Super SCIA: nella ristrutturazione ricostruttiva sagoma e volumetria devono essere dimostrabili

L’articolo tratta una sentenza della Corte di Cassazione in merito ad un sequestro preventivo di un complesso in costruzione, realizzato al posto di un precedente fabbricato rurale demolito, dove la società esecutrice dei lavori sosteneva che si trattasse di una ristrutturazione ricostruttiva, realizzabile con super SCIA.
La Cassazione rileva però che non fosse possibile accertare, con sufficiente certezza, la consistenza, la sagoma e la cubatura dell’edificio preesistente. Inoltre la realizzazione di 12 abitazioni e di 18 box previsti configura un intervento nuovo e potenzialmente una lottizzazione abusiva.
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile e il sequestro preventivo è rimasto fermo.

Quante SCIA esistono?

Generalmente quando si intraprendono lavori di ristrutturazione, ampliamento o manutenzione straordinaria di un immobile si fa riferimento alla SCIA.
Tuttavia a seconda delle tempistiche di avvio dei lavori e dalla necessità di acquisire ulteriori atti o autorizzazioni prima dell’inizio delle attività edilizie, sono previste vari tipi di SCIA, come si può costatare dal grafico in seguito riportato:

Il caso: un nuovo complesso residenziale al posto di un fabbricato rurale demolito

Spesso ci si trova di fronte a vecchi fabbricati che sono stati demoliti o sono crollati (anche parzialmente), per i quali i proprietari intendono intraprendere una ricostruzione snellendo la burocrazia mediante il ricorso a titoli edilizi come la Super SCIA, qualificando però l’intervento come ristrutturazione edilizia.
Tuttavia affinché ciò sia possibile bisogna rispettare una condizione:

il fabbricato originario deve essere identificabile con sufficiente certezza.

Cioè occorre dimostrarne sagoma, ingombro e volumetria, perché la ricostruzione deve mantenere una reale continuità con l’edificio preesistente, identificabile nei suoi connotati essenziali e nella sua consistenza, e non trasformarsi nella realizzazione di un organismo edilizio nuovo totalmente diverso.

La Cassazione chiarisce che la ricostruzione di un edificio demolito o crollato può rientrare nella ristrutturazione edilizia anche se non avviene subito dopo la demolizione. Tuttavia, l'entità del fabbricato originario deve essere dimostrabile con certezza per sagoma, ingombro e volumetria. Nel caso della sentenza della Corte di Cassazione un vecchio fabbricato rurale demolito nel 2009 era stato sostituito da due edifici con 12 appartamenti e 18 box. Il giudice per le indagini preliminari (GIP) aveva disposto il sequestro preventivo, ritenendo configurabili, nella fase delle indagini, reati edilizi vari, tra cui quello della lottizzazione abusiva, decisione confermata anche dal Tribunale del riesame.

Il caso arriva in Cassazione.

Serve la prova della consistenza originaria altrimenti no alla Super Scia

Secondo la difesa l’opera non dovrebbe essere considerata come una nuova costruzione, come fatto dall'accusa, ma la corretta valutazione sarebbe stata semplicemente quella di ripristino del vecchio immobile demolito, motivo per cui l’intervento avrebbe potuto essere realizzato anche mediante SCIA alternativa al permesso di costruire, la cosiddetta Super SCIA.
La Cassazione in disaccordo precisa che “(…) la ristrutturazione edilizia non può mai prescindere dall’obiettivo di recupero del singolo immobile che ne costituisce oggetto. Anche la giurisprudenza amministrativa, nel definire il concetto di ristrutturazione edilizia, ha costantemente ribadito che gli interventi descritti dall'art. 3, lettera d) del d.P.R. n. 380 del 2001 devono iscriversi pur sempre in un'attività di recupero sul patrimonio edilizio "esistente", il cui limite è segnato appunto dalla preesistenza di un manufatto da ristrutturare o risanare, ossia di un "organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura" (…). La finalità "conservativa" sottesa al concetto di ristrutturazione postula, pertanto, la possibilità di individuazione del manufatto preesistente come identità strutturale, già presente nella realtà materiale quale specifica entità urbanistico- edilizia esistente nella attualità. Deve, cioè, trattarsi di un manufatto che, a prescindere dalla circostanza che sia abitato o abitabile, possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione (…). Solo nella nuova costruzione vi è, quindi, un quid novi rappresentato da un manufatto dapprima non esistente. (…) La considerazione del fatto che nel caso in esame, perlomeno a livello di fumus, sia stata esclusa la possibilità diaccertare in termini adeguati e sufficientemente determinati la preesistente consistenza dell'edificio demolito e, di converso, sia stato acclarato che il nuovo intervento edilizio aveva ad oggetto la realizzazione di una struttura del tutto nuova caratterizzata da diversità funzionali e identitarie rispetto al corpo di fabbrica preesistente, preclude l'inquadramento in termini di ristrutturazione, anche secondo la modalità del ripristino di edifici crollati o demoliti, dunque la possibilità di asseverazione ai sensi dell’art. 23 del d.P.R. n. 380 del 2001 (cd. super SCIA), ed è assorbente rispetto alle altre argomentazioni sviluppate dalla ricorrente.”
I giudici chiariscono che con la ristrutturazione non si realizza un organismo edilizio del tutto nuovo e privo di continuità con il fabbricato preesistente. Perciò, anche se l’edificio è crollato o è stato demolito, deve essere ancora possibile ricostruirne con certezza i dati essenziali:

