Stop alla demolizione automatica se l’opera è riconducibile a un permesso in sanatoria!

Il TAR Molise con la sentenza n. 180/2026 affronta un caso molto interessante dove una società fa ricorso avverso un'ordinanza di demolizione disposta da un Comune per una struttura circolare, ritenendola trasformata da manufatto smontabile a costruzione stabile senza permesso di costruire. Il Tribunale rileva che dalla documentazione della domanda di condono edilizio del 2004 emergeva la rappresentazione della struttura e che il Comune avrebbe dovuto verificare la sua riconducibilità al successivo permesso di costruire in sanatoria. Secondo i giudici, il Comune ha emesso l'ordine di demolizione senza svolgere un'adeguata istruttoria e senza verificare il contenuto dei titoli edilizi già rilasciati. Per tale motivo viene annullato il provvedimento, precisando che, in presenza di un titolo in sanatoria, l'Amministrazione avrebbe dovuto valutare, ricorrendone eventualmente i presupposti, prima al suo annullamento in autotutela, e non agire direttamente mediante ordine di demolizione.

Ordinanza di demolizione: è legittima se l'immobile è già stato condonato?

Un Comune del territorio molisano impone ad una società la rimozione di una struttura edilizia qualificata dapprima come “una struttura circolare smontabile ad uso temporanea” e successivamente ad alcuni interventi edilizi non preventivamente autorizzati in una struttura “stabile e permanente, eseguita (per l'appunto, nda) in assenza di Permesso di Costruire”.
Secondo l’Amministrazione tale struttura era abusiva e non coperta da alcun titolo edilizio valido mentre di contro la società proprietaria affermava che l’intero intervento era già stato oggetto di condono edilizio nel 2004 e successivamente sanato con permesso in sanatoria rilasciato nel 2006 dalla medesima PA, oltre a ulteriori titoli edilizi intervenuti negli anni successivi e tutti autorizzati preventivamente.
Il Comune, al contrario, ha sostenuto che il manufatto non fosse compreso nel titolo in sanatoria e che, a seguito di un sopralluogo, fosse emersa una trasformazione dell’opera in struttura stabile e permanente. Su questa base è stata emessa l’ordinanza di demolizione, considerata dal Comune un atto dovuto in presenza di un abuso edilizio.

Ordine di demolizione e condono edilizio: il Comune deve verificare il permesso in sanatoria

Il TAR accoglie il ricorso della società precisando che "«(…) l’ordine di demolizione risulta basato unicamente sul verbale della Polizia Municipale, senza che l’Ufficio Tecnico comunale abbia condotto alcuna ulteriore attività istruttoria sul punto della riconducibilità delle opere alla pratica di condono del 2004, in relazione alla quale è stato rilasciato il Permesso di Costruire in sanatoria n. *** del ***. Un simile deficit istruttorio risulta aggravato dalla contraddittorietà insita al verbale della Polizia Municipale, nel quale da una parte si riferiva che la struttura circolare non risultasse “autorizzata con uno specifico titolo edilizio”, dall’altra riconosceva che la suddetta opera “viene annoverata nell’elenco delle opere da sanare con la richiesta di Condono”.
(…) L’ordinanza di demolizione ha sanzionato la “Realizzazione/trasformazione di una struttura circolare smontabile ad uso temporanea in una stabile e permanente eseguita in assenza di Permesso di Costruire” come se il Permesso di Costruire in sanatoria avesse abilitato una costruzione temporanea, mentre il condono non aveva menzionato la natura temporanea della copertura, limitandosi a predicarne la “smontabilità”. Ma l’azione amministrativa in contestazione non ha svolto alcuna valutazione, né approfondimento istruttorio, sul punto della non “smontabilità” dell’opera.»"
Il Comune ha emesso l'ordine di demolizione senza svolgere un'adeguata istruttoria, limitandosi a recepire il verbale contradittorio della Polizia Municipale, poiché da un lato affermava che l'opera è priva di titolo edilizio, ma dall'altro riconosceva che la stessa struttura rientrasse tra quelle oggetto della domanda di condono (in realtà già accolta).
Il Comune ha anche ritenuto che il permesso in sanatoria autorizzasse una struttura temporanea, mentre il condono parlava soltanto di opera "smontabile", senza qualificarla come temporanea. L'amministrazione non ha verificato se la struttura avesse realmente perso la caratteristica della smontabilità, che non coincide automaticamente con quello della temporaneità dell’opera. Per questo il TAR ha ritenuto l'ordinanza di demolizione carente sotto il profilo istruttorio e motivazionale.

