Sopraelevazioni in area vincolata: la Soprintendenza può negare la sanatoria, il Comune deve attenersi

Sopraelevazioni in area vincolata: il Comune non ha margini di scelta, il parere vincolante della Soprintendenza blocca la sanatoria

La sopraelevazione è un intervento edilizio ammesso solo nel rispetto di specifici requisiti strutturali e urbanistici. In presenza di vincoli paesaggistici, il parere della Soprintendenza è vincolante e impedisce ogni decisione autonoma da parte del Comune. La sentenza n. 2067/2025 del TAR Sicilia ha confermato il diniego di condono per opere abusive, chiarendo che la creazione di nuovi volumi in aree vincolate è difficilmente sanabile e la tutela del paesaggio prevale su ogni interesse privato, anche se consolidato.

Keywords: sopraelevazioni, condono, Soprintendenza, art. 90 DPR 380/01, vincolo paesaggistico, parere vincolante.

Sopraelevazioni edilizie: quando e come si possono realizzare

La sopraelevazione è un intervento edilizio che consiste nell’aumento in altezza di un edificio esistente mediante la realizzazione di nuovi piani o vani aggiuntivi sopra la struttura preesistente.

Dal punto di vista tecnico, le sopraelevazioni possono configurarsi come:

• interventi pesanti che comportano un grande effetto sulla struttura come nuovi piani aggiunti;
• interventi leggeri che non modificano la struttura, come gazebo, pergolati o corpo di fabbrica chiusi in legno o in acciaio.

In ogni caso, bisogna sempre assicurarsi che gli elementi strutturali (quali solai, travi, pilastri e il complesso sistema terreno-fondazione) siano in grado di sostenere il nuovo peso e che, in zona sismica, l’incremento di massa non intervenga pregiudizievolmente modificando in modo significativo il comportamento strutturale.

Anche quando si parla di sopraelevazione si possono considerare varie tecniche di esecuzione dei lavori che contemplano:

• sopraelevazione in legno, si tratta di interventi gradevoli esteticamente, spesso leggeri e molto performanti dal punto di vista dell’isolamento termico;
• sopraelevazione in muratura o in c.a., generalmente valide per la loro rigidezza e resistenza, sono da utilizzarsi con parsimonia per l’incremento di peso apportato e l’incidenza sul comportamento strutturale della sottostruttura. In tali casi occorre anche prestare particolare attenzione poiché si possono creare differenze di rigidità tra i piani;
• sopraelevazione con struttura in metallo, il materiale in questione, per la propria resistenza, si presta molto alla realizzazione di corpi di fabbrica leggeri. La realizzazione può essere rapida anche grazie alla possibilità di montaggio mediante sistemi modulari, ideali in zone sismiche e ottimi anche per eventuali successive modifiche della configurazione e/o smontaggio dell’intervento.

Nella realizzazione delle sopraelevazioni, a stabilire i limiti tecnici (che si affiancano a quelli urbanistici e paesaggistici), legati alla staticità dell’edificio e alla sua idoneità strutturale, è l’art. 90 del DPR 380/01, il quale dispone che “È consentita, nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti:

a) la sopraelevazione di un piano negli edifici in muratura, purché nel complesso la costruzione risponda alle prescrizioni di cui al presente capo;

b) la sopraelevazione di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti, purché il complesso della struttura sia conforme alle norme del presente testo unico.

L'autorizzazione è consentita previa certificazione del competente ufficio tecnico regionale che specifichi il numero massimo di piani che è possibile realizzare in sopraelevazione e l'idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico.”

Il Testo Unico dell’Edilizia consente quindi la realizzazione di sopraelevazioni, ma solo a determinate condizioni, che variano in base alla tipologia costruttiva dell’edificio e che siano rispettose degli strumenti urbanistici comunali.

In particolare, è ammessa:

• la sopraelevazione di un piano negli edifici costruiti in muratura portante, a condizione che l’intera costruzione risponda ai requisiti tecnici e strutturali previsti dalle normative tecniche;
• la sopraelevazione di edifici realizzati con strutture in cemento armato (normale o precompresso), in acciaio o in pannelli portanti, a condizione che l’intera struttura risulti conforme alle prescrizioni del Testo Unico dell’Edilizia (TUE) e delle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC).

In entrambi i casi, l’autorizzazione alla sopraelevazione non è automatica, ma subordinata a una specifica certificazione rilasciata dall’ufficio tecnico regionale competente (leggasi Genio Civile), che deve accertare due aspetti fondamentali:

• il numero massimo di piani che sia possibile realizzare in sopraelevazione;
• l’idoneità statica dell’edificio.

In conclusione, la sopraelevazione è tecnicamente possibile, ma deve essere valutata caso per caso, alla luce della tipologia costruttiva dell’edificio, della normativa urbanistica locale e delle verifiche strutturali, che devono essere documentate e supportate da apposita relazione tecnica.

Questo tipo di operazione è spesso adottata per rispondere a esigenze di incremento degli spazi abitativi o funzionali senza consumare ulteriori suoli, risultando quindi una soluzione urbanisticamente valida e sostenibile in contesti urbani densi e per questo talvolta favorita. Tuttavia l’esigenza del consumo di suolo, assolto per l’appunto dalla sopraelevazione, deve sempre confrontarsi con il quadro normativo vigente, che disciplina limiti volumetrici, parametri urbanistici, vincoli strutturali e paesaggistici.