• sagoma;
• volumetria;
• ingombro;
• tipologia strutturale;
• destinazione d'uso.

Non è necessario che sia abitato o abitabile, ma deve essere identificabile come uno specifico edificio preesistente.
Ciò non si è verificato nel caso esaminato dove non era stato possibile accertare adeguatamente la consistenza del vecchio fabbricato. Inoltre, il nuovo intervento era stato ritenuto molto diverso, sotto il profilo funzionale e identitario, rispetto all’edificio rurale demolito. Per questo, almeno nella fase cautelare del sequestro non poteva essere qualificato come ristrutturazione e quindi non poteva essere consentito l'utilizzo della Super SCIA.

La ricostruzione di un edificio demolito può essere trattata come ristrutturazione solo se la preesistenza è dimostrabile con precisione ma se manca questa prova e il nuovo fabbricato è sostanzialmente diverso da quello originario, non è possibile ricorrere alla Super SCIA come titolo abilitativo per il recupero edilizio.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: ristrutturazione edilizia, Super SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire, ristrutturazione ricostruttiva, fabbricato preesistente, sagoma e volumetria, sequestro preventivo, reati edilizi, lottizzazione abusiva, art. 3 d.P.R. 380/2001, art. 23 d.P.R. 380/2001.

FAQ TECNICHE: Super SCIA e ristrutturazione ricostruttiva: serve la prova della preesistenza | Ingenio

Che cos’è la ristrutturazione ricostruttiva?
È una forma di ristrutturazione edilizia che può comprendere demolizione e ricostruzione.
Non coincide automaticamente con ogni nuova edificazione realizzata su un sedime già occupato.
Occorre che resti riconoscibile l’identità essenziale del fabbricato preesistente.

Quando può essere usata la Super SCIA?
La SCIA alternativa al permesso di costruire è disciplinata dall’art. 23 d.P.R. 380/2001.
È utilizzabile solo se l’intervento rientra realmente nelle categorie ammesse dalla legge.
La denominazione “Super SCIA” è d’uso corrente, non una distinta categoria normativa.

Quali elementi del fabbricato originario devono essere provati?
Servono elementi idonei a ricostruire sagoma, volume, ingombro e identità strutturale.
Sono rilevanti anche tipologia e destinazione d’uso, quando incidono sulla continuità dell’organismo edilizio.
Rilievi, titoli, fotografie storiche, mappe e documentazione tecnica devono essere coerenti e verificabili.

La ricostruzione può avvenire anni dopo la demolizione?
Sì, il tempo trascorso non esclude da solo la ristrutturazione ricostruttiva.
Tuttavia, il progettista deve poter dimostrare con precisione cosa esistesse prima della demolizione o del crollo.
Se la consistenza non è accertabile, l’intervento non può fondarsi sulla sola dichiarazione di preesistenza.

Quale vantaggio operativo offre una qualificazione corretta dell’intervento?
Una qualificazione corretta consente di individuare il titolo abilitativo idoneo e l’iter autorizzativo applicabile.
Riduce il rischio di sospensione lavori, sequestro, contestazioni urbanistiche e responsabilità professionali.
Non costituisce un automatismo: vanno verificati anche vincoli, strumenti urbanistici e disciplina regionale.

Quali controlli progettuali sono opportuni prima della presentazione della SCIA?
È utile predisporre una tavola comparativa fra stato preesistente documentato e progetto di ricostruzione.
La relazione asseverata dovrebbe indicare fonti, criteri di ricostruzione geometrica e limiti delle evidenze disponibili.
[Verificare specifica tecnica/norma] per i requisiti documentali richiesti da regolamento comunale e normativa regionale.

Qual è l’errore più rilevante da evitare?
Non basta richiamare un fabbricato demolito per qualificare l’opera come ristrutturazione.
È rischioso progettare edifici con volume, funzione e configurazione radicalmente diversi senza valutarne l’effetto urbanistico.
Nel caso esaminato, 12 abitazioni e 18 box hanno rafforzato il fumus di una trasformazione nuova e potenzialmente lottizzatoria.