Superbonus immobile locato dentro la proprietà di una società: serve l'indipendenza funzionale. I dettagli

Il Superbonus per gli interventi effettuati su un'unità immobiliare funzionalmente indipendente locata a persona fisica e ubicata in un immobile strumentale di proprietà di una SRL si può prendere a due condizioni:

1. che il proprietario dia il suo consenso alla realizzazione dei lavori;
2. che l'unità immobiliare sia funzionalmente indipendente, cioè dotata di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva.

Lo precisa l'Agenzia delle Entrate nella risposta 376/2022 del 13 luglio, fornita ad un contribuente che ha stipulato, insieme al coniuge, un contratto di locazione di una unità immobiliare censita in Catasto in categoria A/3 - con un accesso dalla strada pubblica e dotata di autonome utenze relative alla corrente e al gas - di proprietà di una società SRL di cui è socio il coniuge, che è ubicata al piano superiore di un edificio nel quale, al piano terreno, si trovano dei locali di proprietà della medesima società adibiti ad attività commerciale.

L'Istante, che ha intenzione di eseguire sull'unità immobiliare che detiene in locazione, funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall'esterno, gli interventi di efficientamento energetico di cui all'articolo 119 del DL 34/2020 ("cappotto termico", installazione di pannelli solari fotovoltaici con relative batterie di accumulo, sostituzione dell'attuale impianto di climatizzazione invernale con uno a pompa di calore, sostituzione di tutti gli infissi), chiede se può prendere il Superbonus.

Superbonus: il perimetro ricomprende le locazioni

Il Fisco evidenzia, con riguardo all'ambito di applicazione soggettivo del Superbonus, che nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che la detrazione spetta anche alle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che sostengono le spese per interventi effettuati su unità immobiliari detenute in base ad un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio e che siano in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Interventi trainanti di risparmio energetico sulle unità funzionalmente indipendenti: i requisiti

Poi l'AdE sottolinea che la detrazione spetta anche per gli interventi " trainanti" di risparmio energetico indicati al comma 1 del citato articolo 119 del decreto Rilancio nonché per quelli "trainati" indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo realizzati su una «unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno».

Per accesso autonomo dall'esterno, spiega l’Agenzia, si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Un'unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente, poi, se dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico, impianti per il gas, impianti per l'energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale.

La circolare n. 24/2020 ha precisato che per l’individuazione delle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, situate all'interno di edifici plurifamiliari, va verificata la contestuale sussistenza dei requisiti di indipendenza funzionale e di accesso autonomo dall'esterno, non rilevando che l'edificio di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Inoltre, l’AdE ritiene che gli interventi effettuati su una unità abitativa funzionalmente indipendente e con uno o più accessi autonomi dall'esterno possano essere ammessi al Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, indipendentemente dalla circostanza che tale unità immobiliare sia ubicata in un edificio escluso dall'agevolazione in quanto, ad esempio, come nel caso in questione, sia composto da più unità immobiliari di proprietà di una società e, dunque, di un soggetto diverso da una persona fisica al di fuori dell'esercizio di impresa o di arti o professioni.

In definitiva, essendo questa unità immobiliare residenziale detenuta in forza di un contratto di locazione, con un accesso autonomo dalla strada pubblica e dotata di autonome utenze relative alla corrente e al gas, il Superbonus si può prendere, sempre che l'unità immobiliare sia dotata di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva.

Il consenso del proprietario

In ultimo, le Entrate sottolineano che, qualora oltre alle predette utenze l'unità immobiliare abbia almeno un'altra installazione o impianto di proprietà esclusiva (ad esempio, per l'approvvigionamento idrico oppure l'impianto di climatizzazione invernale) e sia dotata di «accesso autonomo dall'esterno» -, l'Istante titolare di un contratto di locazione regolarmente registrato può fruire del Superbonus a condizione, peraltro, che abbia ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori e nei limiti delle spese dallo stesso sostenute.

LA RISPOSTA 376/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE