Sottotetto trasformato in spazio abitabile: basta la CILA o occorre il permesso di costruire?

Il proprietario di un appartamento aveva trasformato il proprio sottotetto in uno spazio di fatto abitabile, realizzando tramezzi, impianti e finiture senza ricorrere al necessario permesso edilizio e il Comune aveva ordinato la demolizione delle opere abusive sia nel sottotetto sia nell’appartamento sottostante.
Il TAR ha confermato la legittimità dell’ordinanza nella parte relativa agli interventi sul sottotetto, ritenendo che le opere avessero determinato un mutamento di destinazione d’uso da locale accessorio ad abitazione. I giudici hanno precisato che non conta se il locale sia realmente abitato, ma se sia concretamente idoneo all’uso residenziale mentre viene annullata la parte dell’ordinanza relativa a semplici modifiche interne dell’appartamento sottostante, considerate autonome e non tali da giustificare una sanzione demolitoria.

Sottotetto non abitabile: il caso

Il ricorrente del caso sosteneva che gli interventi nel sottotetto non avessero modificato la destinazione d’uso del locale anzi la presenza di pareti divisorie e di alcuni impianti non sarebbe stata sufficiente a trasformare il sottotetto in abitazione, soprattutto perché il locale continuava formalmente a essere vincolato come non abitabile.
Per questo motivo, le opere avrebbero dovuto essere considerate semplici interventi di manutenzione straordinaria, sanabili con una CILA e punibili, al massimo, con una sanzione economica.
Analoga contestazione riguardava le modifiche interne dell’appartamento sottostante, consistenti nello spostamento di alcuni tramezzi senza aumento di volume o superficie.

Il TAR però è di parere diverso, accogliendo solo parzialmente il ricorso.

Cambio destinazione d’uso del sottotetto: serve il permesso di costruire

Secondo il giudice “Gli interventi di cui al punto a) dell’ordinanza non incidono solamente sulla distribuzione degli ambienti interni come preteso dal ricorrente: come risulta anche dalle fotografie allegate al verbale di sopralluogo, depositate dal Comune di *** *** in adempimento all’ordinanza istruttoria disposta dal Collegio, gli ambienti presentano finizioni, serramenti interni, dotazioni impiantistiche, riscaldamento e servizi igienici propri della destinazione abitativa. Per consolidato orientamento giurisprudenziale, la modifica della destinazione d’uso del sottotetto da deposito o simile ad abitativo integra un mutamento di destinazione d’uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, sicché detto intervento è subordinato al rilascio del permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. n. 480/2001 (…). La trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile è quindi urbanisticamente rilevante, poiché incide sul carico urbanistico e, pertanto, necessita di un titolo abilitativo, la cui mancanza determina una situazione di illiceità che va rilevata dall’amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza (…). È inoltre irrilevante la circostanza che gli spazi in questione siano o meno attualmente abitati, essendo sufficiente a determinare la non conformità dell’immobile una accertata modifica edilizia, tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene.”
A tal proposito il tribunale ha sottolineato che è possibile effettuare interventi di modifica e ridistribuzione degli spazi interni di un sottotetto ma l’autorità di vigilanza (Comune) “Orbene, (…) non impone() solo di astenersi dall’utilizzare in via di fatto tali spazi a fini abitativi ma ne implicava altresì la conservazione ad uso accessorio del sottostante appartamento, con rinuncia ad ogni trasformazione edilizia con ciò incompatibile. (…) Il sottotetto di cui è causa, infatti, ben poteva (e può) conservare le originarie caratteristiche dimensionali e di accessibilità contenute nel titolo edilizio, mentre permane il divieto di trasformazioni edilizie e impiantistiche atte a renderlo abitabile.”
Gli interventi sul sottotetto non erano semplici modifiche interne, perché gli ambienti erano già rifiniti e dotati di impianti, riscaldamento e servizi tipici di una casa. Motivo per cui, il sottotetto era stato trasformato di fatto in uno spazio abitabile, cambiando la sua destinazione d’uso da locale accessorio a residenziale.

Un simile cambio di destinazione è urbanisticamente rilevante e richiede il permesso di costruire e non importa se il sottotetto fosse realmente utilizzato come abitazione ma basta che le opere realizzate lo rendano idoneo a tale uso (abitativo).

In conclusione:

i sottotetti adibiti a deposito o usi accessori possono essere trasformati in spazi residenziali solo ove sia acquisito il necessario titolo edilizio.

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Keywords: sottotetto, cambio destinazione d’uso, permesso di costruire, abuso edilizio, CILA.

FAQ TECNICHE: Sottotetto, cambio destinazione d’uso e permesso di costruire | Ingenio

Quando il cambio di destinazione del sottotetto richiede permesso di costruire?
È richiesto quando il sottotetto passa da locale accessorio a spazio abitabile.
Il criterio decisivo è la modifica della funzione urbanistica, non l’uso di fatto.
Rientra tra gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” ex DPR 380/2001.
La CILA non è sufficiente in presenza di mutamento funzionale rilevante.
Vanno valutati impianti, finiture e idoneità all’uso residenziale.

La presenza di impianti rende abitabile un sottotetto?
Sì, se impianti, riscaldamento e servizi igienici lo rendono idoneo all’uso residenziale.
Non è necessaria l’effettiva abitazione per configurare il cambio d’uso.
Conta la trasformazione delle attitudini funzionali del bene.
[Verificare specifica tecnica/norma] per requisiti igienico-sanitari locali.
Elemento decisivo è la compatibilità urbanistica della nuova funzione.

Cosa distingue CILA e permesso di costruire nel sottotetto?
La CILA copre interventi interni senza incidenza urbanistica.
Il permesso di costruire è richiesto per mutamenti di destinazione d’uso rilevanti.
La differenza è funzionale, non solo edilizia.
Il sottotetto abitabile implica incremento del carico urbanistico.
Errori di qualificazione portano a abuso edilizio.

Il sottotetto deve essere effettivamente abitato per configurare abuso?
No, non è necessario l’uso effettivo.
È sufficiente la concreta idoneità abitativa derivante dalle opere eseguite.
Il TAR valorizza il dato funzionale e non comportamentale.
La vigilanza comunale interviene sull’assetto oggettivo dell’immobile.
Rileva la trasformazione edilizia.

Quali interventi tipici indicano cambio d’uso del sottotetto?
Tramezzature interne, impianti completi, riscaldamento e servizi igienici.
Inserimento di finiture proprie di unità residenziale.
Modifica dell’accessibilità e della distribuzione interna.
[Verificare specifica tecnica/norma] su soglie regionali di abitabilità.
Combinazione degli elementi determina rilevanza urbanistica.

Quali sono le conseguenze di un intervento senza permesso?
Ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.
Sanzioni amministrative e possibile profilo di abuso edilizio.
Eventuale impossibilità di sanatoria se incompatibile urbanisticamente.
Il Comune esercita potere di vigilanza edilizia.
Rileva la non conformità del titolo.

È possibile sanare la trasformazione di un sottotetto?
Solo se l’intervento è conforme agli strumenti urbanistici vigenti.
Serve verifica doppia conformità ex DPR 380/2001.
Non sempre la sanatoria è ammessa in caso di cambio d’uso rilevante.
Devono essere rispettati parametri igienico-sanitari e urbanistici.
[Verificare specifica tecnica/norma] per disciplina regionale applicabile.