Sottotetto adibito a deposito: è abusivo senza permesso di costruire

E' possibile trasformare un sottotetto in deposito senza richiedere apposito permesso di costruire?

Le regole sulla trasformazione del sottotetto sono spesso al centro delle sentenze dalla giustizia amministrativa, e considerando anche le novità apportate in materia dal Decreto Salva Casa, che consente, a determinate condizioni, il cambio destinazione d'uso anche tra categorie non omogenee con semplice SCIA, è interessante evidenziare quanto affermato dal Tar Lazio nella sentenza n.34 del 2 gennaio 2025.

Il sottotetto del contendere

Si 'discute' su un'ordinanza di demolizione impartita per per difformità dell'immobile rispetto al titolo edilizio originario (DIA) e all'autorizzazione paesaggistica: nello specifico, è stata realizzata una sopraelevazione dell'edificio 'ulteriore' rispetto all'autorizzazione edilizia, "che ne costituisce sia una maggiorazione dell’altezza che del volume”.

Secondo la ricorrente, il contestato locale sottotetto sarebbe un volume tecnico, visto che:

• non è dotato di finestre;
• non ha l'altezza utile per il rispetto delle norme igienico-sanitarie;
• ha un accesso esterno all'abitazione.

Inoltre, le luci contestate dall'amministrazione non sarebbero delle aperture che garantiscono areazione, essendo realizzate in vetro cemento, non apribili e inglobate nella struttura.

In pratica, l'intervento realizzato nel sottotetto non rientrerebbe tra le "nuove costruzioni" ma configurerebbe una ristrutturazione edilizia, con conseguente errata applicazione, da parte del comune, della norma regionale (articolo 16 legge Lazio 15/2008) che rifacendosi all'articolo 34 del Testo Unico Edilizia, dispone solamente l'applicazione di una sanzione pecuniaria nel caso in cui non è possibile, come nel caso di specie, la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.

Insomma, per la ricorrente non solo non si tratta di abuso edilizio, ma anche qualora lo fosse (in parziale difformità), potrebbe scattare la procedura di fiscalizzazione dell'illecito

Trasformazione del sottotetto: non è un volume tecnico

Il TAR respinge il ricorso affermando che questo locale sottotetto non è un "volume tecnico", come sostenuto dall'appellante.

Ciò in quanto, "la trasformazione del sottotetto in uno spazio “praticabile” e destinato a deposito si qualifica, infatti, come “nuovo volume”, poiché incide, incrementandolo, il carico urbanistico: per questo l’intervento va, preventivamente, assentito con permesso di costruire".

Ma perché non può rientrare nel novero dei volumi tecnici?

Il TAR spiega che non ci sono i presupposti, richiamando in merito quanto affermato dal Consiglio di Stato, che ha precisato che "un volume tecnico è tale quando è costituito dai vani e dagli spazi strettamente necessari a contenere e a consentire l'accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell'edificio" (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 26 settembre 2022 n. 8256).

I volumi tecnici si individuano, infatti, per essere privi di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto, appunto, destinati a contenere impianti serventi una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della stessa.

Sottotetto non abitabile ma adibito a deposito: serve il permesso di costruire

Il TAR sottolinea che non conta il fatto che il sottotetto sia abitabile o meno, in quanto è sufficiente, per determinare la non conformità dell'immobile, una modifica edilizia accertata che varie le "oggettive attitudini funzionali del bene".

Di conseguenza, nel nostro caso, la realizzazione del sottotetto adibito a deposito (in difformità rispetto alla DIA e alla concessione in sanatoria, oltre che dell'Autorizzazione Paesaggistica rilasciata dalla Regione Lazio), avendo determinato un incremento di volume non destinato ad impianti tecnici, doveva essere preventivamente assentita con permesso di costruire o altro titolo idoneo (tale non potendosi considerare la citata DIA - oggi SCIA -, a fronte di un aumento volumetrico).

Ristrutturazione edilizia? No. Ecco perché

Infine, per quanto riguarda il motivo di ricorso incentrato sulla qualificazione dell'intervento (nuova costruzione o ristrutturazione), il TAR chiarisce che l'opera, avendo comportato un rialzamento del sottotetto con creazione di nuovi volumi e superfici utili non previsti dai titoli abilitativi, non può considerarsi ne una ristrutturazione edilizia ne una manutenzione straordinaria. E', quindi, una nuova costruzione.

In ogni caso, il ricorrente non ha fornito nessun elemento dal quale si possa desumere che la demolizione possa arrecare un danno significativo alla staticità del fabbricato. Pertanto, qualsiasi richiesta di fiscalizzazione è inammissibile.

Da sottotetto ad abitazione: prima serviva il permesso di costruire, oggi può bastare la SCIA

Prima del Decreto Salva Casa un cambio di destinazione d'uso da sottotetto a locale abitativo con opere necessitava del permesso di costruire, mentre oggi è possibile realizzarlo con una semplice SCIA in determinati casi (opere assentibili con CILA), anche se bisogna prestare attenzione alle norme locali in materia che possono prevedere regole più stringenti.

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Trasformazione del sottotetto: è cambiato qualcosa col Salva Casa?

Può essere utile ricordare che il Decreto Salva Casa ha recentemente cambiato le regole in materia di cambi di destinazione d'uso, sancendo che in caso di modifica, anche con opere, tra categorie funzionali diverse, si può procedere con la SCIA qualora le opere collegate al cambio siano assentibili con CILA.

Non è ovviamente questo il caso, visto che qui ci sono interventi edilizi rilevanti per i quali serviva il permesso di costruire: anche invocando il DL 69/2024 (cosa che comunque non è stata fatta nel caso in parola), si sarebbe giunti alla medesima conclusione.

Ma va rimarcata la possibilità, in caso non ci siano opere oppure in caso di opere assentibili con CILA (tipo lo spostamento di tramezzature interne o la semplice redistribuzione degli spazi), oggi, di procedere con una semplice SCIA anche nel cambio d'uso da sottotetto a soffitta o mansarda abitabile.

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