Stato legittimo immobili: anche col Salva Casa spetta ai privati ricostruire i fatti

Il Decreto Salva Casa ha modificato in maniera corposa le regole sullo stato legittimo degli immobili, andando a 'novellare' l'art.9-bis del Testo Unico Edilizia in più parti e dando, di fatto, maggiori possibilità al privato per dimostrare la regolarità di un'opera edilizia attraverso la ricostruzione della sua 'vita amministrativa', cioè dei vari titoli abilitativi che riguardano l'edifico e/o la parte modificata.

Il TAR Salerno, nella sentenza 1893/2025, ci ricorda in pratica che la certificazione di stato legittimo non è un atto del comune, che non è chiamato ad attestare nulla ma solo a verificare la corrispondenza tra quanto dichiarato dai privati e la situazione reale.

Sono quindi i privati che devono ricostruire lo stato legittimo dei luoghi e delle costruzioni e che devono provare, secondo le regole del TU Edilizia, che l'immobile/edificio/opera edilizia è legittimato da questo o quel titolo abilitativo.

Stato legittimo Salva Casa: recap delle regole

Oggi, quindi, lo stato legittimo si determina dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o (prima era 'e') ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile. Sono ricompresi, tra i 'documenti' comprovanti, anche i titoli rilasciati per sanatorie (artt. 34-ter, 36, 36-bis, 38) previo pagamento di sanzioni. Per immobili realizzati quando non era obbligatorio il titolo, lo stato legittimo si desume dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti. Le tolleranze esecutive non costituiscono violazioni edilizie e sono dichiarate dal tecnico nella modulistica per nuove istanze.

Quindi, il DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024), con l'art.1 comma 1 lettera b), ha modificato il comma 1-bis dell’articolo 9-bis del TUE, che disciplina lo stato legittimo dell'immobile o dell’unità immobiliare, per prevedere che:

• lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. In relazione al titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, lo stesso può essere rilasciato o assentito;
• lo stato legittimo è determinato dall'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

La richiesta al comune di attestazione dello stato legittimo

Una cittadina aveva chiesto al comune di attestare lo stato legittimo degli immobili di sua proprietà come indicati nell’istanza e quindi di attestare l’efficacia e la legittimità dei titoli edilizi nel tempo rilasciati; nell’istanza l’interessata chiedeva altresì che il Comune attestasse la legittimità dei titoli rilasciati in assenza dell’autorizzazione paesaggistica, non essendo l’area in oggetto gravata dal vincolo paesaggistico correlato alla presenza di un torrente tombato.

Il comune, però, non si esprimeva sullo stato legittimo degli immobili e di questo che principalmente si duole la ricorrente.

Il TAR evidenzia subito che non sussiste un obbligo attestativo dello stato legittimo dell’immobile in capo al Comune, a maggior ragione in presenza di titoli già rilasciati e incontroversi.

Salva Casa: anche con le modifiche, la dimostrazione dello stato legittimo spetta al privato

Il TAR prosgue sottolineandso che nell’interpretazione fornita anche a seguito delle recenti modifiche normative, emerge che la certificazione di stato legittimo non sia un atto dell’Amministrazione; essa difatti “altro non è che un documento formale che attesta la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile, rilasciato da un tecnico abilitato al fine di facilitare la circolazione dell'immobile cui si riferisce, ma certo non può avere alcun valore vincolante per l'autorità giudiziaria, né attestare erga omnes la regolarità del titolo edilizio in sanatoria: un immobile è legittimo, quindi trasformabile con ulteriori interventi, non tanto perché risponde al progetto di cui i competenti uffici pubblici ne hanno variamente autorizzata l'esecuzione, ma in quanto sia conforme alla disciplina urbanistico-edilizia, conformità ritenuta non sussistente nel caso in esame (Cass. Pen Sez. III n. 12520/2025). In sostanza grava sulla parte privata l'onere di dimostrare lo stato legittimo dell'immobile avvalendosi degli strumenti previsti dall'art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. n. 380 del 2001” (TAR Lazio, Roma, Sez. III n. 19535/2025).

In definitiva: l'ordinamento non prevede un procedimento che imponga al Comune di attestare la regolarità edilizia di un bene, visto che la stessa si deve ricavare dai titoli abilitativi che ne hanno consentito la realizzazione.

Gli unici obblighi attestativi del comune riguardano i terreni

Nella materia edilizia - va avanti il TAR - gli unici obblighi attestativi che gravano sull’Amministrazione e che sono riconosciuti expressis verbis dal legislatore attengono ai terreni per i quali si può ottenere una certificazione di destinazione urbanistica, con valore, tuttavia, eminentemente dichiarativo (cfr. art. 30 del D.P.R. n. 380 del 2001). (T.A.R. Campania, Napoli, II, 29 dicembre 2020, n. 6451; T.A.R. Lombardia, Milano, II, 21 luglio 2017, n. 434). 

Le prove sono a esclusivo carico del privato

Da quanto soopra esposto, si evince la sussistenza di un onere a carico della parte privata che si rivolge all’Amministrazione di produrre, ove richiesta, un’attestazione redatta da un tecnico abilitato comprovante lo stato legittimo dell’immobile desumibile “dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali” (art. 9-bis, comma 1-bis)” (T.A.R. Campania, Salerno, sezione II, n. 1358/2021).

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO