Sottotetto abitabile abusivo: basta la SCIA in sanatoria per regolarizzare tutto?

L’articolo esamina se un sottotetto abusivamente trasformato in abitazione possa essere regolarizzato tramite SCIA in sanatoria, alla luce di una nuova sentenza del TAR Campania. Il giudice chiarisce che la SCIA in sanatoria non è utilizzabile per opere che, in origine, richiedevano il permesso di costruire, come il cambio di destinazione d’uso del sottotetto in civile abitazione accompagnato da interventi edilizi strutturali e impiantistici. Anche alla luce delle novità del Salva Casa, la sanatoria semplificata è ammessa solo se le opere risultano assentibili con CILA o SCIA; in presenza di nuove volumetrie e trasformazioni edilizie rilevanti resta necessario il permesso di costruire.

Abusi edilizi e Salva Casa: sottotetto abitabile con permesso o basta la SCIA in sanatoria?

Un cambio di destinazione d'uso di sottotetto in civile abitazione, con realizzazione di controsoffittature, tramezzature interne con mattoni di lapicemento e siporex, impiantistica idraulica, assenza di massetto di calpestio per posa in opera di pavimento, può essere 'regolarizzato' con SCIA in sanatoria?

Questo tipo di segnalazione è compatibile per interventi che, in origine, richiedevano il permesso di costruire?

A queste domande risponde il Tar Campania, che nella sentenza 2041/2026 si è espresso negativamente sul ricorso di un privato contro l'ordinanza di demolizione emessa dal comune per la realizzazione dell'opera di cui sopra senza preventivo titolo abilitativo.

Cambio d'uso del sottotetto: il ricorso

In primo luogo, il ricorrente assume di essersi attivato al fine di porre rimedio alla situazione abusiva.

Con il secondo mezzo di impugnazione si allega, poi, che l'invocata attivazione sarebbe consistita nella presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria ex art. 37 D.P.R. 380/01 accolta per silenzio assenso.

Secondo il TAR, però, il ricorrente si è limitato ad affermare che, nell'anno 2017, avendo appreso della natura abusiva delle opere di cui all'ordinanza di demolizione del 2015, si attivava per "per porre rimedio alla situazione di abuso rilevata dal comune di Giugliano in Campania" presentando una SCIA in sanatoria ex art. 37 D.P.R. 380/01.

La SCIA in sanatoria non può sanare l'abuso edilizio realizzato senza permesso

Per prima cosa inquadriamo bene l'intervento edilizio: "cambio di destinazione d'uso di sottotetto in civile abitazione, con realizzazione di controsoffittature, tramezzature interne con mattoni di lapicemento e siporex, impiantistica idraulica, assenza di massetto di calpestio per posa in opera di pavimento. Il tutto avente una superficie di circa 80 mq., realizzazione della guaina di impermealizzazione sui balconi esterni ed intonaco parziale alle pareti interne della mansarda".

Il TAR sottolinea che la segnalazione in sanatoria avanzata non è, all'evidenza, idonea a legittimare ex post l'esistenza delle opere abusive in commento: in primo luogo, essa si riferisce esclusivamente al sottotetto e non ai piani sottostanti; in secondo luogo, anche a voler prendere in considerazione la sola costruzione di tale mansarda con cambio di destinazione d'uso in civile abitazione, vengono in rilievo opere non suscettibili di essere sanate a mezzo SCIA; infine non opera, in qusto caso, il silenzio assenso.

Inoltre, si evidenzia che “Non può applicarsi estensivamente alle SCIA in sanatoria di cui all’articolo 37 T.U.E. la regola del silenzio-rigetto di cui all’articolo 36 T.U.E., né l’opposta regola del silenzio assenso. Affinché il procedimento di cui all’articolo 37 T.U.E. possa dirsi concluso, infatti, occorre un provvedimento espresso (quello con cui, a cura del responsabile del procedimento, viene quantificata e applicata la sanzione pecuniaria), da cui non si può prescindere per la definizione della procedura. Solo in tale momento il procedimento di sanatoria può dirsi favorevolmente concluso, configurando altrimenti l’inerzia dell’Amministrazione un’ipotesi di silenzio inadempimento” (cfr. T.A.R. Catania, Sicilia sez. V, 6/06/2025, n. 1835).

Ma il Salva Casa poteva cambiare le cose?

Il cambio di destinazione d'uso da locale tecnico (soffitta/sottotetto) a superficie abitabile (mansarda) costituisce ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire, non sanabile - quindi - mediante SCIA in sanatoria quando sussistono molteplici violazioni normative.

Teoricamente, però, grazie alle novità del Salva Casa, la SCIA potrebbe bastare se il cambio d'uso viene eseguito con interventi assentibili con CILA o SCIA: nel caso di specie, quindi, bisognerebbe - in vigenza di DL 69/2024 - valutare se la presenza di impiantistica idraulica, la realizzazione di controsoffittature, tramezzature interne con mattoni di lapicemento e siporex e anche della posa in opera del pavimento sono assentibili con le segnalazioni semplificate o necessitino comunque del permesso di costruire.

Dal tenore della sentenza, si può affermare che per quesl tipo di interventi, considerando pure l'aumento di volumetria, la SCIA non bastava e quindi, anche applicando le nuove regole del Salva Casa, questo cambio d'uso in sottotetto abitabile avrebbe richiesto un permesso di costruire 'pieno'.

Sottotetto abitabile e SCIA in sanatoria: FAQ

La SCIA in sanatoria può regolarizzare un sottotetto diventato abitabile?
No, se il cambio di destinazione d’uso e le opere realizzate richiedevano il permesso di costruire. In questi casi la SCIA in sanatoria è inidonea.

Il cambio d’uso del sottotetto è sempre soggetto a permesso di costruire?
Sì, quando comporta la trasformazione in superficie abitabile con opere edilizie e impiantistiche, configurando una ristrutturazione edilizia “pesante”.

Il silenzio assenso vale per la SCIA in sanatoria?
No. La procedura si conclude solo con un provvedimento espresso dell’amministrazione, in particolare con la quantificazione della sanzione pecuniaria.

Le regole del Salva Casa rendono sanabile il cambio d’uso con SCIA?
Solo se gli interventi sono assentibili con CILA o SCIA. In presenza di opere strutturali, pavimentazioni e aumento di volumetria, il permesso di costruire resta necessario.

Qual è l’effetto di una SCIA in sanatoria presentata per opere non sanabili?
La SCIA non produce effetti legittimanti e non impedisce l’esecuzione dell’ordinanza di demolizione emessa dal Comune.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO