Trasformazione interna da camera da letto a cabina armadio e ripostiglio: è risanamento conservativo, basta la SCIA

La sostituzione ed ampliamento di un 'fu' solaio sottotetto, e l'installazione nello spazio sottotetto di armadi in laminato smontabili, con contestuale declassamento a locale accessorio della originaria camera da letto sottostante, si configurano come interventi di restauro/risanamento conservativo oppure integrano gli estremi della ristrutturazione edilizia, con tutto quello che ne consegue in termini di permessi edilizi necessari?

Risponde il Tar Firenze nella sentenza 1164/2022 dello scorso 15 ottobre, che tratta il ricorso di un privato contro il diniego al rilascio dell'accertamento di conformità delle opere edilizie sopracitate.

Ma andiamo per ordine inquadrando bene l'intervento edilizio.

Rifacimento del solaio di copertura

La ricorrente è proprietaria di un appartamento a uso residenziale nello stabile bifamiliare, che ha formato oggetto, nel 2008, di un intervento edilizio consistito nel rifacimento del solaio di copertura che separava parzialmente una delle camere da letto dal sottotetto, e nel suo ampliamento per una porzione di circa 9 mq, in modo da ricavare nuovi spazi accessori nel sottotetto medesimo.

L’intervento, eseguito in forza di denuncia di inizio di attività (DIA, oggi SCIA), era stato qualificato dall’interessata come risanamento conservativo.

A seguito di sopralluogo effettuato nel novembre 2010, il Comune aveva peraltro contestato alla ricorrente di aver realizzato opere di ristrutturazione non incluse nella DIA del 2008, per avere ricavato nel sottotetto due vani, l’uno utilizzato come camera avente altezza media inferiore a quella minima e l’altro come ripostiglio; ed, allo stesso tempo, per avere ridotto a 2,50 m l’altezza della sottostante camera da letto.

Con ordinanza del 5 luglio 2011, il Comune ha ingiunto il ripristino dell’abitazione nello stato precedente ai lavori.

La signora ha quindi presentato istanza per l’accertamento di conformità delle opere in questione, con la precisazione che la conservazione delle stesse avrebbe comportato il declassamento a locale accessorio (cabina armadio) della camera da letto sottostante il solaio oggetto di ampliamento, ferma la destinazione a locali accessori degli ambienti ricavati nel sottotetto.

Il Comune ha respinto l’istanza di sanatoria sul presupposto che l’intervento eccederebbe il limite del risanamento conservativo, stabilito dalla disciplina urbanistico-edilizia di zona.

Restauro e risanamento conservativo: il perimetro

La ricorrente deduce che le opere non coperte dalla DIA del 2008 consisterebbero nella mera sostituzione ed ampliamento del precedente solaio sottotetto, nonché nell’installazione nello spazio sottotetto di armadi in laminato smontabili, con contestuale declassamento a locale accessorio della originaria camera da letto sottostante.

I limiti del risanamento conservativo sarebbero rispettati, atteso che l’intervento avrebbe lasciato immutati la facciata, la sagoma, i caratteri architettonici e decorativi dell’edificio bifamiliare, e non avrebbe determinato l’incremento di superfici e volumi, né la sostanziale alterazione distributiva degli spazi interni.

A sostegno della censura, si richiamano gli indirizzi giurisprudenziali secondo cui deve parlarsi di intervento di restauro e risanamento conservativo, e non di ristrutturazione, nelle ipotesi in cui l’immobile non perde la sua forma originaria e ne siano mantenuti l’aspetto e le caratteristiche strutturali.

Le modeste dimensioni del solaio aggiuntivo ne farebbero un elemento accessorio finalizzato a migliorare la fruizione del sottotetto senza dare luogo a nuove superfici abitabili, ma a un nuovo locale di servizio.

La distinzione tra ristrutturazione e risanamento

Il TAR accoglie il ricorso, partendo dal presupposto che la distinzione fra le categorie del (restauro e) risanamento conservativo e della ristrutturazione edilizia risiede non tanto nella tipologia di interventi realizzabili, in gran parte comuni, quanto nella finalità degli interventi, essendo il risanamento destinato alla conservazione dell'organismo edilizio preesistente mentre la ristrutturazione alla sua trasformazione.

Il soppalco va valutato caso per caso

In questa prospettiva, la realizzazione di un soppalco costituisce intervento da valutarsi caso per caso, nel senso che soltanto se idoneo a generare un maggiore carico urbanistico esso sarà riconducibile all'ambito della ristrutturazione edilizia, mentre laddove sia tale da dare vita a una superficie accessoria, non utilizzabile per lo stabile soggiorno delle persone, ben potrà essere considerato un intervento minore, compatibile con il risanamento conservativo (per tutte, cfr. Cons. Stato, sez. II, 5 agosto 2019, n. 5518; T.A.R. Toscana, sez. III, sentenza 27 novembre 2018, n. 1553).

Da camera da letto a cabina armadio: non è ristrutturazione edilizia

Nella specie, la ricorrente ha chiesto la sanatoria di lavori che hanno determinato, per un verso, la trasformazione di una preesistente camera da letto in locale accessorio (cabina armadio) di altezza inferiore a 2,70 m; e, per l’altro, la creazione nel sottotetto di un nuovo ambiente accessorio (cabina armadio/ripostiglio) suddiviso internamente mediante l’inserimento di elementi in laminato, anch’esso di altezza inferiore a 2,70 m.

Tali opere nono son tali da comportare, anche in potenza, un incremento del carico urbanistico, essendosi in definitiva trattato di una riorganizzazione degli spazi interni dell’appartamento nei limiti del risanamento conservativo, avuto anche riguardo alle modeste dimensioni della porzione aggiuntiva di solaio (9 mq).

Resta fermo, evidentemente, che sia la ex camera da letto al piano inferiore, sia la cabina armadio/ripostiglio nel sottotetto, non possono essere destinati alla stabile permanenza delle persone, mancando dell’altezza minima occorrente per i vani abitativi.