Spese condominiali: è prevista la riduzione della quota millesimale per un appartamento reso inagibile?

Ripartizione spese condominiali: l'inagibilità dell’immobile non giustifica la revisione delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali rappresentano lo strumento giuridico fondamentale per determinare la quota di partecipazione di ciascuna unità immobiliare alle spese comuni e ai diritti sulle parti condivise dell’edificio. Il loro calcolo si basa su una serie di parametri oggettivi, in merito a ciò, una recente sentenza del Tribunale di Cuneo ha rigettato la richiesta di un condomino volta a escludere la propria unità immobiliare, dichiarata inagibile a seguito di un’alluvione e classificata come “collabente”, dalla ripartizione delle spese condominiali.

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Tabelle millesimali: cosa sono e quando si modificano

La gestione delle spese condominiali non è arbitraria ma deve rispettare una serie di parametri che sono rappresentate dalle tabelle millesimali, intese quali strumento fondamentale per la gestione dei condomìni.

Secondo l’art. 1118 del c.c. “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene (…).”

Pertanto, proprio la ripartizione in millesimi del valore dello stabile è utile a determinare le quote di partecipazione di ciascun condomino alle spese comuni e ai diritti sulle parti condivise dell’edificio. Nello specifico, queste tabelle riflettono il valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto all’intero fabbricato, attribuendo all’intero stabile un valore convenzionale totale proprio pari a 1.000.

Il contesto condominiale prevede due tipi di proprietà:

• una privata, relativa alla singola unità immobiliare (come l’appartamento);
• una comune, che riguarda le parti condivise dell’edificio (come le scale, il tetto, il cortile).

Le tabelle millesimali servono a stabilire in che misura ogni condomino partecipa alle spese delle parti comuni nonché ai diritti sulle medesime parti (la partecipazione in questo caso intesa come percentuale di comunione del bene).

Il loro calcolo non è immediato, in quanto bisogna tener presente i diversi elementi che possano incidere sul valore dell’unità immobiliare, come ad esempio:

• la superficie;
• la destinazione d’uso;
• la tipologia di vani e di servizio presenti in una unità immobiliare;
• la presenza di balconi coperti o scoperti;
• l'accesso a giardini privati;
• il piano in cui si trova;
• la presenza o meno dell'ascensore;
• l’orientamento e l’esposizione alla luce e altri fattori, detti coefficienti;
• la panoramicità ovvero l'affaccio;
• etc.

Ma queste tabelle sono statiche oppure possono essere modificate all’occorrenza?

In realtà a tale quesito risponde l’art. 69 del c.c. secondo il quale “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

• quando risulta che sono conseguenza di un errore;

• quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. (…)”.

Generalmente, i valori millesimali possono essere modificati solo con l’unanimità di tutti i condomini. Tuttavia in due casi specifici, però, è possibile modificarli anche senza l’unanimità, con una maggioranza ridotta prevista dallo stesso c.c.:

• presenza di un errore nei valori indicati nella tabella originaria;
• in presenza di alcuni cambiamenti significativi, esplicitamente previsti, delle condizioni inerenti all’edificio o a parte di esso.

Tra queste condizioni non compare la condizione di inagibilità di un appartamento dovuta ad eventi atmosferici. A chiarire se tale casistica possa incidere o meno sulla rettifica delle tabelle è stata la sentenza n. 362/2025 del Tribunale di Cuneo.

Tabelle millesimali e immobili inagibili: quando la revisione non è ammessa

Una condomina, proprietaria di un appartamento sito al piano terra di un edificio condominiale gravemente danneggiato dall’alluvione, aveva chiesto di escludere la sua unità immobiliare dalla ripartizione delle spese condominiali, sostenendo che l’inagibilità dell’appartamento e il suo declassamento catastale giustificassero la rettifica delle tabelle millesimali.

L’abitazione era stata danneggiata e resa inagibile dall’evento calamitoso, comportando una richiesta di rettificare il valore proporzionale attribuito alla propria unità, pari a 53 millesimi, riducendolo a zero o ad altro valore congruo.

