Superbonus, vendita della quota e plusvalenza: rilevano solo i costi sostenuti dal cedente

Nella recente risposta n.158/2026 del 10 agosto, l'Agenzia delle Entrate fornisce un chiarmento duplice in materia di plusvalenze da Superbonus. Nello specifico:

1. le spese del Superbonus sostenute da un altro comproprietario non possono aumentare il costo fiscale della quota ceduta da chi non ha sostenuto quelle spese;
2. l’esclusione dalla nuova plusvalenza riguarda soltanto la quota dell’immobile acquisita per successione, mentre resta potenzialmente imponibile la plusvalenza relativa alle quote acquistate a titolo oneroso.

La nuova plusvalenza sugli immobili con Superbonus

La legge di bilancio 2024 ha introdotto, nell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, una specifica ipotesi di plusvalenza per la vendita a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati con il Superbonus, conclusi da non più di dieci anni.

La regola opera indipendentemente da chi abbia materialmente eseguito e sostenuto i lavori: la plusvalenza può quindi riguardare anche la vendita effettuata da un comproprietario diverso da quello che ha pagato gli interventi. Restano però ferme le esclusioni previste dalla norma, tra cui quella relativa agli immobili acquisiti per successione e quella per l'abitazione principale, se utilizzata per la maggior parte del periodo richiesto dalla legge.

Se la proprietà deriva in parte da successione

La risposta dell'Agenzia delle Entrate conferma che l'esclusione non deve essere applicata necessariamente all'intero immobile quando la proprietà ha un'origine mista.

Se, per esempio, un soggetto possiede una quota ricevuta per successione e un'altra quota acquistata a titolo oneroso, la cessione produce effetti fiscali diversi per le due parti. La quota acquisita per successione non rientra nella nuova disciplina della plusvalenza, mentre quella acquistata a titolo oneroso può generare una plusvalenza imponibile.

Il calcolo deve quindi essere effettuato pro quota, distinguendo l'origine delle diverse porzioni di proprietà. È un passaggio particolarmente importante nelle compravendite tra comproprietari, nelle quali la storia degli acquisti deve essere ricostruita con precisione.

Il costo fiscale deve essere riferito alla quota ceduta

La plusvalenza si determina, in linea generale, confrontando il corrispettivo della vendita con il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, incrementato degli altri costi inerenti al bene secondo le regole dell'articolo 68 del TUIR.

Nel caso esaminato dall'Agenzia, le proprietarie che intendono vendere le proprie quote non avevano sostenuto alcuna spesa per gli interventi edilizi. I lavori erano stati infatti integralmente pagati dall'altro comproprietario, che aveva usufruito delle relative agevolazioni.

Da qui una conclusione netta: le spese sostenute dall'altro comproprietario non possono essere utilizzate per aumentare il costo fiscalmente riconosciuto delle quote vendute. Non rileva, quindi, il fatto che i lavori abbiano incrementato il valore dell'intero immobile: per il calcolo della plusvalenza occorre verificare quali costi siano fiscalmente riferibili al soggetto che cede la quota.

Perizia giurata se mancano i costi storici

Un altro aspetto di interesse riguarda la ricostruzione del costo originario. Quando il contribuente non riesce a individuare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell'immobile, l'Agenzia ammette, sulla base dei chiarimenti forniti nel 2026, il ricorso a una perizia giurata redatta da un professionista abilitato.

Nel caso esaminato, la perizia aveva stimato il valore dell'immobile in epoca antecedente ai lavori, in assenza della documentazione originaria relativa all'acquisto del terreno e alla costruzione. Tale valore può essere utilizzato per la determinazione della plusvalenza secondo le regole fiscali applicabili, compresa, quando ne ricorrono i presupposti, la rivalutazione collegata all'indice dei prezzi al consumo per gli immobili posseduti da oltre cinque anni.

Attenzione anche alla data di vendita rispetto ai lavori

Per gli immobili interessati dal Superbonus al 110%, l'articolo 68 introduce inoltre una disciplina specifica per le spese degli interventi agevolati quando siano state utilizzate le opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Se la vendita avviene entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, tali spese non vengono considerate tra i costi inerenti ai fini del calcolo della plusvalenza. Se invece sono trascorsi più di cinque anni, può essere considerato il 50% delle spese agevolate, secondo le condizioni previste dalla norma.

Per i professionisti che assistono la compravendita, diventa quindi essenziale ricostruire separatamente titolo di acquisizione della quota, costi originari, soggetto che ha sostenuto le spese del Superbonus, data di conclusione dei lavori e modalità di fruizione dell'agevolazione. Solo attraverso questa ricostruzione è possibile determinare correttamente la parte di eventuale plusvalenza fiscalmente rilevante.

LA RISPOSTA INTEGRALE DELL'AGENZIA ENTRATE E' SCARICABILE IN ALLEGATO