In particolare, quando l’edificio si trova in zone sottoposte a vincoli ambientali, culturali o paesaggistici, la possibilità di eseguire una sopraelevazione può essere fortemente limitata o subordinata a rigide autorizzazioni da parte degli enti competenti, come le Soprintendenze.

In tale contesto si colloca la sentenza n. 2067/2025 del TAR Sicilia, che affronta il tema della sopraelevazione edilizia in tali aree e del ruolo vincolante della Soprintendenza nei procedimenti di sanatoria. Nello specifico, il ricorso è stato promosso contro il diniego del Comune alla domanda di condono per opere realizzate nel 1989, consistenti in due vani, lavanderia e un terrazzo coperto. La domanda era stata rigettata sulla base del parere negativo della Soprintendenza, ritenuto dal Comune vincolante. Il TAR ha confermato la legittimità del diniego, chiarendo come, in presenza di vincolo paesaggistico e di un parere contrario della Soprintendenza, l’amministrazione locale non abbia margini di discrezionalità e nemmeno sia tenuta a svolgere un’istruttoria autonoma.

Condono edilizio e vincolo paesaggistico: il parere della Soprintendenza è vincolante

La vicenda della sentenza riguarda (come anticipato) la realizzazione, nel 1989, di due vani ad uso lavanderia e di un terrazzo coperto, per una superficie complessiva di circa 25 metri quadrati (di cui 14,95 mq considerati utili), al piano superiore di un’abitazione. L’intervento, non autorizzato al momento della sua esecuzione, è stato successivamente oggetto di istanza di sanatoria ai sensi del cosiddetto “terzo condono edilizio” (legge n. 326/2003), richiesta presentata nel 2004.

Il Comune ha rigettato la richiesta basandosi sul parere contrario reso dalla Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali di Messina. Infatti, secondo la Soprintendenza, l’intervento determinava la realizzazione di nuovi volumi e superfici in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, risultando pertanto incompatibile con il contesto tutelato.

Il ricorrente è insorto presentando ricorso al TAR, il quale ha ritenuto infondate tutte le doglianze, apportando una serie di chiarimenti, in particolare “(…) il provvedimento che il Comune doveva adottare era interamente vincolato, sia in quanto veniva in rilievo la creazione di un nuovo volume paesaggisticamente inteso, sia in quanto la valutazione della Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali assume nel procedimento di condono valenza codecisoria; b) a fronte del diniego della Soprintendenza non era, quindi, contemplata alcuna istruttoria autonoma da parte del Comune; c) in materia di repressione degli abusi edilizi, quando vengano in rilievo atti vincolati, non si richiede una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né, ancora, alcuna motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale in ordine all’intervento repressivo, non potendo neppure ammettersi l'esistenza di alcun affidamento tutelabile del privato alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può giammai legittimare (…); d) il carattere vincolato dei provvedimenti sanzionatori e repressivi in materia di abusi edilizi rende anche superflua la comunicazione di avvio del procedimento o del preavviso di rigetto, dal momento che, salvo ipotesi del tutto residuali, non è possibile alcun utile apporto partecipativo dell’interessato, come pure risulta inutile una specifica motivazione, risultando sufficiente l'individuazione degli abusi commessi (…); e) nel caso in esame il provvedimento del Comune risulta adeguatamente motivato attraverso il richiamo (...), al provvedimento della Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali (...), ove si precisa chiaramente l’impossibilità di assentire in zona vincolata abusi che abbiano dato luogo alla creazione di nuovi volumi o superfici paesaggisticamente intesi; f) l’eccesso di potere per disparità di trattamento non può configurarsi nell’ipotesi di atti vincolati.”

Viene quindi chiarito che nel procedimento di condono edilizio in area vincolata il parere della Soprintendenza ha natura cogente e assume una valenza codecisoria, vincolando integralmente l’azione del Comune. La creazione di un nuovo volume paesaggisticamente rilevante, come nel caso della sopraelevazione, impedisce al Comune di rilasciare sanatorie, in quanto strettamente vincolato al parere della Soprintendenza. Quindi essendo il provvedimento vincolato, non era necessario avviare un’istruttoria autonoma né comunicare l’inizio del procedimento o il rigetto dello stesso, perché in questi casi il Comune non ha margini di decisione. In particolare, quando si tratta di sanzionare abusi edilizi e la legge non lascia scelta, il privato non ha diritti particolari né può in qualche modo interagire con proprie ragioni durante l’istruttoria ovvero pretendere che si mantenga una situazione abusiva. Allo stesso modo, non c’è errore di motivazione o reato di eccesso di potere se il Comune si limita a seguire il parere negativo della Soprintendenza, in quanto tale approccio è esplicitamente previsto dalla legge (art. 3, comma 3, legge 241/1990).

In conclusione, il Tribunale rigetta il ricorso, confermando la legittimità del diniego comunale fondato sul parere della Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali e sottolineando la natura vincolata del parere stesso.

La sentenza n. 2067/2025 del TAR Sicilia è SCARICABILE IN ALLEGATO.