Inoltre, la condomina lamentava che le delibere assembleari adottate nel 2023 e nel 2024 le avevano addebitato spese condominiali non commisurate all’effettivo utilizzo dell’immobile, richiedendone perciò l’annullamento.

Il Tribunale, non accettando le argomentazioni della ricorrente, rigetta la richiesta di revisione delle tabelle millesimali, in quanto fondata su un presupposto non contemplato dall’ordinamento, sottolineando che quest'ultimo prevedesse “(…) “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

• quando risulta che sono conseguenza di un errore;

• quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari (...).

Nel caso in esame, la richiesta modifica delle tabelle millesimali non si riferisce ad un errore nella loro redazione, ma, come detto, ad un “cambiamento di destinazione d’uso dell’immobile”.

Peraltro, tale ipotesi non è contemplata dal codice civile, né dalla giurisprudenza (…).”

Il ricorso non può quindi essere accettato in quanto la norma prevede la rettifica all’unanimità dei valori millesimali, salvo il caso di errori materiali nella redazione delle tabelle ovvero di variazioni di superficie/numero di unità immobiliari, mentre nulla è previsto nei casi inerenti alla variazione di destinazione (es. da civile abitazione a unità collabente).

Nel caso esaminato tali condizioni non si verificano in quanto non è stata riscontrata alcuna modifica strutturale dell’edificio condominiale che potesse giustificare la revisione dei millesimi. L’immobile pur danneggiato e inagibile, è ancora parte integrante della struttura condominiale, tanto da risultare unito funzionalmente e strutturalmente agli altri appartamenti. Per questo motivo “la definizione di immobile quale “collabente” (…) non comporta alcuna modifica nella partecipazione degli oneri condominiali, né un obbligo per l’assemblea di adottare tabelle millesimali differenti, posto che le unità collabenti (...)”, ossia quelle unità appartamenti alla categoria catastale F/2 perché versano in condizione di rovina e degrado, quindi non agibili o non più integri.

I giudici hanno peraltro sottolineato l’onere della prova “dell’avvenuta modifica della volumetria oltre 1/5 del valore dell’immobile, considerando che l’attrice non ha prodotto una perizia attestante la possibile variazione tabellare e la mancanza di danni economici per le altre unità immobiliari che vedrebbero così modificati i propri valori.” Sul punto, la Corte di Cassazione ha in passato già rilevato che la modifica della destinazione d’uso di un’unità immobiliare non basta a determinare l’obbligo di revisionare i valori millesimali preesistenti, chiarendo i motivi per cui la revisione deve essere esclusa in tali casistiche.

Riassumendo, il fatto che l’immobile sia stato classificato come “collabente” (cioè in rovina) ai fini fiscali non basta a cambiare le regole con cui si dividono le spese condominiali. Questo perché non è cambiato né il volume dell’edificio né l’equilibrio tra le varie proprietà. Il Tribunale ha anche evidenziato l’importanza di produrre perizie tecniche a sostegno della richiesta di modifica delle tabelle, volte a dimostrare che il valore dell’unità sia effettivamente cambiato in misura superiore a un quinto rispetto alla situazione originaria. Infatti la revisione delle tabelle millesimali, con i conseguenti riflessi economici per tutti i condomini, non può essere affidata a valutazioni soggettive o eccezionali, ma deve fondarsi su dati oggettivi, documentati e rilevanti, garantendo la stabilità dei rapporti condominiali. Di conseguenza, non essendo ravvisabili né errori né variazioni rilevanti nella consistenza dell’edificio, la richiesta di revisione millesimale è da considerarsi infondata.

In conclusione la modifica della destinazione d’uso o l’inagibilità di una singola unità immobiliare non sono elementi sufficienti per giustificare la revisione delle tabelle millesimali di proprietà generali.

La sentenza n. 362/2025 del Tribunale di Cuneo É SCARICABILE IN ALLEGATO.