In conclusione…

Prima di adottare misure demolitorie, l’Amministrazione deve verificare in modo rigoroso la reale portata dei titoli edilizi già rilasciati, soprattutto quando esistono precedenti sanatorie.

Nel caso di specie il comune avrebbe dovuto dapprima verificare altri presupposti, come il requisito di smontabilità previsto nell’istanza di condono autorizzata.

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Keywords: ordinanza di demolizione, condono edilizio, permesso di costruire in sanatoria, ordine di demolizione, abuso edilizio.

FAQ Tecniche: Stop alla demolizione automatica se l’opera è riconducibile a un permesso in sanatoria | Ingenio

Che cosa si intende per ordinanza di demolizione edilizia?
L’ordinanza di demolizione è il provvedimento con cui l’amministrazione comunale ordina la rimozione di opere realizzate in assenza di titolo edilizio o in difformità da esso.
Nel caso analizzato dal TAR Molise, il punto centrale non era solo l’esistenza dell’opera, ma la necessità di verificare se questa fosse già ricompresa in precedenti procedure di condono e sanatoria.

Quando un’opera condonata può essere oggetto di demolizione?
Un’opera già interessata da condono edilizio o permesso di costruire in sanatoria può essere demolita solo dopo una verifica rigorosa della validità e dell’effettiva estensione del titolo rilasciato.
L’amministrazione deve accertare se l’intervento contestato coincida con quello oggetto della sanatoria o se siano state realizzate ulteriori trasformazioni prive di autorizzazione.

Qual è il ruolo del permesso di costruire in sanatoria?
Il permesso di costruire in sanatoria costituisce un titolo edilizio che regolarizza opere realizzate senza preventiva autorizzazione quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa vigente.
Prima di adottare una demolizione, il Comune deve valutare il contenuto del titolo e la sua compatibilità con l’opera esistente.

Quale principio ha stabilito il TAR Molise con la sentenza n. 180/2026?
Il TAR Molise ha stabilito che l’amministrazione non può fondare automaticamente un ordine di demolizione su un accertamento superficiale quando esistono precedenti titoli edilizi.
È necessario svolgere un’istruttoria completa sulla riconducibilità dell’opera alla pratica di condono e al successivo permesso in sanatoria.

Quali controlli deve effettuare il Comune prima di ordinare la demolizione?
Il Comune deve verificare documentazione progettuale, istanze di condono, titoli edilizi rilasciati e caratteristiche effettive dell’opera realizzata.
Nel caso esaminato, doveva essere approfondita anche la differenza tra “smontabile” e “temporanea”, termini tecnicamente non equivalenti.

Quali errori amministrativi possono rendere illegittima un’ordinanza demolitoria?
Un errore frequente consiste nel considerare automaticamente abusiva un’opera senza analizzare precedenti autorizzazioni o sanatorie.
La mancanza di motivazione specifica e di adeguata istruttoria può determinare l’annullamento del provvedimento da parte del giudice amministrativo.

Quali aspetti devono valutare tecnici e progettisti in presenza di immobili condonati?
I professionisti devono ricostruire la storia edilizia dell’immobile attraverso titoli originari, pratiche di condono, permessi successivi e stato dei luoghi.
È necessario verificare corrispondenza tra opere autorizzate e opere esistenti, evitando interpretazioni basate solo su rilievi sommari.