetria solo a condizione che non assumano le caratteristiche di vano chiuso, utilizzabile (cfr. d es. Consiglio di Stato sez. V, 4/11/2024, n. 8720 e sez. IV, 14/02/2022, n. 1035).

Sopraelevazione? Ecco quando

Va quindi escluso che possa parlarsi di volumi tecnici in relazione a quelle parti del fabbricato che si pongono a sua "integrazione", come ad esempio un vano quale quello in esame, che si eleva al di sopra di un preesistente fabbricato e, implicandone la sopraelevazione, determina un aumento della volumetria precedente, non potendosi considerare volume tecnico.

Nel caso di specie inoltre il vano in questione è costituito da un unico ambiente, di superficie lorda pari a circa mq. 22,93 ; in proposito, priva di rilevanza è l’invocazione di superficie effettiva o netta inferiore, in quanto il vano risulta realizzato in sopraelevazione sul lastrico solare del condominio di quattro piani fuori terra, e consiste in una struttura con muri in parte in legno e in parte in muratura e una copertura piana in legno lamellare; è dotato di una finestra e una porta finestra in alluminio aperte sul lastrico solare; è collegato, all’interno, al piano sottostante attraverso una scaletta a chioccia; risulta occupato da un serbatoio d’acqua, uno scaldabagno e altro materiale vario (cfr. documentazione fotografica allegata all’istanza di sanatoria e verbale di sopralluogo dell’UTC, prot. n. 13526 del 21.6.2016).

In definitiva, il vano è da qualificarsi come intervento riconducibile a sopraelevazione, da assoggettare ad autorizzazione sismica, ex art. 93 e 94 t.u. edilizia.

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