Superbonus edifici plurifamiliari: serve la residenzialità prevalente! Bonus Ristrutturazioni: ok per le scale

Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, il Bonus Ristrutturazioni spetta anche per le spese sostenute per interventi sia di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia che di manutenzione ordinaria.

Esordio dell'Agenzia delle Entrate con la prima risposta del 2022 dedicata al Superbonus 110%, la n.5 del 7 gennaio, dove si forniscono chiarimenti sul Superbonus 110% per interventi di efficientamento energetico e antisismici su un edificio di un unico proprietario (con usufrutto parziale a favore di un altro soggetto), composto da unità abitative residenziali e non, con riferimento alla condizione della prevalenza della natura residenziale dell'edificio (art. 119 DL 34/2020).

Fabbricato con 4 unità immobiliari ma a prevalente destinazione non residenziale: Superbonus off limits?

Si analizza il caso di un proprietario di un fabbricato composto da 4 unità immobiliari (con usufrutto parziale al 50% a favore della madre), distintamente accatastate con relativo numero di subalterno e rendita catastale propria.

L'edificio è costituito:

• da un corpo principale che comprende:
  • due abitazioni classificate nella categoria catastale A/2, poste al primo piano;
  • un laboratorio artigianale classificato nella categoria catastale C/3, posto al piano terra (posseduto in qualità di persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività di impresa arti e professioni) e concesso in locazione (dove il conduttore esercita la propria attività professionale), lo stesso non è riscaldato e fruisce di solo impianto elettrico indipendente;
• da una unità adiacente collegata strutturalmente al medesimo corpo di fabbrica sempre a piano terra, con funzione di autorimessa, classificata nella categoria catastale C6, ed è pertinenziale alle due abitazioni, la stessa non è riscaldata.

Alle unità residenziali poste al primo piano, dotate di impianti idrici, termici ed elettrici indipendenti, si accede da strada pubblica attraverso una scala esterna condivisa che porta a un lastrico solare comune pavimentato con funzione di terrazza, il quale a sua volta conduce agli ingressi delle abitazioni; i percorsi non sono delimitati da portoni o cancelli propri alle unità residenziali.

Le unità C/3 e C/6 usufruiscono di ingresso proprio su pubblica via.

Più, specificatamente, si fa presente che la superficie dell'unità C/3 è maggiore della somma delle altre tre, in quanto comprende anche 1'area sottostante al lastrico solare pur avendo accesso autonomo, non ricade nella categoria di unità immobiliare funzionalmente indipendente, mancando di almeno tre impianti tecnici propri.

Il fabbricato, secondo l'Istante, nella sua interezza, è da definirsi a prevalente destinazione non residenziale.

Si chiede la possibilità di avvalersi del Superbonus 110% per gli interventi di efficientamento energetico e isolamento termico, delle sole unità residenziali (con esclusione delle unità poste al piano terra) tramite coibentazione delle murature che le circondano (parti comuni) - intervento "trainante" - ed interventi "trainati" (quali sostituzione delle due caldaie autonome con due nuovi generatori di calore e acqua calda parimenti indipendenti, sostituzione degli infissi installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici, installazione di collettori solari, installazione di moduli fotovoltaici).

Intende, altresì, procedere al rifacimento del tetto dello stabile in modo che la nuova copertura sia maggiormente efficiente dal punto di vista del contenimento delle dispersioni termiche. L'insieme delle misure di contenimento dei consumi comporterà il miglioramento di due classi energetiche dell'edificio.

L'Istante, chiede, pertanto, se:

1. possa fruire del Superbonus 110%, in relazione agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. In particolare, chiede di conoscere se i criteri di determinazione dei massimali di spesa, nonché i criteri di prevalenza della destinazione residenziale e di ripartizione delle spese agevolabili delle unità immobiliari possedute da un unico proprietario, siano i medesimi, rispetto a quelli previsti sulle parti comuni in condominio;
2. quali siano i criteri di determinazione delle agevolazioni spettanti in caso di interventi di efficientamento ed isolamento termico sull'edificio descritto in presenza di locali non riscaldati, sottostanti alle unità residenziali;
3. la spesa per lavori di risanamento della scala condivisa possa essere agevolata con detrazione d'imposta pari al 50 cento.

Superbonus in condominio: occhio alla % di residenzialità

Il Fisco parte ricordando che, tenuto conto che la previsione di cui trattasi è inserita nel comma 9, lettera a) dell'articolo 119, ai fini dell'applicazione del Superbonus, agli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in "condominio".

Ergo: nel caso di edifici di un unico proprietario, e sulla scorta dei chiarimenti forniti con la circolare n. 24/E del 2020, laddove sussistano tutti i requisiti richiesti dalla norma, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è costituito comprese le pertinenze.

Attenzione però: va verificato che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza; pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento.

Ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l'edificio. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.

Traslando il tutto al caso specifico, riguardante la possibilità per l'Istante di beneficiare del. Superbonus, in relazione alle spese sostenute, quale comproprietario dell'edificio composto da un unico corpo di fabbrica che comprende due unità residenziali, una pertinenza ed una unità censita nella categoria catastale C/6, occorre rilevare che laddove non sussista la condizione della prevalenza della residenzialità, come rappresentato dallo stesso Istante, secondo i criteri sopra precisati, non può fruire delle agevolazioni previste dal decreto Rilancio.

Bonus Ristrutturazioni per il rifacimento della scala

L'AdE ricorda tutte le specifiche del Bonus Ristrutturazioni 50% (art.16-bis TUIR - dpr 917/1986), sottolineando che nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, la detrazione spetta anche per le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo ristrutturazione edilizia e manutenzione ordinaria (art.3 del Testo Unico Edilizia)

Bene: come chiarito con la circolare n. 7/E/2021:

• risultano ricompresi, a titolo esemplificativo, nella manutenzione straordinaria, tra l'altro, gli interventi di rifacimento di scale e rampe;
• ai fini della detrazione in esame, i chiarimenti forniti per i condomini valgono anche quando un intero edificio, composto da due o più unità immobiliari distintamente accatastate, è posseduto da un unico proprietario o da più comproprietari e siano in esso rinvenibili parti comuni alle predette unità immobiliari.

In definitiva, nel caso di specie, l'Istante potrà fruire della detrazione di cui all'articolo 16-bis del TUIR, attualmente nella misura pari al 50 per cento delle spese sostenute, calcolata su un ammontare massimo delle stesse pari a 96.000 per immobile, per gli interventi di rifacimento delle scale, secondo i criteri sopra precisati.

In particolare, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è inferiore al 50 per cento, la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni dovrà essere commisurata alle sole unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

LA RISPOSTA N.5 DEL 7 GENNAIO 2022 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE