Superbonus 110% condomini, il Fisco fa chiarezza: limiti di spesa comuni e individuali

Finalmente le Entrate fanno chiarezza sulla questione Superbonus 110% per i condomini, in una risoluzione - la n.60 del 28 settembre 2020 - che scioglie i dubbi sull’applicazione delle norme previste dagli artt.119 e 121 del DL RilanciO (34/2020) richiamando i suoi documenti di prassi e, in particolare, la circolare n. 24/2020, la guida disponibile sul proprio sito e le faq in essa pubblicate.

La risoluzione, nello specifico, fornisce risposte per ogni singolo intervento, parte di un piano di lavori finalizzati all’efficienza energetica (Ecobonus) e alla riduzione del rischio sismico (Sismabonus), che i condomini di un piccolo edificio, composto da quattro unità immobiliari, intendono effettuare. In particolare, si 'parla' di ammissione al superbonus 110% e limiti di spesa agevolabili.

Superbonus condomini: tutti i lavori trattati

• posa in opera di un cappotto termico sull’involucro dell’edificio condominiale e la sostituzione delle finestre e dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica nonché la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, per compensare lo spessore del cappotto;
• installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e dei sistemi di accumulo integrati e di infrastruttura di ricarica dei veicoli elettrici;
• sostituzione degli impianti autonomi di climatizzazione delle singole unità immobiliari;
• restauro della facciata con la sostituzione di grondaie e pluviali, restauro dei parapetti e delle persiane;
• riduzione del rischio sismico e il recupero del patrimonio edilizio.

Limite massimo di spesa per le 4 unità immobiliari: riduzione rischio sismico e recupero patrimonio edilizio

Dopo aver riepilogato tutte le caratteristiche del Superbonus 110% con i limiti di spesa e le condizioni sine qua non per beneficiarne, il Fisco sottolinea che, nel caso di un edificio composto da 4 unità immobiliari, per i predetti interventi di riduzione del rischio sismico, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione necessaria è pari a 384.000 euro (cioè 96 mila per 4).

Come confermato nella citata circolare n. 24/E del 2020, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.

Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile, ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.

Nel caso di specie, pertanto, ciascun condomino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro o a 96.000 euro nel caso in cui siano realizzati interventi, rispettivamente, di isolamento termico delle superfici opache o di riduzione del rischio sismico.

A differenza di quanto sostenuto dall’Istante, per i predetti “interventi di riduzione del rischio sismico e di recupero patrimonio edilizio”, il limite massimo di spesa non è pari a 136.000 euro per il numero di unità immobiliari dell’edificio ma, come precisato, a 96.000 euro per il numero di unità immobiliari dell’edificio.

Limite massimo di spesa e lavori trainati

La maggiore aliquota - continua il Fisco - si applica solo se gli interventi “trainati” eseguiti congiuntamente con un intervento finalizzato all’ efficienza energetica “trainante”, indicato nel comma 1 dell'art.119 del Decreto Rilancio e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.

Il Superbonus spetta, infine, anche per le seguenti tipologie di interventi “trainati", richiamati dall’Istante:

• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico;
• installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh.

Riepilogando, per la posa in opera del cappotto termico sull’involucro dell’edificio condominiale e per gli interventi di riduzione del rischio sismico (interventi “trainanti”) associati alla sostituzione dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica e l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e relativi sistemi di accumulo e di infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici (interventi “trainati”), il limite massimo di spesa ammesso al superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi.

Nell’ambito di tali limiti, la maxi detrazione spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento degli interventi, indicati dall’istante, sostenuti per la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, necessarie a seguito della posa del cappotto termico.

Ogni condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili.

Esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento trainante

L'Agenzia delle Entrate chiarisce che, come indicato anche nelle risposte alle FAQ contenute nella guida, l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento “trainante” consente a ciascun condomino di fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi “trainati” che rientrano nell’Ecobonus, compresi quelli prospettati dall’Istante, di sostituzione degli infissi e del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente (si vedano, tra le altre, le FAQ nn. 12, 15, 16 e 18).

Per i condomini, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati sulle proprie unità immobiliari a condizione, tuttavia, che, come già precisato, siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Il limite delle unità immobiliari

Ai sensi del comma 10 dell'art.119, in caso di interventi “trainati” finalizzati al risparmio energetico realizzati sulle singole unità immobiliari, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari; è, tuttavia, possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni del condominio che danno diritto alla predetta agevolazione con riferimento ai costi imputati a ciascun condomino, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all’interno del condominio.

Restauro facciata: no al Superbonus, resta il 90% con possibilità di cessione credito o sconto in fattura

Con riferimento, infine, all’intervento prospettato dall’Istante di restauro della facciata (Bonus Facciate), si fa presente che quest’ultimo non rientra nell’ambito applicativo del Superbonus e che resta confermata la detrazione pari al 90 per cento delle spese documentate sostenute nell'anno 2020 disciplinata dal citato articolo 1, commi da 219 a 223 della legge di Bilancio 2020.

LA RISOLUZIONE 60/2020 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF